I jak niedawno mówił w Sejmie wiceminister infrastruktury i budownictwa Kazimierz Smoliński – niewykluczone, że w kwestii kas oszczędnościowo-budowlanych rząd sięgnie po projekt Związku Banków Polskich.
Jakie propozycje dotyczące finansowania budowy mieszkań ma sektor bankowy?
Gość radiowej Jedynki Bolesław Meluch, doradca Zarządu Związku Banków Polskich wyjaśnia, że sektor bankowy przygotował dwa projekty.
– Założenia zarówno dla budownictwa czynszowego, społecznego, skierowanego do osób które nie mają zdolności kredytowej lub nie chcą zadłużać się na wiele lat, i wolą mieszkać w mieszkaniu wynajmowanym, a środki przeznaczać na coś innego. I przygotowaliśmy także założenia, a nawet projekt ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych, który był także przedmiotem prezentacji w poprzednim parlamencie. Niektóre resorty zdecydowanie zwracały wtedy uwagę, że kasy oszczędnościowo-budowlane to jest pewien system, który trudno jest zatrzymać, trudno jest dookreślić jakie są to koszty dla budżetu. Mimo, że między kasami a ministrem finansów zawsze dochodzi do negocjacji co do wysokości budżetu przeznaczanego w danym roku na dopłaty. Dlatego, że system jest oparty o dopłaty z budżetu, ale i o wpłaty uczestników tych kas – podkreśla Bolesław Meluch.
Czy kasy oszczędnościowo-budowlane mogą być korzystne?
Z jednej strony chodzi o długoterminowe oszczędzania na cele mieszkaniowe, a z drugiej strony ci, którzy będą oszczędzać będą też mieć dodatkowe środki przy zakupie mieszkania albo domu.
– Ponieważ oszczędzając np. przez cztery lata, w zależności od swoich możliwości finansowych dostaje się jakąś pulę pieniędzy plus jakieś relatywnie niskie oprocentowanie. Ale do tego dostaje się dopłaty z budżetu, i do tego dostaje się jeszcze kredyt dwukrotnie większy niż zaoszczędzone środki, który także jest na stałą stopę procentową. To oznacza, że relatywnie ten kredyt powinien być tani – tłumaczy doradca ZBP.
Kwestia otwarta jest na ile taki uczestnik ma tych środków, żeby móc sobie wypracować jak największą pulę tych środków, bo wtedy kredyt komercyjny byłby mniejszy, czy też mniej kosztowny dla niego, gdyby tych środków miał więcej w kasie. Ale jest to i tak korzystne rozwiązanie.
– I to z dwóch względów. Po pierwsze my, jako sektor bankowy ciągle mówimy, że brak nam instrumentów długoterminowego oszczędzania. Z drugiej strony my także lubimy klientów, którzy są w systemie bankowym i my zdobywamy do nich zaufanie, a oni do nas. I wiemy wtedy jak powinniśmy ich finansować, kiedy np. chcą nabyć mieszkanie. Czyli ten dodatkowy komercyjny kredyt może być na bardziej dogodnych warunkach wtedy, kiedy jest znany klient – ocenia Bolesław Meluch.
Czy kasy oszczędnościowo-budowlane to ryzyko dla budżetu?
Kasy tego rodzaju działają już od wielu lat np. w Niemczech.
– Ten pomysł pojawiał się już wielokrotnie. Ale nie został nigdy wprowadzony w życie, ponieważ wiąże się też z wieloma ryzykami. Jak stwierdził w wydanej opinii Narodowy Bank Polski, działa on na zasadzie kontrolowanej piramidy finansowej. I stanowi ryzyko dla finansów publicznych, gdyż w takich kasach też państwo dopłaca do oszczędności potencjalnych kredytobiorców, i w momencie kiedy nie ma napływu nowych oszczędzających, którzy by finansowali kredyt, to taka piramida może się „wyłożyć”. A skutki dla budżetu państwa będą tragiczne. Ponadto jest jeszcze ryzyko związane ze stopami procentowymi, z ich zmianami, i ze spowolnieniem gospodarczym. Dlatego jest to projekt bardzo ryzykowny – komentuje gość Polskiego Radia 24 Krystian Jaworski, ekonomista banku Credit Agricole.
A czy wprowadzenie tych kas mogłoby spowodować też spowolnienie na rynku nieruchomości? Bo odkładane tam pieniądze byłyby na jakiś czas zamrożone.
