Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że rynek nieruchomości przeżywa rekordowy wzrost. Deweloperzy uruchamiają coraz więcej nowych inwestycji. Od kilkunastu kwartałów rynek mieszkaniowy przeżywa znaczące ożywienie, podkreśla Bartosz Turek z Open Finance.
Bartosz Turek Historycznie zawiera się najwięcej transakcji, najwięcej mieszkań jest sprzedawanych, najwięcej mieszkań jest budowanych, deweloperzy dostają pozwolenia na budowę największej liczby mieszkań w historii. Wszędzie padają więc rekordy.
- Faktycznie mamy już do czynienia z potężnym ożywieniem od prawie czterech lat, które cały czas postępuje. Mamy bardzo dużą dynamikę pod względem wszystkich ważnych kryteriów z punktu widzenia tego rynku. Historycznie zawiera się najwięcej transakcji, najwięcej mieszkań jest sprzedawanych, najwięcej mieszkań jest budowanych, deweloperzy dostają pozwolenia na budowę największej liczby mieszkań w historii. Wszędzie padają więc rekordy – podkreśla gość Polskiego Radia 24.
Za boom na rynku mieszkań odpowiada… RPP
Za tą sytuacją stoją decyzje Rady Polityki Pieniężnej, dodaje Bartosz Turek.
- W 80 proc. ten boom, z którym mamy do czynienia w tym momencie, jest wywołany decyzjami RPP, która ustala poziom stóp procentowych, czyli decyduje o tym, ile pieniądz kosztuje. Z jednej strony decyzje Rady powodują, że mamy coraz niżej oprocentowane lokaty, a z drugiej strony, że kredyty są coraz tańsze – wyjaśnia ekspert.
Sytuacja na rynku pracy także sprzyja rynkowi nieruchomości
Na poprawę na rynku nieruchomości wpływa również bardzo dobra sytuacja na rynku pracy, dodaje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Konrad Płochocki Spadająca stopa bezrobocia pomaga Polakom w podejmowaniu długofalowych decyzji, takich jak zakup mieszkania.
- To jest zawsze najważniejszy element tej układanki. Spadająca stopa bezrobocia pomaga Polakom w podejmowaniu długofalowych decyzji, takich jak zakup mieszkania. Drugim elementem są niskie stopy procentowe. One pomagają na dwa sposoby. Po pierwsze kredyty są stosunkowo tanie, po drugie nie opłaca się trzymać pieniędzy na lokatach tym osobom, które mają tam już jakieś konkretne środki, zaoszczędziły dużo pieniędzy. Trzecim czynnikiem jest to, że mieszkań w Polsce brakuje, a te braki są naprawdę znaczące – podkreśla rozmówca Jedynki.
Konrad Płochocki
Nie bierzemy więcej kredytów hipotecznych
Jak zaznaczają zgodnie eksperci, rekordom na rynku nieruchomości nie towarzyszy jednak boom kredytowy. Rosnąca wysokość wymaganego wkładu własnego jest bowiem dla wielu konsumentów nie do przeskoczenia, zauważa Bartosz Turek.
- Nie mamy w tym momencie do czynienia z boomem kredytowym – podkreśla ekspert.
Przez pierwsze trzy miesiące tego roku popyt na kredyty mieszkaniowe był relatywnie stabilny, przyznaje Piotr Kasprzak, zastępca dyrektora Departamentu Stabilności Finansowej NBP.
Piotr Kasprzak Popyt na mieszkania nie jest napędzany głównie kredytami, tylko też oszczędnościami.
- Oczekiwania co do kolejnego kwartału są takie, że jednak delikatny wzrost popytu ze strony klientów będzie przy dalej niezmienionej polityce. Musimy pamiętać, że przez poprzednie kwartały banki zaostrzały politykę, co było głównie wynikiem działań nadzorczych. Wchodziły kolejne okresy przejściowe rekomendacji S i wymagany wkład własny rósł. W tym momencie możemy powiedzieć, że obserwujemy pewną równowagę na rynku kredytów. Co warto zauważyć, w tej chwili popyt na mieszkania nie jest napędzany głównie kredytem, tylko też oszczędnościami. Udział zakupów za gotówkę, czy to poprzez wysoki wkład własny, czy w ogóle bezpośrednio za gotówkę, jest bardzo wysoki – podkreśla ekspert.
Większość mieszkań kupowana za gotówkę
Większość mieszkań na polskim rynku kupowana jest zatem za gotówkę. Tak wynika właśnie z ostatnich danych Narodowego Banku Polskiego, który badał sytuację w największych polskich miastach. To również konsekwencja niskich stóp procentowych, wyjaśnia Bartosz Turek. Osoby posiadające odłożone środki wycofują je bowiem z banków, lokat, na których ich trzymanie się po prostu nie opłaca, i inwestują w nieruchomości.
