Obie strony rozbieżnie oceniają możliwość eksmisji z wynajmowanego lokalu osób znajdujących się w szczególnie trudnej sytuacji. Rozwiązania ustawy, przewidujące uproszczoną procedurę eksmisji, pozytywnie ocenia Forum Obywatelskiego Rozwoju.
RPO zarzuca, że ustawa łamie prawa osób w truudnej sytuacji zyciowej, resort budownictwa odpiera te zarzuty, i mówi, że ustawa zabezpiecza prawa obu stron – najemców i najmujących.
RPO: nie do przyjęcia jest sytuacja, gdy osoba w trudnej sytuacji zostanie wyrzucona z lokalu do noclegowni bez możliwości oceny tego faktu np. przez sądy
W ocenie RPO Adama Bodnara, "nie do zaakceptowania jest przyjęta regulacja, zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, a więc pozbawiony lokalu mieszkalnego i faktycznie bezdomny".
RPO: eksmisja może dotknąć osoby szczególnie chronione – matki w ciąży, niepełnosprawnych, obłożnie chorych
Rzecznik podkreślił, że "nie można wykluczyć sytuacji, że powyższe konsekwencje dotkną grupy osób objętych dotąd szczególną ochroną przed bezdomnością (wymienionych w art. 14 ust. ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów), w stosunku do których sąd nie może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego, a więc m. in. kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, obłożnie chorych".
Rzecznik podkreśla, że wprowadzone przepisy mogą stać się wręcz swoistą „pułapką prawną”, zwłaszcza z uwagi na to, że oszacowanie ryzyka istotnej zmiany sytuacji materialnej, zdrowotnej, rodzinnej w perspektywie 30 lat trwania umowy najmu jest po prostu niemożliwe. - To zaś powoduje, że omawiane regulacje budzą moje wątpliwości także z punktu widzenia zasad sprawiedliwości społecznej, o jakich mowa w Konstytucji RP – zaznacza Adam Bodnar.
Resort budownictwa: w ustawie regulowane są jasno rynkowe i stabilne zasady najmu
Z argumentacją RPO nie zgadza się resort infrastruktury i budownictwa. W przesłanym PAP komentarzu wiceminister Tomasz Żuchowski powiedział, że "w ustawie regulujemy jasne, rynkowe i stabilne zasady najmu, które notabene obowiązują w podobnej formie od 2010 r.".
Stawki czynszu będą regulowane
Jak powiedział minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk, "najem instytucjonalny oferowany przez operatorów, którzy otrzymali w użytkowanie wieczyste działki od KZN będzie chronił najemców m.in. regulacjami dotyczącymi wysokości czynszu. Maksymalne stawki czynszu, tzw. czynsz normowany, będzie ustalany przez rząd w rozporządzeniu raz w roku".
Adamczyk dodał, że "na rynku wynajmu czynsze kształtowane są swobodnie i praktycznie nie ma wolnych mieszkań od instytucji publicznych, które oferują stabilny, długoterminowy najem z dostępnym czynszem".
Jak poinformowało MIB, "wprowadzenie umowy najmu instytucjonalnego umożliwi podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą zawieranie umów najmu, dopuszczających zakończenie umowy w przypadku nieuczciwych najemców, np. w razie zaprzestania uiszczania czynszu".
Ustawa nie zmienia zasad przyznawania lokali socjalnych
"Nawet jednak w takich przypadkach najemca uzyska schronienie w zasobie publicznym. Ustawa o KZN nie zmienia bowiem ani zasad przyznawania lokali socjalnych, ani zasad eksmisji. Choć należy uczciwie powiedzieć, że jest ryzyko, że taki najemca nie będzie miał prawa do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego, bo najprawdopodobniej nie będzie spełniał kryteriów majątkowych. Taki najemca nie zostanie jednak bez dachu nad głową" – zaznaczył Adamczyk. Podkreślił jednak, że taka sytuacja może wystąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach.
KZN ma podnosić jakość lokali socjalnych
Minister zauważył, że wśród zadań KZN jest również wspieranie budowy i podnoszenia jakości lokali socjalnych. "Działanie to powinno się przyczynić w krótkiej perspektywie do zwiększenia liczby takich lokali, a tym samym do zwiększenia szans na przyznanie lokalu socjalnego i zmniejszenie kolejek oczekujących" – uzupełnił Adamczyk.
