Od początku roku każdy, kto kupuje mieszkanie na kredyt, musi mieć 5-proc. wkład własny i okazuje się, że to nie zahamowało udzielania pożyczek.
– Dane za I. kwartał pokazują wzrost o 10 proc. r/r udzielonych kredytów, choć częściowo jest to też efekt uruchamiania kredytów, na które wnioski złożono jeszcze w 2013 roku na innych, korzystniejszych zasadach – podkreśla w Radiowej Jedynce Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.
Co pomaga rynkowi nieruchomości
Po pierwsze mamy program Mieszkanie dla Młodych, działający od początku tego roku, z którym kupuje się 1 na 10 mieszkań deweloperskich, i jest to znaczący udział w rynku, choć cały czas niewielki.
– Z drugiej strony mamy rekordowo niskie stopy procentowe, które powodują, że kredyty są tanie. Sytuacja na rynku nieruchomości i pożyczek jest dobra dla sprzedających, ale i dla kupujących, których stać na nowe mieszkania – tłumaczy w Polskim Radiu 24 Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Lion's Banku.
Jakie lokale interesują nabywców
Przede wszystkim sprzedają się mieszkania używane, gdyż jest ich znacznie więcej na rynku. Ale deweloperzy też nie mają powodów do narzekania. – Sprzedaż w I. kwartale jest wyższa niż w IV. kwartale roku 2013, i widząc to deweloperzy wprowadzają coraz więcej inwestycji. Nastąpił wzrost o 50 proc. w stosunku do ubiegłego roku, ponieważ popyt rośnie – uważa Bartosz Turek.
W sytuacji, kiedy można pożyczyć 100 tys. złotych na 30 lat, a rata wynosi 500–550 złotych miesięcznie, to może się okazać, że lepiej kupić mieszkanie niż je wynajmować.
Bardziej się opłaca zakup mieszkania i jego wynajęcie niż trzymanie pieniędzy na słabo oprocentowanej lokacie. To wszystko stymuluje popyt, to wszystko jest efektem działania Rady Polityki Pieniężnej (RPP).
Droższy kredyt w 2015 roku
Nieco trudniej będzie natomiast w przyszłym roku, gdy ten obowiązkowy próg wkładu własnego wyniesie 10 proc., ale też mamy, jako kredytobiorcy, więcej czasu na uzbieranie tej sumy. Choć warto już zacząć zbierać.
Odkładanie na wkład własny to też dobry sposób na sprawdzenie, czy potrafimy zarządzać swoimi pieniędzmi, czy będziemy mogli spłacać zaciągnięty kredyt. Trzeba to odpowiednio wcześniej zaplanować i rzeczywiście, naprawdę oszczędzać.
I zapewne pod koniec tego roku będzie więcej transakcji, na „starych”, korzystniejszych warunkach.
Sposoby na zebranie wkładu własnego
Eksperci obliczyli, że wystarczy odkładać równowartość raty, którą będziemy płacili za mieszkanie wtedy, kiedy będziemy chcieli je kupić.
– Jeżeli to będzie mieszkanie np. za 300 tys. złotych, to trzeba policzyć jaka to będzie rata, zmobilizować się i zacząć odkładać taką właśnie sumę, nawet w sposób nieoprocentowany. Wówczas po 1,5–2 latach uzbieramy na ten wyższy próg wymaganego wkładu własnego. A żaden bank nie pożyczy tych pieniędzy, po prostu trzeba je zgromadzić – wyjaśnia w Radiowej Jedynce Krzysztof Kaczmar, prezes Fundacji Kronenberga przy Citi Handlowy.
Atrakcyjny rynek kredytowy
Od wielu miesięcy mamy bardzo niskie stopy procentowe na rynku złotowym, za sprawą decyzji Rady Polityki Pieniężnej, choć co prawda wzrosły marże bankowe.
– Ale to nie zniwelowało efektu niskich stóp. Przekłada się to na bezpośrednie obciążenia tych osób, które już spłacają kredyty, jak i dla tych, które dopiero planują zaciągnięcie kredytu. Niskie raty powodują, że wzrasta nasza zdolność kredytowa, którą wspomogła Rekomendacja S, gdyż zmieniły się zasady liczenia zdolności kredytowej – tłumaczy analityk DK Notus.
Okres potrzebny do wyliczania tej zdolności został wydłużony i dlatego mogła ona wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Czyli o wyższy kredyt jest łatwiej, ale musimy mieć wkład własny.
