Nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości liberalizuje zasady przyznawania dopłat do czynszów w mieszkaniach wybudowanych w ramach programu Mieszkanie Plus. Obecnie dopłaty przysługują osobom o miesięcznym dochodzie poniżej ustalonego progu – w przypadku singla jest to 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej. Teraz ten limit wzrośnie do 100 proc.
Krajowy Zasób Nieruchomości – nowa odsłona
Zacznijmy od tego, czym jest Krajowy Zasób Nieruchomości. Jest to tzw. państwowa osoba prawna, która została powołana dwa lata temu, i która dostała szerokie uprawnienia.
– (KZN ma prawo) do przejmowania gruntów należących do Skarbu Państwa, do agencji rządowych takich jak Agencja Mienia Wojskowego czy też Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Gruntów, które mogą być przeznaczane pod realizacje inwestycji mieszkaniowych – wyjaśnia gość Jedynki Mirosław Barszcz, prezes Polskiego Funduszu Rozwoju Nieruchomości.
I dodaje, że jeszcze nikt na świecie nie realizował tak dużego programu mieszkaniowego w takim tempie.
– I dlatego uczymy się też na swoich błędach. A to niedopatrzenie dotyczące KZN polegało na tym, że mógł on te grunty przejmować, ale później mógł je tylko sprzedać albo tworzyć spółki celowe z samorządami. Natomiast PFR Nieruchomości jest podmiotem, który nie należy do żadnej z tych kategorii, jest spółką Skarbu Państwa, ale działa w 100 proc. na zasadach komercyjnych. Dlatego ta nowelizacja, która teraz została przyjęta przez Sejm umożliwi PFR Nieruchomości skorzystanie z tych zasobów – podkreśla prezes Mirosław Barszcz.
To ważna zmiana.
– Aby rekompensować spółkom Skarbu Państwa i Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego to, że ich działki przekazane zostaną do Krajowego Zasobu Nieruchomości i tam spożytkowane – ocenia gość PR 24 Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.
Grunty pod 63 tys. mieszkań
Po ponad rocznej analizie tych list gruntów, które zostały przesłane do Krajowego Zasobu Nieruchomości wiadomo już, że można na nich zbudować co najmniej 63 tys. mieszkań.
– To duża liczba. Dla porównania największy polski deweloper buduje średnio rocznie ok. 3 – 3,5 tys. mieszkań. Jest to więc skala dwudziestokrotnie większa, ale i tak to tylko kropla w morzu potrzeb – ocenia gość radiowej Jedynki.
Jednak ta nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości była i jest wyczekiwana, bo może zmienić obraz rynku. W ocenie Jarosława Jędrzyńskiego, analityka rynku nieruchomości portalu rynekpierwotny.pl zmiany, które wnosi nowelizacja ustawy są potrzebne i jak najbardziej pozytywne.
– Jest ogromna szansa, że ruszą wreszcie z miejsca zarówno program dopłat do czynszów, jak i spec ustawa mieszkaniowa, i pozyskiwanie gruntów, które również powinno być ułatwione. Chociaż oczywiście dopłaty do czynszów są uzależnione od wolumenu tych mieszkań, które będą na rynek dostarczane. Jeżeli do Programu nie przyłączą się deweloperzy i nie wprowadzą swoich inwestycji, to niestety będziemy dosyć długo czekać na to, aby rzeczywiście ten program Mieszkanie Plus mógł być w pełni zrealizowany. Ponieważ 100 tys. mieszkań ma powstać tylko dzięki Polskiemu Funduszowi Rozwoju Nieruchomości, i teraz żaden inny podmiot tych mieszkań nie buduje. Ale i tak wygląda to dużo bardziej optymistycznie niż do tej pory – ocenia Jarosław Jędrzyński.
Z kolei Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich zapewnia o gotowości współpracy przy tych nowych inwestycjach mieszkaniowych.
– Chcemy, by sektor deweloperski był silnym partnerem Programu Mieszkanie Plus – podkreśla Konrad Płochocki.
Długa procedura budowlana
Te 100 tys. mieszkań to całkowity potencjał, który powstał po zliczeniu wszystkich dostępnych gruntów.
– A to może być nawet 113 tys. potencjalnych mieszkań. Mamy bowiem w tej chwili około 30 tys. mieszkań już zatwierdzonych, czyli takich, co do których mamy pewność, że powstaną. Już po decyzjach inwestycyjnych, i gdzie jest zapewnione finansowanie na te mieszkania. I to są częściowo mieszkania wykonane, częściowo w budowie, częściowo w projektowaniu. Kolejnych dwadzieścia kilka tysięcy to jest to, co mamy w zgłoszeniach gruntów od 200 samorządów z całej Polski, które też zgłosiły chęć współpracy z PFR Nieruchomości. I do tego dochodzi około 63 tys. mieszkań na gruntach należących do Krajowego Zasobu Nieruchomości – wylicza prezes Mirosław Barszcz.
Jeśli chodzi o przebieg realizacji, to obecnie jest gotowych 840 mieszkań.
