Według raportu Metrohouse i GoldFinance popyt na mieszkania w dalszym ciągu rośnie, a niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych i nadwyżki finansowe zachęciły klientów do inwestycji. Coraz mniejsza liczba ciekawych ofert przesądziła także o wzroście cen i ożywionej decyzyjności klientów.
W II kw. br. nadal widoczne było zwiększone zainteresowanie domami i działkami, ale na pierwsze miejsce wciąż wysuwają się mieszkania w przedziale 35-50 m kw. Biorąc pod uwagę największe miasta w Polsce, lokale te stanowiły 36 proc. wszystkich transakcji zrealizowanych w II kw.
Inwestowanie w nieruchomości. Zalety, wady, stopy procentowe i UOKiK
Na drugim miejscu (29 proc. transakcji) plasują się nieruchomości o metrażu 50-65 m kw. Jak zauważono, w tym samym kwartale ubiegłego roku lokale o tym metrażu miały 38 proc. udziału w ogólnej sprzedaży, co pokazuje, jaki wpływ na preferencje klientów kupujących mają podwyżki cen nieruchomości.
Trzecie miejsce, według raportu, należy do mieszkań znacznie większych, pomiędzy 65-100 m kw. To 18 proc. wszystkich transakcji. Popularne dotychczas kawalerki wzbudzają zainteresowanie głównie inwestorów i stanowią 14 proc. transakcji.
Wzrost cen i wzrost popytu
Wobec stale rosnących cen mieszkań w Warszawie odnotowano znaczny wzrost sprzedaży lokali, których cena przekracza 12 tys. zł za m kw. Było to 36 proc. wszystkich transakcji w II kw. br., przy czym w analogicznym czasie ubiegłego roku takie transakcje stanowiły zaledwie 14 proc. ogółu.
W pozostałych największych miastach Polski 21 proc. transakcji to mieszkania w przedziale cenowym 8-9 tys. zł za m kw. Na drugim miejscu są lokale w cenie 6-7 tys. zł za m kw., a na trzecim - transakcje o parametrach cenowych 7-8 tys. zł za m kw. Jeśli chodzi o całkowite ceny transakcji, znaczną większość (64 proc.) stanowią kwoty w granicach 200-400 tys. zł. Koresponduje to ze średnimi kwotami kredytów na mieszkanie. Według danych Gold Finance w największych miastach (oprócz Warszawy) pożyczamy na mieszkanie średnio 311 tys. zł. - stwierdzono w raporcie.
Gotówka do wydania
Jak podkreślono w raporcie, nadal znaczny odsetek zakupów ma związek z potrzebą ulokowania gotówki na rynku nieruchomości. Zakupy inwestycyjne stanowią 34 proc. transakcji na rynku wtórnym. W raporcie zauważono, że są to jednak tylko deklaracje klientów; w rzeczywistości obserwacje pośredników pozwalają przypuszczać, że tego rodzaju transakcji może być znacznie więcej.
Inwestowanie w nieruchomości. Sprawdź, jakie są symptomy pojawienia się bańki mieszkaniowej
O dobrej sytuacji finansowej gospodarstw domowych świadczy fakt, że zakupy większego mieszkania występują znacznie częściej niż zakup lokalu o mniejszym niż poprzednio metrażu. Zakup większego M deklaruje 17 proc. nabywców, podczas gdy tylko 1 proc. transakcji dotyczy przeniesienia się do mniejszej nieruchomości.
W dalszym ciągu wśród nabywców mieszkań na rynku wtórnym przeważają osoby w przedziale wiekowym 30-40 lat. Tacy kupujący występują w 41 proc. transakcji i kupują statystycznie jedne z najdroższych mieszkań, o czym świadczy średnia 462 tys. zł. O ile taka cena nie jest szokująca w największych miastach, to należy pamiętać, że przy jej wyliczaniu wzięto pod uwagę transakcje ze wszystkich lokalizacji w całej Polsce.
Popyt na kredyt
Po kilku miesiącach ponadprzeciętnie wysokiego popytu na kredyty hipoteczne sytuacja wraca do normy - ocenia HRE Investments, wskazując, że głównym powodem wydaje się realizacja odroczonego popytu na mieszkania.
Jak wskazują analitycy, liczba wniosków kredytowych trafiająca do banków nadal jest spora - rzędu 2 tys. dziennie. Jednak w maju, w apogeum popytu na hipoteki, do banków trafiało co dzień po 2,5 tys. wniosków kredytowych.
