Mieszkanie, źr. stockxpert.com
Sprzedaż, kupno czy wynajem nieruchomości to poważny problem nie tylko dla laików, ale także dla osób zorientowanych w tej problematyce. Powodem jest ogromne zróżnicowanie rynku i brak odpowiednich narzędzi, które pozwoliłyby na rzetelną wycenę. Marzeniem specjalistów tej branży jest elektroniczna mapa cenowa nieruchomości, która umożliwiłaby zorientowanie się w aktualnej wartości każdego zaznaczonego obiektu. Są już na świecie przykłady takich map, najlepszą z pewnością ma Holandia. Trudno się dziwić, tam rynek nieruchomości liczy ponad sto lat. Na naszym, zaledwie kilkunastoletnim, to na razie marzenie.
W żadnym wypadku podstawą wyceny nieruchomości nie mogą być średnie ceny mieszkań podawane w serwisach gazetowych, internetowych czy agencji nieruchomości, ani informacja, za ile sąsiedzi sprzedali mieszkanie, prawie takie jak nasze. Czynników, które wpływają na realną wartość konkretnego lokalu, jest bardzo dużo i dopiero wzięcie ich wszystkich pod uwagę pozwala ekspertom na fachową wycenę. Zawsze trzeba mieć też na uwadze czas, jaki mamy na dokonanie transakcji. Pod jego presją cena z pewnością będzie niższa niż w sytuacji, gdy możemy spokojnie poczekać na nabywcę, który zaakceptuje nasze warunki. Cena rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna cena, za którą ktoś chce sprzedać, a ktoś inny chce ją kupić bez pośpiechu, bez ciśnienia czasu.
Śledząc doniesienia z rynku nieruchomości, trzeba zwracać uwagę na źródło informacji i sposób jej prezentowania. Niestety dziennikarze potrafią sporo namieszać – narzekają eksperci - zamieszczając sensacyjne materiały o nagłych skokach cen mieszkań, domów czy działek, a także kredytów, czy o prognozowanych tendencjach wzrostowych. Mają one nakłonić wahających się czytelników do natychmiastowej decyzji, aby mogli uchronić się przed kolejnymi podwyżkami. Jednostkowe zdarzenia są uogólniane, a ceny średnie zaciemniają obraz. Ludzie traktują podawane indeksy, jako punkt odniesienia dla własnych decyzji, bez przeprowadzenia analizy dynamicznie zmieniającej się sytuacji na rynku. Cena średnia jest zbyt obszernym indeksem, aby można było się nią kierować, wyceniając konkretny lokal, w konkretnej lokalizacji. Pokazuje sytuację na rynku nieruchomości w ujęciu statycznym, przekrojowym, obrazuje tendencje zmian, zachodzących w długim okresie. Nie daje obrazu całej złożoności sytuacji tego, co znajduje się powyżej i poniżej. W Warszawie w marcu na rynku wtórnym średnia cena metra kwadratowego lokalu wynosiła 9,5 tys. zł. Przyglądając się rozkładowi cen w poszczególnych grupach, widać jednak, że znajdziemy zarówno mieszkania jeszcze droższe, jak i też znacznie tańsze. Tych najtańszych było co prawda zaledwie 1 proc., ale 23 proc. rynku stanowiły mieszkania w cenie od 6 do 8 tys. zł/m. kw. Ceny 45 proc. mieszkań oscylowały wokół średniej, czyli znajdowały się w przedziale 8-10 tys. zł./m. kw. Tych od 10 do 12 tys. zł./m. kw. było 22 proc. Ceny powyżej 12 tys. zł. osiągało 10 proc. warszawskich lokali oferowanych na rynku wtórnym. Obrazuje to, jak duże jest zróżnicowanie cen i, jak bardzo cena średnia może odbiegać od wyceny naszego konkretnego mieszkania. Statystyka oferuje bardziej przydatne narzędzie, jakim jest mediana, tzw. wartość środkowa. Medianę cen wyznacza środkowa wartość z ustawionego rosnąco bądź malejąco szeregu cen. Powyżej i poniżej jej wartości znajduje się jednakowa liczba pozycji. Na znaczącą zmianę ceny średniej może wpłynąć jedna pozycja, różniąca się od pozostałych, podczas gdy mediana nie jest zależna od wartości skrajnych, a bardziej od tego, z jakiego przedziału ceny są najczęściej stosowane. Trzeba więc szukać raportów z rynku nieruchomości, które opierają swoje wyliczenia na medianie oraz podają ceny minimalne i maksymalne, które pozwalają na lepsze rozeznanie sytuacji.
Hanna Dziarska