- Gotówki jest coraz więcej na rynku. Jeżeli spojrzymy na szacunki Narodowego Banku Polskiego, to na 6 największych rynkach jest tak, że sami tylko deweloperzy sprzedali nowe mieszkania za ponad 14 mld zł, jeżeli bierzemy pod uwagę tylko transakcje gotówkowe, w których nie było żadnego udziału kredytów hipotecznych. To jest ok. 2/3 wszystkich transakcji – podaje liczby Bartosz Turek.
Widać to w biurach sprzedaży, dodaje Konrad Płochocki.
- Bardzo dużo mieszkań w ostatnich latach sprzedawało się jako produkty inwestycyjne, czyli były kupowane przez przeciętnego Kowalskiego, który zaoszczędził już jakieś środki i kupił mieszkanie na wynajem. Często po jakimś czasie wprowadzają się tam dzieci właściciela, czy taki lokal służy jako zabezpieczenie emerytalne – wyjaśnia rozmówca Jedynki.
Ceny mieszkań pozostają stabilne
Zwiększony popyt na mieszkania nie przełożył się jednak na gwałtowne wzrosty ich cen, zauważa Bartosz Turek.
- Ceny są w miarę stabilne głównie dlatego, że nie mamy boomu kredytowego. A z drugiej strony deweloperzy budują najwięcej w historii. Jeżeli zatem pojawia się popyt na rynku, to deweloperzy są w stanie ten popyt zaspokoić i dzięki temu ceny szybko nie rosną – tłumaczy rozmówca Polskiego Radia 24.
Konrad Płochocki dodaje, że stabilizacja cen nieruchomości świadczy o dojrzałości rynku.
- Ceny w ogóle się nie zmieniają. W poprzednim roku w 6 największych miastach sprzedano 62 tys. mieszkań i było to o 77 proc. więcej niż w 2007 r., czyli w tym roku boomu i ogromnych wzrostów cen. Tym razem dzięki bardzo dużej konkurencji pomiędzy firmami deweloperskimi udało się ten wzrost wyhamować. Praktycznie go nie ma. Jest to więc bardzo dobra informacja, która świadczy o tym, że rynek jest dojrzały – zaznacza gość radiowej Jedynki.
Wygaszenie programu MdM zahamuje popyt na lokale?
W ostatnich latach popyt na mieszkania rósł między innymi także dzięki programowi Mieszkanie dla Młodych, który powoli jest już wygaszany, przypomina Katarzyna Kuniewicz, dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku w firmie REAS, badającej rynek nieruchomości.
Katarzyna Kuniewicz Przed nami zamknięcie programu MdM w 2018 roku, a w tej chwili zupełny brak środków w puli pieniędzy publicznych.
- Przed nami zamknięcie programu MdM w 2018 roku, a w tej chwili zupełny brak środków w puli pieniędzy publicznych. W zasadzie przez trzy kwartały nie będzie teraz tego katalizatora. Stopniowo wchodzą również rekomendacje S z zaostrzonymi warunkami, jeśli chodzi o wymogi wysokości wkładu własnego. Prawdopodobnie będzie stopniowo rosło oprocentowanie lokat. Giełda ruszyła. A wymogi, jeśli chodzi o wzięcie kredytu, powinny być stopniowo mniej korzystne dla kredytobiorców – mówi ekspertka.
Branża liczy na interwencję rządu
Te czynniki mogą w przyszłości ograniczyć popyt na mieszkania, dlatego branża deweloperska liczy na to, że MdM mógłby zostać np. przedłużony, dodaje Konrad Płochowski.
- Mieszkanie dla Młodych trafia rzeczywiście do dużej grupy klientów. Tylko do końca 2016 roku 60 tys. rodzin z pomocą tego programu nabyło własne mieszkanie. Rząd zaproponował pewnego rodzaju alternatywę dla MdM, jaką jest program Indywidualnych Kont Mieszkaniowych. Ma on polegać na tym, że jeżeli zdecydujemy się oszczędzać regularnie, przez minimum 5 lat, na cel mieszkaniowy, to państwo dopłaci nam co roku premię za oszczędzanie. Jeżeli ten program wystartuje nawet w 2018 czy 2019 roku, to mamy pięcioletni okres przerwy we wsparciu Polaków. Dlatego liczymy, że rząd przedłuży w jakiś sposób funkcjonowanie programu MdM, a może reaktywuje na ten okres przejściowy w jakimś zakresie poprzedni program „Rodzina na swoim”. Jeżeli nie, to liczymy, że rynek pracy będzie podtrzymywał dobrą sprzedaż nieruchomości – zaznacza gość radiowej Jedynki.
Jak dodaje ekspert, branża liczy również na interwencję rządu jeszcze w jednej kwestii związanej z rynkiem nieruchomości.