Kiedy można będzie wypowiedzieć umowę: są trzy przypadki
Jak informuje biuro prasowe MIB Dla umów najmu instytucjonalnego przyjęto rozwiązania znane na rynku, funkcjonujące już w ramach umów najmu okazjonalnego. "Ograniczają one możliwość wypowiedzenia umowy do trzech przypadków wskazanych w ustawie.
Do takiego wypowiedzenia może dojść tylko wtedy, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za trzy miesiące (pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności), albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela".
"Przesłanki takiego wypowiedzenia są ściśle określone, co chroni najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego" – dodał Adamczyk.
Zaznaczył, że najem o czynszu normowanym można wypowiedzieć wyłącznie w dwóch pierwszych przypadkach, a podnajem jest możliwy – lecz wyłącznie dla osób najbliższych, np. dzieci.
Jest też poduszka zabezpieczająca, w przypadku pogorszenia się sytuacji życiowej najemcy
W przypadku umów najmu zawieranych z operatorami korzystającymi z gruntów KZN, możliwe jest określenie w umowie najmu z opcją przeniesienia własności zasad potrącania zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania.
"To będzie poduszka bezpieczeństwa na wypadek zmiany, pogorszenia sytuacji finansowej" – zauważył Adamczyk. "Takim zaworem bezpieczeństwa jest również sama wysokość czynszu, która uwzględnia średnie miesięczne wynagrodzenie na danym obszarze" - podkreślił Adamczyk.
Ustawa nie narzuca konieczności zawierania umów najmu instytucjonalnego
MIB przypomniał, że ustawa nie narzuca stronom zawierania umów najmu instytucjonalnego (wyjątek stanowi tu najem mieszkań powstałych na nieruchomościach przekazanych przez KZN). "Decyzja w tym zakresie należy do właściciela i wymaga zgody najemcy. Co więcej, do wszystkich umów najmu okazjonalnego zawartych przed dniem wejście w życie ustawy będą stosowane przepisy dotychczasowe, a zmiana umowy będzie wymagała zgody obu stron" - przypomniało biuro prasowe MIB.
"Zainteresowanie formą umowy ostatecznie określą warunki rynkowe" - zauważa MIB. Zdaniem resortu, "zmniejszone ryzyko straty dla właściciela w przypadku wystąpienia problemów z respektowaniem warunków umowy będzie z pewnością istotnym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu, co pozytywnie wpłynie na sytuację finansową najemców".
MIB liczy na to, że ta forma umowy najmu może przyczynić się do ułatwienia najmowania mieszkań przez osoby określane dotychczas przez właścicieli lokali jako grupa ryzyka, czyli przede wszystkim rodziny z dziećmi i młode małżeństwa, którym niechętnie wynajmowano mieszkania.
Najemca w trudnej sytuacji może skorzystać z zasobów komunalnych, jeśli spełnią kryteria dochodowe
Resort budownictwa zaznacza w swojej odpowiedzi, że "najem instytucjonalny jest oparty na funkcjonujących od 7 lat rozwiązaniach umowy najmu okazjonalnego. Dodatkową zaletą dla najemcy jest to, że najem instytucjonalny z opcją wykupu umożliwi sfinansowanie ze środków zgromadzonych na wykup - przejściowego finansowania czynszu. Osoby, które w wyniku pogorszenia się sytuacji materialnej nie będą w stanie korzystać z najmu instytucjonalnego, mają prawo do skorzystania z zasobu dostępnego na rynku, a jeśli spełnią kryteria majątkowe i dochodowe – z zasobu lokali komunalnych i najmu socjalnego, a także lokali tymczasowych, noclegowni, schronisk i innych placówek zapewniających miejsca noclegowe".
Forum Obywatelskiego Rozwoju: ustawa jest dobrym rozwiązaniem
W najnowszej publikacji Forum Obywatelskiego Rozwoju autorstwa Rafała Trzeciakowskiego pt: Umowa najmu instytucjonalnego ułatwi Polakom wynajem mieszkań, ustawa o KZN, przewidująca zawieranie tzw. umowy najmu instytucjonalnego, czyli nowego rodzaju umowy o uproszczonej procedurze eksmisyjnej, jest dobrym rozwiązaniem.