Jeszcze w 2020 r. znacznie trudniej było o kredyt, co jednak zmieniło się na początku 2021 r., wraz z obniżeniem wymagań odnośnie wkładu własnego w dwóch największych bankach. To dlatego spora część z osób, które nie mogły kupić mieszkania w ubiegłym roku, w tym roku postanowiły to zrobić.
KNF interweniuje
W ocenie analityków, dobre dane z rynku pracy powinny sprzyjać popytowi na hipoteki, natomiast w przeciwnym kierunku na popyt działają niedawne zmiany zaproponowane przez KNF. W lipcu weszła w życie nowelizacja rekomendacji S, która spowodowała, że banki mają namawiać klientów do zaciągania kredytów na nie dłużej niż 25 lat. Nawet jeśli ktoś będzie chciał się zadłużyć na dłużej niż 25 lat, to zdolność kredytowa liczona jest tak, jakby kredyt był zaciągany na lat 25. To wyraźnie ogranicza możliwość zadłużania się dla osób, które balansowały na granicy zdolności kredytowej. W efekcie nowelizacji rekomendacji zdolność kredytowa osób myślących dotychczas o 30-letniej pożyczce spadła o około 5 proc.
Inwestowanie w nieruchomości. Czynniki wpływające na wzrost cen
Stopy procentowe
W ostatnich tygodniach wzrosła również stawka WIBOR 3M, która jest elementem oprocentowania większości kredytów hipotecznych. Na przełomie sierpnia i września wzrosła z 0,21 proc. do 0,24 proc. W praktyce oznacza to, że na przykład rata kredytu na 300 tys. złotych i 25 lat przy założeniu marży na poziomie 2,6 proc. wzrośnie o 4,63 zł. Jest to zmiana symboliczna, ale wiele osób ten ruch utożsamia z mającymi nadejść podwyżkami stóp procentowych. Te zgodnie z przewidywaniami mają nadejść w przyszłym roku, ale rynek spodziewa się podwyżki raczej symbolicznej, która może podnieść ratę o zaledwie kilka - kilkanaście złotych w przeliczeniu na każde 100 tysięcy pożyczonego kapitału.
W obecnych warunkach waloryzacja stóp procentowych jest wykluczona - stwierdził prezes Narodowego Banku Polskiego. Adam Glapiński, który jest równocześnie szefem Rady Polityki Pieniężnej, podkreślił, że polityka pieniężna banku centralnego nie ma przełożenia na aktualny wskaźnik inflacji. Tę - według Adama Glapińskiego - determinować ma natomiast szok podażowy obserwowany także w innych krajach.
00:27 Prezes NBP szoki podażowe stopy procentowe 24092021.mp3 Prezes NBP o podwyżkach stóp procentowych w kontekście szoku podażowego
Inwestowanie w nieruchomości. Koszty materiałów budowlanych przekładają się na cenę domu
Diagnoza rynku nieruchomości
Pomimo wzrostu cen nieruchomości i znaczącej podaży kredytu nie widać bańki na rynku mieszkaniowym. - Zespół działający w NBP, który monitoruje rynek nieruchomości, zapewnia mnie, że w tej chwili nic niebezpiecznego na tym rynku nie zachodzi - powiedział w prezes NBP Adam Glapiński. Dodał, że rząd powinien stymulować podaż mieszkań, a nie popyt. Prezes NBP zapewnił, że rynek nieruchomości w Polsce jest stale analizowany przez specjalny zespół w banku.
Glapiński przyznał, że ceny mieszkań, metrów kwadratowych, domów, komponentów w budownictwie rosną, ale ten wzrost odpowiada rosnącym dochodom.
- Jak rosną dochody, to kolejne grupy rodzin dostrzegają, że w ich zasięgu jest kredyt mieszkaniowy, hipoteczny i w niego wchodzą, dopóki luka mieszkaniowa się nie wypełni - powiedział.
Prezes NBP podkreślił, że "zespół mnie zapewnia, że w tej chwili nic niebezpiecznego tam nie zachodzi (na rynku mieszkań)". Jednocześnie przyznał, że to nie oznacza, że tak będzie zawsze.
Glapiński dodał, że polityka państwa powinna koncentrować się na wspieraniu podaży mieszkań, w tym podaży mieszkań na wynajem, a nie na stymulowaniu popytu.
- Dobrze by było, by państwo stymulowało wielkość oddawanych mieszkań na rynek, w tym na wynajem - zaznaczył prezes.
PolskieRadio24.pl/ PAP/ NBP/ IAR / mib