- To, co trochę martwi, to rosnące ceny ziemi. Dobre wyniki sprzedaży w ostatnich latach spowodowały, że działki w dobrych punktach dawno się posprzedawały, a ograniczenia w obrocie ziemią rolną, które zostały wprowadzone, i trudności z jej przekształcaniem w grunty budowlane powodują, że brakuje na rynku działek budowlanych – wyjaśnia Konrad Płochocki. – Liczymy tu na interwencję rządową i zmianę przepisów ułatwiającą przeznaczanie gruntów na cele mieszkaniowe, bo obawiamy się, że wyższy koszt działki będzie wpływał na wyższą cenę mieszkania, ale raczej należy się spodziewać cały czas stabilizacji cen, więc nie ma powodów do paniki – dodaje.
Rozważne zakupy i sprawdzenie dewelopera
Zaś stabilizacja cen na rynku powinna skłaniać do rozważnego wyboru nieruchomości, którą chcemy nabyć, zaznacza rozmówca Jedynki.
- Tych inwestycji cały czas jest dużo, jest w czym wybierać, więc szukajmy tego, czego potrzebujemy – radzi Konrad Płochocki.
Przed dokonaniem zaś takiego zakupu, dobrze jest upewnić się nie tylko, czy dana nieruchomość odpowiada naszym potrzebom, ale i sprawdzić dewelopera. Wciąż zdarza się bowiem, że deweloper wpada w tarapaty finansowe, co dla klienta może oznaczać, że straci upatrzone już mieszkanie, dodaje Bartosz Turek.
- Całe szczęście takie przypadki są rzadkie, ale się zdarzają. Żeby się ustrzec przed popełnieniem bardzo kosztownego błędu, warto zwrócić uwagę na kilka rzeczy. Przede wszystkim sprawdzamy księgę wieczystą nieruchomości. Jej numer musi nam udostępnić deweloper. W takiej księdze musi znaleźć się informacja, kto jest właścicielem, albo użytkownikiem wieczystym. To powinien być właśnie ten deweloper. Sprawdzimy też, czy na takiej nieruchomości ciążą jakieś obciążenia. Tu może się okazać, że przez naszą działkę będzie prowadziła jakaś ruchliwa droga dojazdowa do sąsiednich działek. To też jest jakaś informacja dla kupujących. Pojawia się również informacja, czy deweloper korzysta z kredytu. Jeżeli korzysta z kredytu jakiegoś renomowanego banku, to jest duża szansa, że analitycy tego banku dokładnie prześwietlili taką inwestycję, bo jednak pożyczyli na budowę pieniądze, a więc sprawują kuratelę nad tym, żeby taki biznes się udał. Z drugiej strony, jeżeli deweloper ma kredyt, to musimy mieć jakiś dokument, który zezwoli nam na wydzielenie bez obciążenia naszej nieruchomości po tym, jak już ona zostanie zbudowana. Musimy więc mieć zgodę banku na to, że jeżeli deweloper już nam mieszkanie wybuduje, wyodrębni księgę wieczystą, podpisze z nami umowę, to ta księga wieczysta lokalu nie będzie obciążona kredytem na budowę całego osiedla – radzi gość Polskiego Radia 24. – Warto też, aby deweloper miał ostateczne pozwolenie na budowę, czy jeżeli kupujemy gotowe mieszkanie, aby miał zgodę na użytkowanie. Warto również zwrócić uwagę na zapisy w Krajowym Rejestrze Sądowym, gdzie np. sprawdzimy, czy deweloper nie został postawiony w stan upadłości – dodaje.
Katarzyna Kuniewicz radzi z kolei, aby przed zakupem nieruchomości zapoznać się dokładnie z prospektem informacyjnym dewelopera.
- Po pierwsze nabywca musi wziąć prospekt informacyjny, który mu deweloper oferuje, i go przeczytać. Z tego konspektu dowie się o kondycji dewelopera, o jego historii, o lokalizacji budynku, w którym ma zamiar zamieszkać. To jest bardzo ważne, dlatego że ustawa deweloperska dała nabywcy takie narzędzie, które musi przygotować sam deweloper. Jeżeli popełni błąd, skłamie, nabywca może odstąpić od takiej umowy. Oczywiście oprócz tego wiele firm ma ujawnianą historię budowania. To też jest do sprawdzenia – mówi ekspertka.
Jak przewidują zgodnie eksperci, również w najbliższym czasie należy spodziewać się, że Polacy chętnie będą nabywać nieruchomości. Potrzeby mieszkaniowe w naszym kraju są bowiem ogromne. Aby osiągnąć średnią europejską, jeśli chodzi o liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców, brakuje nam ich aż 3 miliony.
Justyna Golonko, Aleksandra Tycner, Anna Wiśniewska