– Tego problemu tutaj nie widzę. Ponieważ zgodnie z zaleceniami KNF, każdy kredytobiorca od przyszłego roku musi mieć wkład własny na poziomie 20 proc. wartości mieszkania, a niektóre banki już tego wymagają. Stąd już teraz musimy zamrażać, odkładać środki. A kasa zamrażałaby je tylko w innym miejscu – dodaje Krystian Jaworski.
Jak można pomóc w zakupie lub wynajęciu mieszkania?
Jednym z instrumentów państwa, który może ułatwić zakup własnego mieszkania są przede wszystkim ulgi podatkowe.
– Najprostsza ulga może polegać na tym, że w przypadku osób młodych nie płaciłyby one podatku od czynności cywilnoprawnych, a to jest ok. 2 proc. wartości mieszkania, i innych kosztów związanych z zakupem. Jeśli mieszkanie kosztuje ok. 300 tys. zł, to wszystko to stanowi ok. 3 proc. jego wartości – wylicza gość Polskiego Radia 24.
Natomiast na rynku najmu, można wprowadzić zasadę odliczania kosztów wynajmowania od dochodu. – To zmniejszałoby koszty wynajmowania o około 20 proc., co byłoby odczuwalną ulgą w budżetach gospodarstw domowych. Taka umowa wynajmu musiałaby być zarejestrowana w urzędzie skarbowym, co pomogłoby też w walce z szarą strefą na rynku najmu – zwraca uwagę Krystian Jaworski, ekonomista banku Credit Agricole.
A to gwarantowałoby wyższe wpływy do budżetu.
Dlaczego warto rozwijać najem okazjonalny?
Działa już co prawda Fundusz Mieszkań na Wynajem, zarządzany przez BGK, ale ceny najmu proponowane przez bank nie są zbyt atrakcyjne.
– Fundusz ma kupować mieszkania, około 20 tys. i udostępniać je w ciągu kilku lat, czyli znowu to tylko kropla w morzu potrzeb. I jeśli BGK nie zaakceptuje niższych stóp zwrotu z takiej inwestycji, to atrakcyjność cenowa tych mieszkań będzie niska w porównaniu do oferty rynkowej – uważa Krystian Jaworski.
Ale można wprowadzić tzw. najem okazjonalny. Taka umowa pozwala właścicielowi eksmitować lokatora, gdy np. nie płaci on czynszu, a zwykła umowa najmu nie pozwala na to, ponieważ trzeba zapewnić takiej osobie inny lokal.
– Najem okazjonalny jest dostępny tylko dla osób fizycznych, nie mogą z tego korzystać firmy. Natomiast gdyby firmy mogły korzystać, to zapewne powstałyby prywatne fundusze mieszkań na wynajem, działające podobnie jak ten w BGK. To zwiększyłoby podaż mieszkań na wynajem i nastąpiłby spadek cen najmu – wyjaśnia gość Polskiego Radia 24.
Większy najem to także większa mobilność obywateli. Chociażby ze względu na poszukiwanie pracy. Obecnie nie jesteśmy zbyt mobilni.
– W Niemczech ok. 50 proc. obywateli mieszka we własnych mieszkaniach i lokalach, w Wielkiej Brytanii 60 proc. ma mieszkania na własność, a w Polsce to 80 proc. Tylko 20 proc. gospodarstw wynajmuje mieszkanie. Bo Polak musi mieszkać na swoim. Ale głównym problemem jest to, że ceny najmu do ceny kupna nie są korzystne. Nie opłaca się wynajmować mieszkania. Lepiej wziąć kredyt za podobną czy niższą cenę niż najem i kupić mieszkanie. Jednak najem byłby korzystniejszy dla Polski w kontekście rynku pracy i mobilności w ogóle, nie tylko zarobkowej – podkreśla Krystian Jaworski.
Czy frankowy problem kredytowo-mieszkaniowy zostanie załatwiony?
Ale zaciąganie kredytów może być niekiedy bardzo niebezpieczne, o czym przekonali się frankowicze. Przedstawiono właśnie (15.01.) trzy warianty rozwiązań dla posiadaczy walutowych kredytów hipotecznych, jakie znalazły się w ustawie przygotowanej przez Kancelarię Prezydenta. To także kolejna propozycja poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Pierwszy wariant – to dobrowolna restrukturyzacja, gdzie bank musi się zgodzić na zmianę umowy, jaką ma zawartą z konsumentem. I na warunkach określonych szczegółowo w ustawie dochodzi do aneksowania umowy, i konsument spłaca swoje zadłużenie po tzw. kursie sprawiedliwym.