Zmienne stopy procentowe
Jednak kiedyś stopy procentowe wzrosną, i wtedy raty też będą wyższe. Warto o tym pamiętać.
– Oprocentowanie kredytu jest zmienne, a więc jeśli będą rosły stopy, to będzie też rosło oprocentowanie. To szczególnie ważne dla osób, które brały kredyty 1–1,5 roku temu, gdy marże były niskie – dodaje Krajkowski.
Jednak rynek nie spodziewa się na razie podwyżek stóp, a ceny nieruchomości obecnie rosną, o czym mówi Bartosz Turek z Lion's Banku. – Mamy do czynienia z ożywieniem na tym rynku, mniej więcej od połowy roku 2013, zarówno w zakresie liczby zawieranych transakcji, jak i cen, które zaczynają rosnąć, są już o 4 proc. wyższe niż rok temu. Ten rok zamkniemy wzrostem, choć nie będą to duże wzrosty cen, raczej kilkuprocentowe – prognozuje analityk.
Mieliśmy 5 lat przeceny, w roku 2013 było uspokojenie, obecny rok 2014 będzie czasem wzrostu cen.
Banki troszczą się o spłaty
Rekomendacja S zniosła arbitralne, narzucane przez Komisję Nadzoru Finansowego limity, określające że rata nie może przekroczyć wyznaczonego poziomu. Było to 50 proc. dochodów netto oraz 65 proc. – dla osób nieco lepiej zarabiających.
Obecnie to banki nie pozwalają na to, by płacona rata była zbyt wysoka. Muszą one być dostosowane do poziomu naszych dochodów, z uwzględnieniem poprawki na ewentualną zmianę dochodu, jego obniżenie. – Nie należy się zadłużać maksymalnie, gdyż to może powodować kłopoty ze spłatą, np. przy problemach ze zdrowiem, czy też z pracą. Każdy powinien policzyć, ile może co miesiąc płacić, ale konieczne jest zostawianie pewnej kwoty, takiej „poduszki finansowej” – radzi Michał Krajkowski.
Komfortowa sytuacja obecnych kredytobiorców skłania niektórych do szybszego spłacania zaciągniętych zobowiązań. Jednak na pewno nie wolno wszystkich wolnych środków finansowych przeznaczać na nadpłatę kredytu. Trzeba pamiętać o oszczędnościach, niezbędnych choćby w sytuacji utraty pracy. Powinniśmy mieć finansowanie własne, wystarczające na 6 miesięcy.
Czy warto nadpłacać kredyty
Natomiast jeżeli mamy dodatkowe środki, to wcześniejszą spłatę warto rozważyć, ponieważ nawet niewielkie nadpłacenie powoduje, że koszt kredytu ulega zmniejszeniu, gdyż od mniejszej kwoty płacimy odsetki. I nawet jeśli oprocentowanie mamy w tym momencie na relatywnie niskim poziomie, to jednak odsetki są naliczane. Dlatego każdorazowa nadpłata powoduje, że ten kredyt w skali całego okresu kredytowania będzie tańszy.
Jak wyliczyli analitycy, nadpłacając 200 zł miesięcznie, można spłacić kredyt mieszkaniowy nawet o 9 lat wcześniej.
A może korzystniej wynająć
– To zależy od miasta, od naszej sytuacji finansowej, od tego czy chcemy się w danym miejscu osiedlić. Natomiast jeśli chodzi o rachunek ekonomiczny, to bardziej opłaca się zakup i spłacanie kredytu niż wynajem. Warto jednak przeliczyć taki zakup w dłuższym terminie, gdy np. wzrosną stopy procentowe – wyjaśnia analityk rynku nieruchomości w Lion's Banku.
Rynek może też zmienić Fundusz Mieszkań na Wynajem. Jest to ważny czynnik. Bank Gospodarstwa Krajowego planuje zaoferować docelowo 20 tys. mieszkań, w dużych miastach, w dobrych lokalizacjach, czyli tam, gdzie jest popyt.
Jednak to i tak – tylko kropla w morzu potrzeb. W Polsce jest bowiem wynajmowanych 500–600 tys. mieszkań. Natomiast jeśli ten projekt się powiedzie, to także inne fundusze mogą wejść na ten rynek, i wtedy zaczniemy się zbliżać do modelu zachodniego, gdzie większość mieszkań jest wynajmowanych, a społeczeństwo jest bardziej mobilne.
Małgorzata Byrska
Współpraca: Krzysztof Rzyman, Justyna Golonko
