Przypomnijmy - projekt ustawy, za którego realizację odpowiada Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, zakłada usprawnienie procesu przygotowania inwestycji - w zakresie pozyskiwania dostępu do terenu, a także przyspieszenie wydawania decyzji administracyjnych.
Ustawa ma przyspieszyć proces inwestycyjny, wydawanie zgód i pozwoleń, przygotowanie budowy i terenów
Dzięki projektowanym zmianom inwestorzy będą mieli możliwość lokalizacji inwestycji niezgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, za zgodą rady gminy w uproszczonym trybie. Projektowana regulacja zakłada, iż decyzja ws. lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie wydawana w terminie 45 dni od dnia złożenia stosownego wniosku. Za niedotrzymanie terminu wojewodowie będą mogli zostać ukarani grzywną w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki w wydaniu decyzji.
Ułatwienia w przygotowywaniu infrastruktury, terenu pod budowę
Ponadto projekt zakłada uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjnego w zakresie inwestycji mieszkaniowych lub towarzyszących poprzez możliwość uzyskania - w ramach decyzji o pozwoleniu na budowę - zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów, a także zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów niezbędnych do korzystania z inwestycji mieszkaniowej.
Ekspert: ustawa może podobać się deweloperom
Specustawa mieszkaniowa może spodobać się deweloperom, bowiem daje szansę na pozyskanie dobrze zlokalizowanych terenów, które są tańsze z powodu nie objęcia ich planem przestrzennego zagospodarowania – mówił PAP dyrektor ds. rozwoju w e-bazanieruchomosci.pl Maciej Górka.
Ustawa lekceważy planowanie i zagospodarowanie przestrzenne?
Górka ocenił, że "założenia projektowe formalno-przestrzenne ustawy z punku widzenia interesu publicznego są generalnie słuszne, ponieważ nakładają pewien urbanistyczny standard na inwestorów oraz umożliwiają wykorzystanie gruntów, które do tej pory nie były przewidziane pod zabudowę mieszkaniową, a znajdują się w pobliżu siedlisk".
Stwierdził, że "proponowany akt prawny posiada szereg nieścisłości, na czele z lekceważeniem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym".
Deweloperzy zabudują każdy wolny kawałek, nie patrząc na interes społeczny?
Jak tłumaczył chodzi o wprowadzenie trybu przyznawania warunków zabudowy umożliwiającego pominięcie już uchwalonego przez rady gmin planu zagospodarowania przestrzennego. "Z tego tytułu istnieje pewna społeczna obawa, iż deweloperzy będą mogli budować, co chcą i gdzie chcą" - dodał.
Na szczęście ustawa wprowadza szereg obostrzeń dotyczących dostępu do infrastruktury społecznej – dróg, szkół itd
Stwierdził jednak, że "specustawa w tym przypadku wprowadza szereg obostrzeń i wymogów względem inwestorów, między innymi określa usytuowanie inwestycji względem dostępów do dróg publicznych, przystanków komunikacji miejskiej, sklepów, szkół i przedszkoli".
Co więcej - jak zauważył Górka - inwestor przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej musiałby przeprowadzić publiczny konkurs na koncepcję urbanistyczno–architektoniczną dla obszaru, w którym ta inwestycja miałaby być zlokalizowana.
Wadą nieprecyzyjne określenie parametrów dotyczących budowanych obiektów
Górka zwrócił uwagę, że w ustawie nie są doprecyzowane "szczegółowe parametry obiektów, które są punktem odniesienia dla inwestycji". "Nie wiadomo, czy wymieniona placówka usług handlowych ma być galerią handlową, czy sklepem spożywczym, czy z przystanku transportu publicznego będzie komunikacja miejska kursowała częściej niż raz dziennie? Niejasne jest także co się wydarzy, gdy nie powstanie jeden z wymaganych obiektów, a ustawa przewiduje wydanie pozwolenia na budowę w momencie, gdy obiekt jeszcze nie powstał, ale jest w planach" - mówił.