Obecna procedura eksmisyjna zwiększa ryzyko właściciela nieruchomości, rodzi bezkarność nieuczciwych najemców
Jak czytamy w opracowaniu Rafała Trzeciakowskiego, obecna dysfunkcjonalna procedura eksmisyjna zwiększa ryzyko właścicieli nieruchomości, stwarzając im problemy z usunięciem z lokalu niepłacących czy wręcz niszczących go lokatorów. Takie rozwiązania, zamiast pomagać potrzebującym, dają poczucie bezkarności nieuczciwym lokatorom.
W opracowaniu podkreśla się, że Polska ma najbardziej restrykcyjne zasady eksmisji wśród państw OECD. Nawet decyzja sądu jest ograniczona szerokim katalogiem osób, którym w przypadku eksmisji przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
Ryzyko nieuczciwego najemcy podnosi koszty najmu
Ryzyko właścicieli winduje ceny czynszów i ogranicza rozwój rynku wynajmu. W miastach o najwyższych płacach, czynsze wynajmu są wyższe od rat kredytów hipotecznych - właściciele w koszt najmu musza bowiem wliczyć podwyższone ryzyko problemów z lokatorami. W efekcie stwarzane są silne bodźce, żeby kupować mieszkania zamiast wynajmować.
W Polsce dominuje własność mieszkań, nie ich wynajem. Odwrotnie jest w krajach Europy Zachodniej
Polska ma bardzo niski odsetek osób wynajmujących mieszkania na tle Europy Zachodniej. Brak u nas rozwiniętego rynku wynajmu, rozumianego np. jako firmy budujące bloki z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem, a nie jedynie osób prywatnych wynajmujących mieszkania. To blokuje migracje z biedniejszych regionów kraju do szybko rozwijających się miast, prowadząc do wzrostu nierówności dochodowych i wypycha młodych Polaków na emigrację. Większy nacisk na własność mieszkań zamiast wynajmu ogranicza również mobilność pracowników oraz utrudnia młodym Polakom zakładanie rodziny.
Takich lokali z kolei brakuje. Za czas oczekiwania na lokal socjalny, gminy wypłacają właścicielom mieszkań odszkodowania, które niejednokrotnie są zaniżone w stosunku do ponoszonych przez nich strat. W ten sposób problem jest przerzucany na prywatnych właścicieli nieruchomości. Konieczność postępowania sądowego, a następnie oczekiwania na lokal socjalny, drastycznie wydłuża procedurę eksmisyjną i podnosi ryzyko właścicieli.
Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości czeka na podpis prezydenta
Wejście w życie ustawy o KZN spowoduje m.in., że umowę najmu okazjonalnego będą mogły zawrzeć osoby fizyczne, natomiast umowę najmu instytucjonalnego podmioty prowadzące działalność gospodarczą.
Regulacje dotyczące najmu instytucjonalnego będą pomocniczo stosowane przy najmie o czynszu normowanym, czyli wówczas gdy ustawa o KZN nie reguluje kwestii najmu w sposób odrębny. Taka umowa najmu o czynszu normowanym będzie zawierana na czas określony do 15 lat. Po upływie tego okresu będzie istniała możliwość przedłużania najmu. Przy czym każda umowa najmu o czynszu normowanym będzie oferowana przez operatora mieszkaniowego w pierwszej kolejności jako umowa najmu z opcją dojścia do własności mieszkania (będzie zawierana na 30 lat).
Najemca będzie mógł skrócić czas najmu, jak również zrezygnować z opcji wykupu mieszkania. Jednocześnie, nawet w przypadku rezygnacji z zawarcia umowy najmu z opcją wykupu mieszkania i zawarcia umowy najmu bez tej opcji, najemca praktycznie do końca trwania umowy najmu będzie mógł przekształcić tę umowę w umowę najmu z opcją wykupu mieszkania, wydłużając jednocześnie czas trwania takiej umowy z 15 do 30 lat.
Gdy wniosek najemcy zostanie złożony na sześć miesięcy przed końcem umowy, prawo do przekształcenia umowy najmu nie wygasa, lecz zmienia się w prawo pierwokupu najmowanego mieszkania.
PAP, Komunikat FOR, jk.