REIT (z ang. Real Estate Investment Trust) to podmiot inwestujący w istniejące nieruchomości komercyjne i osiągający zyski z ich najmu lub dzierżawy. Zwykle ma on formę spółki akcyjnej lub komandytowo-akcyjnej. Dochód jest wypłacany w formie dywidendy, wyjaśnia w Polskim Radiu 24 Radosław Świątkowski, prezes firmy REINO Partners, przewodniczący Komisji Rewizyjnej w Stowarzyszeniu REIT Polska.
- Co do zasady większość takich podmiotów jest notowana na giełdzie. Po to między innymi, żeby zapewnić stałą wycenę rynkową i płynność dla akcjonariuszy, inwestorów. Każdy inwestor może zainwestować w taki podmiot, kupując akcje, albo w ofercie publicznej, albo kupując je, gdy już są notowane na giełdzie. Posiadając akcje, czy certyfikaty takiego funduszu, tak jak każdej innej spółki notowanej na giełdzie, otrzymujemy przynajmniej raz w roku dywidendę – tłumaczy ekspert.
Większość zysku na dywidendy
REIT-y przeznaczają na dywidendy zdecydowaną większość swoich zysków i to jest jedna z podstawowych zasad, dodaje gość Polskiego Radia 24.
- Zwykle jest to nie mniej niż 80 – 90 proc. zysku z każdego roku. Po zamknięciu sprawozdania finansowego za każdy rok taki podmiot wypłaca swoim akcjonariuszom dywidendę. Źródłem tego zysku REIT-u, źródłem środków, które są przeznaczane na dywidendę, są przychody z najmu nieruchomości. Głównie dużych nieruchomości komercyjnych, bo one ze względu na skalę i jakość umów są najbezpieczniejszymi inwestycjami na rynku nieruchomości – tłumaczy Radosław Świątkowski.
Pierwsza taka spółka na GPW
W czwartek, 13 kwietnia, na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie zadebiutuje spółka Griffin Premium. Jest to spółka z sektora wynajmu nieruchomości, która zapowiada przekształcenie się w podmiot typu REIT.
Jej oferta spotkała się z dobrym przyjęciem ze strony inwestorów, mówi Izabela Olszewska, dyrektor zarządzający ds. rozwoju Giełdy Papierów Wartościowych.
- Oferta publiczna jest relatywnie duża, porównując z ostatnimi ofertami, z którymi mieliśmy do czynienia w 2016 czy 2015 roku. Spółka pozyskała ponad 500 mln zł – podaje liczby ekspertka.
Będzie to pierwsza spółka typu REIT na naszym parkiecie.
Poprzez zakup akcji takiej spółki można samemu zarabiać na nieruchomościach, tłumaczy Ksawery Wardacki z kancelarii EY Law.
Ksawery Wardacki Cechą REIT-ów jest to, że inwestorzy inwestują w sam podmiot, nie w nieruchomości.
- Cechą REIT-ów jest to, że inwestorzy inwestują w sam podmiot, nie w nieruchomości. Zainwestowanie w nieruchomości wiąże się z koniecznością przeznaczenia bardzo dużego kapitału, którego najczęściej drobni inwestorzy nie mają. REIT ma tych inwestorów zbierać i umożliwiać im inwestowanie w nieruchomości poprzez organizację tej spółki. To pozwala drobnym inwestorom, inwestującym w REIT, który jest najczęściej notowany na giełdzie, na czerpanie zysków z nieruchomości, które są wynajmowane przez spółkę lub jej spółki zależne – wyjaśnia ekspert.
Wzór czerpać możemy z zagranicy
Koncepcja REIT-ów wywodzi się z USA, mówi w radiowej Jedynce Michał Duniec, prezes Analiz Online.
- Głównie chodziło o to, żeby przy niewielkim portfelu, czyli możliwości zainwestowania, mieć ekspozycję na rynek nieruchomości – tłumaczy ekspert.
Obecnie prowadzone są prace nad wprowadzeniem REIT-ów do polskich regulacji prawnych, dodaje Izabela Olszewska.
- Powinniśmy czerpać z doświadczeń innych krajów, gdzie tego typu podmioty udały się, i popatrzeć, jakie tam rozwiązania funkcjonowały. Często było tak, że w niektórych jurysdykcjach poprawiano prawo wielokrotnie, bo w jakimś miejscu nie działało ono dobrze. Tak więc jest to cały bagaż doświadczeń, z których możemy skorzystać – podkreśla ekspertka.