Ustawa spodoba się deweloperom – mogą pozyskać tańsze grunty nie objęte planami przestrzennego zagospodarowania
"Patrząc z szerszej perspektywy specustawa mimo wskazanych wymagań dla inwestorów może podobać się deweloperom, ponieważ daje szansę na pozyskanie terenów, które są dobrze zlokalizowane, ale tańsze z powodu nie objęcia ich planem przestrzennego zagospodarowania" - podsumował.
Firma inwestycyjna: specustawa mieszkaniowa ułatwi i przyspieszy dostępność gruntów
Specustawa powinna umożliwić łatwiejszą i szybszą dostępność do gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową - ocenił prezes Grupy Inwest Piotr Hofman.
Jego zdaniem zdecydowanie przyśpieszy proces inwestycyjny w kwestii przygotowania oraz uzgodnienia projektu.
Konieczność uzyskania warunków zabudowy wydłużał proces inwestycyjny
Zdaniem Hofmana jeden z najniższych w całej Unii Europejskiej wskaźnik ilości mieszkań na tysiąc mieszkańców, który można zaobserwować w Polsce, wynika m.in. z braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego - zaledwie ok. 35 proc. kraju jest nimi pokryte. Jak tłumaczy powoduje to konieczność uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy, a to "dramatycznie wydłuża i skazuje na niepewność cały proces inwestycyjny".
Ponadto - jak wskazał - brak miejscowych planów utrudnia, podraża i przedłuża procedurę związaną z możliwością zmiany przeznaczenia gruntu np. z rolnego na budowlany.
W Polsce brakuje gruntów inwestycyjnych, rosną ich ceny
Zauważył, że obecnie w Polsce mamy do czynienia w skali całego kraju z widocznym brakiem gruntów, na których możliwe jest sprawne i skuteczne przeprowadzenie inwestycji budowlanej, dlatego ceny gruntów radykalnie wzrastają, proces inwestycyjny trwa latami, a co za tym idzie skutkuje to wysoką ceną mieszkań.
"Specustawa wprowadza w przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej, możliwość punktowej zmiany zapisów planu, w określonym ustawowo czasie 60 dni. Celem ustawodawcy w tym zakresie jest realizacja potrzeb mieszkaniowych na terenie danej gminy. To jeden z ważnych zapisów specustawy, mogący w znacznym stopniu przyśpieszyć dostępność terenów pod inwestycje" - ocenił.
Dobrym rozwiązaniem termin 60 dni na uzyskanie zgody na inwestycje
Zauważył, że specustawa wprowadza również termin 60 dni, na uzyskanie zgody na realizację inwestycji na terenach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a to zastępuje decyzje o warunkach zabudowy. "Obecnie nie ma określonego terminu na wydanie decyzji o warunkach zabudowy i często proces ten trwa nawet nie w miesiącach co w latach. Całkowicie blokuje to możliwości inwestycyjne na danym terenie" - podkreślił.
Cebula stwierdził, że specustawa powinna umożliwić łatwiejszą i szybszą dostępność do gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. "Zdecydowanie przyśpieszy proces inwestycyjny zarówno w kwestii przygotowania i uzgodnienia projektu jak i w zakresie uzyskania niezbędnych dla rozpoczęcia budowy decyzji administracyjnych" - dodał.
"Wiadomo jednak, że budownictwo to koło zamachowe całej gospodarki i realizowane przy pomocy specustawy programy i projekty mieszkaniowe mogą dać na dekadę impuls rozwojowy dla polskich przedsiębiorców" - podsumował.
Deweloperzy :specustawa mieszkaniowa uderza w przerost biurokracji
Specustawa mieszkaniowa jest dowodem na niesłychany przerost biurokracji oraz obciążeń administracyjnych towarzyszących nowym inwestycjom - ocenił dla PAP dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki.
Obecnie proces przygotowania inwestycji trwa 2-4 lata
W ocenie PZFD - jak wskazał Płochocki - specustawa mieszkaniowa jest dowodem na "niesłychany przerost biurokracji oraz obciążeń administracyjnych towarzyszących nowym inwestycjom". "Utrudnienia te regularnie narastały w ostatnich latach. Obecnie samo przygotowanie procesu inwestycyjnego, w tym, ale nie tylko inwestycji mieszkaniowych, trwa średnio 2-4 lata, ale znanych jest mnóstwo przypadków, gdzie procedury zajmują nawet 10 lat" - mówił.