– Co może nie jest szczególnie imponujące, bo to do 100 tys. jeszcze daleko. Ale wiadomo, że budowa, procesy inwestycyjne wymagają uzyskania wielu zgód, pozwoleń. Jest to po prostu procedura, która wymaga czasu. Niestety, taka jest sytuacja, i nie jest to tylko polska specyfika. Bo w każdym kraju Unii Europejskiej te wymogi są zbliżone, podobne. I w tej chwili, oprócz tych 840 mieszkań, które są już ukończone, mamy 14 tys. mieszkań, które obecnie są już projektowane, architekci pracują nad planami. Na kolejne 15 tys. mieszkań mamy już zapewnione finansowanie. Dlatego jestem dobrej myśli, jeśli chodzi o tempo realizacji – podkreśla gość radiowej Jedynki.
A jeżeli tych mieszkań będzie powstawało więcej, to ma to szansę wpłynąć na stawki rynkowe.
– Ale teraz jest jeszcze za wcześnie, bo jeżeli te mieszkania teraz zaczną być budowane, to dopiero za 2 – 3 lata klucze zaczną trafiać do najemców. I dopiero wtedy, kiedy tych mieszkań w ramach Programu powstanie więcej, kiedy będziemy liczyć nie w setkach, ale w tysiącach, dziesiątkach tysięcy, to wtedy Mieszkanie Plus będzie miało realny wpływ na stawki rynkowe – dodaje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.
Stare czynsze do zmiany
I jak ocenia gość PR 24, zmiana przepisów jest potrzebna, ponieważ do tej pory ta ustawa działała tak, że czynsze, za które można wynajmować mieszkania budowane na działkach z Krajowego Zasobu Nieruchomości były ustalane przez Radę Ministrów.
– Czyli jest to czynsz odgórnie ustalany, nierynkowy. To jest duża przeszkoda, do tego, aby ten Program szerzej się rozwijał, żeby komercyjne podmioty mogły też w nim partycypować. A więc ta podstawowa zmiana jest konieczna, aby odejść od czynszu regulowanego, i skupić się na czynszu rynkowym – uważa gość Polskiego Radia 24.
Nowe dopłaty do czynszu
Na razie nowelizacja ustawa wprowadza inne zmiany w zakresie dopłaty do czynszów z budżetu państwa. Zmienią się kryteria dochodowe wymagane przy ubieganiu się o dopłaty.
– To jest ta kolejna rzecz, gdzie po obserwacji okazała o się, że wymaga ona korekty. Chodzi o to, że dopłaty do czynszów są uwarunkowane wysokością dochodów. To znaczy, że jeżeli ktoś zarabia więcej niż określona w ustawie kwota, to nie może ubiegać się o dopłaty. Ten system jest bardzo zbliżony do tego, który działa w TBS-ach. Zorientowaliśmy się, że ten limit, który został ustalony w pierwotnej wersji tej ustawy o dopłatach do czynszu, był po prostu zbyt niski, szczególnie w dużych miastach. Zmiana polega więc na dwukrotnym podniesieniu tych limitów dochodowych, i to spowoduje, że grupa osób, które będą mogły ubiegać się o te dopłaty, wzrośnie kilkukrotnie – tłumaczy prezes Mirosław Barszcz.
Czyli to sprawi, że dopłaty będą dużo bardziej dostępne.
– Będą bardziej dostępne i większe grono osób będzie mogło ubiegać się o te dopłaty, które mogą wynosić nawet do 500 złotych miesięcznie na mieszkanie. Jest to więc bardzo duża ulga, jeśli chodzi o kieszeń naszych przyszłych najemców – zwraca uwagę gość Jedynki Mirosław Barszcz, prezes Polskiego Funduszu Rozwoju Nieruchomości.
Konkurencja dla deweloperów
Średnio, w przypadku przeciętnego beneficjenta dopłata może wynieść około 300 zł.
– Ale w przypadku singli raczej trzeba się spodziewać kwoty 100 – 200 złotych, w zależności od miasta. Natomiast w przypadku rodziny z trójką dzieci dopłata może być do 700 złotych miesięcznie, w zależności od miasta, w którym taka rodzina wynajmowałaby mieszkanie – wylicza Bartosz Turek.
To może być więc atrakcyjna oferta dla osób, które wynajmują mieszkanie, a konkurencyjna dla właścicieli mieszkań na wynajem.
– Program Mieszkanie Plus jest tutaj bardzo konkurencyjny. Bo po pierwsze, jeżeli ktoś będzie najemcą mieszkania zbudowanego właśnie w porozumieniu z gminą, i będzie mógł się ubiegać o dopłaty, to nawet jeżeli czynsz ustalony za mieszkanie będzie rynkowy, to ta dopłata spowoduje, że najemca zapłaci mniej niż stawki rynkowe – dodaje gość Polskiego Radia 24.
A z drugiej strony jest coś, czego prywatny rynek najmu nie oferuje, czyli dojście do własności.
– W przypadku mieszkań, budowanych w ramach programu Mieszkanie Plus ma być dostępna opcja dojścia do własności, która powoduje, że nie musimy ponosić ryzyka zaciągania kredytu hipotecznego, a wraz z tym jak płacimy za najem – oczywiście w tym przypadku stawkę nieco wyższą – przez 20 – 30 lat, to finalnie dochodzimy do pełnej własności mieszkania. I z tym elementem rynek najmu nie ma szans konkurować – podkreśla gość PR 24 Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.
Justyna Golonko, Karolina Mózgowiec, Tomasz Matusiak, Małgorzata Byrska, md