Prace nad wprowadzeniem REIT-ów
Pod koniec ubiegłego roku Ministerstwo Finansów opublikowało projekt ustawy dotyczący spółek typu REIT. Zdaniem Agnieszki Tałasiewicz, partnera zarządzającego kancelarią EY Law, rozwiązania przyjęte w projekcie idą w dobrym kierunku, choć potrzebnych jest kilka istotnych zmian.
- Przede wszystkim rozszerzenie REIT-ów także na nieruchomości mieszkaniowe. To na pewno zwiększy skalę ich działania i też skalę spodziewanego sukcesu. Z drugiej strony są regulacje, które wydaje się, że na etapie początkowym powinny być trochę łagodniejsze, nieprzeregulowane. REIT-y dystrybuują większość swoich zysków jako dywidendę. W projekcie ustawy jest to 90 proc. My mówimy – 80 – 85 proc. na początku, bo musi być pewna masa krytyczna tego kapitału inwestycyjnego, co sprawi, że to w ogóle będzie funkcjonowało. Też uważamy, że nie należy nadmiernie tego regulować. Jeżeli przyjmujemy, że to będą spółki, które będą notowane na giełdzie, to wiele wymogów giełdowych w sposób naturalny sprawia, że to jest wyśmienicie uregulowane. Też inwestorom daje bezpieczeństwo, komfort, że jest to właściwe narzędzie, a nie jakaś firma, która za chwilę zniknie i co do której będziemy mieć wątpliwości, jak to będzie funkcjonowało – mówi ekspertka.
Spodziewany pozytywny wpływ na giełdę
Powstanie rynku REIT-ów w Polsce pozytywnie wpłynie na giełdę i zachęci do inwestowania osoby, które do tej pory nie próbowały swoich sił na rynku kapitałowym, przewiduje Izabela Olszewska.
Izabela Olszewska REIT-y to będą tzw. spółki dywidendowe, czyli takie, które będą dzieliły się ze swoimi inwestorami, akcjonariuszami dużą porcją wypracowanego zysku.
- Inwestorzy lubią spółki dywidendowe. Tak więc mamy nadzieję, że zainteresują się REIT-ami nie tylko nasi aktywni obecnie inwestorzy, że uda nam się przyciągnąć kompletnie nową bazę inwestorów indywidualnych, którzy zobaczą, że w prosty sposób i korzystny dla nich mogą uczestniczyć poprzez zakup akcji REIT-ów w bardzo dobrze rozwijającym się w Polsce rynku wynajmu nieruchomości – mówi ekspertka.
Ryzyko związane z inwestycją
Ważne jest również to, że ta stopa dywidendy, wypłacanej przez takie podmioty, jak wynika z pierwszych analiz, byłaby wyższa niż stopa dywidendy wypłacanej przez duże spółki na GPW, dodaje Michał Duniec.
- To duży atut tego rodzaju rozwiązania – podkreśla gość Jedynki.
Ekspert zwraca jednak uwagę na ryzyko, jakie wiąże się z tego typu inwestycją.
Michał Duniec REIT to inwestycja uznawana za ryzykowną.
- To jest inwestycja uznawana za ryzykowną. Nie można tego porównywać z obligacjami, nawet korporacyjnymi, które też płacą wysoki kupon. W 2008 roku przecena na rynku REIT-ów w Wielkiej Brytanii sięgnęła 60 proc. Niemniej jednak buforem jest wysoka dywidenda. W związku z czym na odrabianie strat czekamy dużo krócej. Ale to jest tak jak inwestowanie w akcje, czyli bardzo ryzykowne aktywa – podkreśla ekspert.
Wysypu REIT-ów nad Wisłą raczej nie będzie
Po wejściu w życie stosownych regulacji nie należy jednak spodziewać się w Polsce wysypu REIT-ów, dodaje rozmówca Jedynki.
- Ja bym sobie życzył, aby to był zrównoważony, przemyślany, ewolucyjny rozwój. Taka ścieżka na pewno jest możliwa, dlatego że ta forma prawna daje możliwość „opakowania” w REIT już dzisiaj funkcjonujących nieruchomości, które są zarządzane właśnie w sposób podobny do REIT-ów. Te spółki nie są notowane na giełdzie. Jest zatem cała pula nieruchomości, które można przenieść na giełdę w formie REIT-ów i czerpać z nich korzyści – zauważa ekspert.