Potrzebne głębokie reformy procedur administracyjnych
Podkreślił, że "nie ma wątpliwości, że konieczne są głębokie reformy procedur administracyjnych, aby przyspieszyć proces inwestycyjny".
Potrzeba ograniczenia zakazu obrotu gruntami rolnymi
Zdaniem Płochockiego pozytywne jest - występujące w projekcie ustawy - ograniczenie zakazów obrotu ziemią rolną, wynikających ze znowelizowanej w 2016 r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ułatwienia dotyczące odrolnienia gruntów położonych w granicach administracyjnych miast. "Stoimy jednak na stanowisku, że wyłączenie to powinno dotyczyć wszystkich gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, niezależnie czy inwestycje na nich miałyby być procedowane w trybie specustawy" - stwierdził.
Procedury administracyjny podrażają proces inwestycyjny
Przyznał, że przedłużające się procedury i obciążenia administracyjne istotnie podnoszą koszt wytworzenia mieszkania, który ostatecznie ponoszą ich finalni użytkownicy.
Zdaniem Płochockiego pozytywne jest wprowadzenie w projektowanej ustawie ścisłych terminów dla organów do wydania wymaganych uzgodnień, opinii czy decyzji. "Połączenie tych terminów
z sankcjami za ich przekroczenie, w postaci przyjęcia milczącej zgody lub obowiązku zapłaty przez organ do budżetu Państwa kary 500 zł za każdy dzień opóźnienia, może okazać się istotnym motywatorem do wydawania decyzji w czasie ustawowo przewidzianym" - mówił.
Wątpliwości budzi pomijanie ładu przestrzennego
Dyrektor generalny PZFD zauważył jednak, że wątpliwości w projekcie ustawy wzbudza "możliwość lokalizowania inwestycji poza planami zagospodarowania przestrzennego z całkowitym pominięciem analizy sąsiedztwa w zakresie utrzymania ładu przestrzennego". "Nowe inwestycje powinny zmieniać oblicze otaczającej nas przestrzeni, jednakże nie powinny one w sposób skrajny naruszać ukształtowanego ładu przestrzennego" - ocenił.
Ekspert: specustawa mieszkaniowa to szansa na nowy impuls rozwojowy rynku
Specustawa mieszkaniowa to szansa na nowy impuls rozwojowy rynku budownictwa - powiedział PAP dyrektor generalny HRE Think Tank Michał Cebula. Jego zdaniem specustawa jest niezwykle istotna, by program Mieszkanie plus miał szansę na realizację.
W Polsce brakuje milion mieszkań
Cebula podkreślił, że "szacuje się, iż brakuje minimum ok. 1 miliona mieszkań". "Dla polskich rodzin Mieszkanie plus to szansa na skrócenie oczekiwania na własne mieszkanie" - wskazał, dodając że "ustawa ułatwiająca realizację programu Mieszkanie Plus jest niezwykle istotna, by program miał szansę na realizację".
Brakuje też gruntów inwestycyjnych
Specustawa - w ocenie eksperta - to szansa dla rynku budowlanego na nowy impuls rozwojowy. "Obok narastających problemów z wykwalifikowanymi pracownikami budowlanymi i rosnącymi cenami materiałów, istotną barierą, spowalniającą szybkie budowanie jest brak dostępności terenów budowlanych i długotrwałe procedury uzyskiwania wszystkich pozwoleń" - tłumaczył.
Jedna budowa – 30 decyzji
Przypomniał, że obecnie przy budowie "budynku wielomieszkaniowego w grę wchodzi ponad 30 różnego rodzaju decyzji". "Dzisiaj tylko ok. 30 proc. terenów posiada miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, a procedura ich przygotowywania trwa kilka lat" - dodał.
Cebula podkreślił, że "plan miejscowy jest ważnym narzędziem, ale nie jest to dziesięć przykazań, z którymi się nie dyskutuje". "Miasta żyją, rozwijają się, ulegają stałej przemianie. Warto podjąć trud zaspokojenia najważniejszej potrzeby każdej polskiej rodziny – swojego lokum" - podsumował.
NRG, PAP, jk