Drugi to procedura przymusowa, która będzie miała zastosowanie w przypadku, kiedy bank nie zastosuje tej dobrowolnej. Będzie ona podejmowana na wniosek konsumenta, bo to on – wiedząc jaki jest kurs sprawiedliwy w jego przypadku, gdyż to będzie wyliczane dla każdego indywidualnie – składa wniosek, aby móc dokonywać spłaty kredytu po tym kursie sprawiedliwym.
Natomiast trzeci wariant to przejęcie nieruchomości przez bank, w zamian za całkowite uwolnienie z długów. Ten ostatni pomysł miałby również zastosowanie na wniosek kredytobiorcy.
Jak bankowcy oceniają propozycje Kancelarii Prezydenta?
Komentując na gorąco projekt rozwiązań dla frankowiczów, w tym propozycję restrukturyzacji kredytów po kursie sprawiedliwym, obliczanym z uwzględnieniem różnic w oprocentowaniu kredytów w złotych i w walutach gość radiowej Jedynki powiedział, że będą to rozwiązania korzystne dla kredytobiorców.
– Ta informacja pojawiła się dopiero po godzinie dwunastej, więc trudno abyśmy jako sektor bankowy tak szybko przeliczyli potencjalne koszty związane z restrukturyzacją. Zwracam tylko uwagę, że ten kurs sprawiedliwy to jest nowa rzecz, i jest dosyć skomplikowany algorytm do jego wyliczania. Dobrze, że Kancelaria Prezydenta zdecydowała się na umieszczenie na stronie kalkulatora, i każdy może sobie już teraz obliczyć ten kurs sprawiedliwy. Brane będą dwa kursy skrajne, czyli kurs w którym został udzielony kredyt, i kurs w momencie składania takiego wniosku do banku o restrukturyzację. Na tej podstawie jest wyliczany kurs sprawiedliwy – zaznacza Bolesław Meluch.
I dodaje, że prawdopodobnie w większości przypadków będzie on niższy niż kurs bieżący, i to zdecydowanie. Może być wyższy i raczej będzie wyższy niż kurs zaciągania tego kredytu walutowego, a to oznacza że ogólne zadłużenie takiego kredytobiorcy spadnie. I to znacznie.
– A to także oznacza mniejsze przychody dla banku, z tytułu odsetek oczywiście. I to jako sektor bankowy powinniśmy wziąć pod uwagę – zauważa doradca ZBP.
Ile mogą kosztować nowe propozycje pomocy dla frankowiczów?
Teraz ten projekt trafi do Komisji Nadzoru Finansowego, która policzy skutki tych regulacji dla sektora finansowego. Obecnie ocenia się to na kwotę około 32 mld zł. Ten średni kurs sprawiedliwy mógłby wynosić ok. 3 zł, choć każdy będzie miał ten kurs wyliczany indywidualnie. Jest to więc rozwiązanie kompromisowe, o czym mówił minister Maciej Łopiński. Ponieważ w zapowiedziach była mowa o przewalutowywaniu po kursie z dnia zaciągnięcia kredytu.
– Z tego punktu widzenia można to nazwać kompromisowym rozwiązaniem. Ale ze względu na to, że sektor bankowy praktycznie nie uczestniczył w żadnych rozmowach czy negocjacjach, za wyjątkiem dwukrotnej prezentacji swojego stanowiska przez prezesów wybranych banków w Kancelarii Prezydenta, trudno tu mówić o jakimś kompromisie z sektorem bankowym. Na Węgrzech doszło np. do umowy pomiędzy bankiem centralnym a związkiem banków węgierskich co do zasad refinansowania kredytów hipotecznych. Czyli to była umowa pomiędzy dwoma ważnymi instytucjami, które w tym uczestniczyły. Tym bardziej, że węgierski bank centralny musiał uruchomić 1/3 swoich rezerw, żeby takiego przewalutowania dokonać – ocenia gość Jedynki.
Ale może będzie jeszcze czas na rozmowy. Ministerstwo Finansów też będzie nad tym pracować, bo o ile szef resortu powiedział, że co do zasady ten projekt jest możliwy do przyjęcia – to też trzeba poczekać na te wszystkie szczegółowe wyliczenia.
– Przy każdym projekcie powinna być dokonana ocena skutków regulacyjnych i mam nadzieję że ona zostanie przygotowana. I sektor bankowy zostanie zaproszony, żeby współtworzyć tę ocenę – komentuje Bolesław Meluch, doradca Zarządu ZBP.
Sylwia Zadrożna, Błażej Prośniewski, Karolina Mózgowiec, Małgorzata Byrska