Również zdaniem Agnieszki Tałasiewicz, nie od razu po wejściu w życie regulacji będą powstawać od podstaw nowe polskie spółki typu REIT.
- Jeżeli byśmy chcieli, żeby to od początku były polskie spółki, to bardzo trudno będzie tak od zera zebrać pieniądze, które pozwolą na realizację dużych inwestycji. Na początku musi być okres przejściowy, który w pewien sposób przyciągnie istniejące inwestycje i takie koło zamachowe będzie już na tym rynku nieruchomości, a dopiero później będziemy mieć do czynienia z polskimi nowymi inwestycjami, w których ten kapitał będzie zbierany, właśnie w tej formule szerokiej inwestycji. Trudno dzisiaj wyobrazić sobie „zrzutkę” tysięcy Kowalskich na wybudowanie centrum handlowego. Tak naprawdę musi zacząć się od tego, że to centrum handlowe, które dzisiaj istnieje, będzie w pewien sposób uwolnione do inwestowania dla przysłowiowych Kowalskich i dopiero później zacznie mieć to większą skalę, tak jak w innych krajach – uważa Agnieszka Tałasiewicz.
Wzmocnienie rynku nieruchomości komercyjnych
REIT-y mogą wzmocnić nie tylko naszą giełdę, ale i krajowy rynek nieruchomości komercyjnych, przewiduje Michał Duniec. Dziś jest on zdominowany przez inwestorów zagranicznych.
- Jeżeli celem ustawodawcy jest zmiana struktury właścicielskiej nieruchomości, to REIT-y mogą być narzędziem do tego. Pamiętajmy tylko, że REIT-y to będą pieniądze od inwestorów, w związku z czym należy zakładać, że tempo zmian struktury będzie raczej wolne – przewiduje gość Jedynki.
Więcej optymizmu, co do możliwego wpływu REIT-ów na rynek nieruchomości, wykazuje Agnieszka Tałasiewicz.
Agnieszka Tałasiewicz Wprowadzenie tej regulacji powinno spowodować co najmniej 10-proc. wzrost inwestycji na rynku nieruchomości.
- Według wyliczeń, które przygotowaliśmy, wprowadzenie tej regulacji powinno spowodować co najmniej 10-proc. wzrost inwestycji na rynku nieruchomości. Jeżeli tak się stanie, to będziemy mieć do czynienia z ok. 700 mln zł wartości dodanej w gospodarce, dzięki realizacji projektu budowlanego i branż, które będą przy tym asystować, czyli handlowi, transportowi. To na pewno bardzo duży wzrost – podkreśla ekspertka.
Ważna rola w długoterminowym oszczędzaniu
Z kolei zdaniem Radosława Świątkowskiego REIT-y mogą odegrać również ogromną rolę w długoterminowym oszczędzaniu.
Radosław Świątkowski REIT-y powinny stworzyć możliwość wreszcie w dużej skali zarabiania na nieruchomościach komercyjnych inwestorów polskich.
- We wszystkich krajach, w których REIT-y były wprowadzone, przyniosły one bardzo dużą korzyść. Oczywiście największą historię mają one w USA, jeśli chodzi o inwestowanie indywidualnych inwestorów, tworzenie miejsc pracy, przyczynianie się do stabilizacji rynku nieruchomości. Natomiast w Polsce to, co REIT-y powinny przynieść w szczególności, to stworzyć możliwość wreszcie w dużej skali zarabiania na nieruchomościach komercyjnych inwestorów polskich. Jesteśmy właściwie jedynym dużym rynkiem na całym świecie, gdzie mamy atrakcyjny, duży segment nieruchomości komercyjnych, w którym rodzimi inwestorzy są praktycznie nieobecni. Co jest ewenementem na skalę światową – zauważa gość Polskiego Radia 24. – Nieruchomość komercyjna, np. wynajęty długoterminowo biurowiec, mający przychody z umów najmu, zabezpieczonych świetnie, jest idealnym aktywem do funduszy emerytalnych i wszelkiego długoterminowego oszczędzania na przyszłość – podkreśla.
REIT-y pojawiły się w Planie Budowy Kapitału, który wicepremier Mateusz Morawiecki przedstawił w lipcu ubiegłego roku.
Obecnie REIT-y działają w 36 krajach na świecie, a wartość aktywów, którymi zarządzają, wynosi bilion 700 miliardów dolarów.
Błażej Prośniewski, Sylwia Zadrożna, Karolina Mózgowiec, Anna Wiśniewska