Użytkowanie wieczyste, przynajmniej w odniesieniu do gruntów, na których budowane są bloki mieszkalne, w odczuciu wielu osób jest reliktem PRL-u. Zazwyczaj jest ustanawiane na 99 lat, z możliwością dalszego przedłużenia tego okresu. Użytkownik takiej nieruchomości nie dość, że jest związany umową z właścicielem gruntu i przez nią ograniczany, to jeszcze z tytułu użytkowania wieczystego jest zobowiązany do ponoszenia rocznych opłat. A te, z powodu wzrostu wartości nieruchomości, są co jakiś czas podwyższane. W związku z tym dość częstym zjawiskiem stał się nagły, skokowy wzrost opłat za użytkowanie wieczyste, co mocno uderzało w portfele mieszkańców.
Ulga dla głowy i kieszeni
Tymczasem prawo własności, jako najsilniejsze prawo rzeczowe, jest dużo prostsze i korzystniejsze. Przede wszystkim, jako właściciele możemy swobodnie dysponować naszą nieruchomością, a nie być ograniczonym przez umowę i jej długość. To z kolei przekłada się m.in. na łatwiejsze ustanawianie hipoteki na nieruchomości i mniejszą liczbę formalności do załatwienia przy ewentualnej sprzedaży mieszkania.
I wreszcie - najważniejsze. Jeśli jesteśmy właścicielami gruntu, to nie musimy ponosić z tego tytułu żadnych opłat, poza podatkiem od nieruchomości. Znikają więc uciążliwe, kilkusetzłotowe opłaty za użytkowanie wieczyste. Nic dziwnego, że nacisk społeczny na jego zlikwidowanie narastał. I w końcu przyniósł efekt, bo w tym roku Sejm uchwalił ustawę, wprowadzającą spore zmiany w tej kwestii.
Nowe przepisy pozwolą sprawniej rozwiązać kwestię użytkowania wieczystego. Warto tu wspomnieć, że i dotychczasowe prawo dopuszczało możliwość jego przekształcenia we własność. W praktyce jednak nie zawsze było to możliwe, bo na przykład w przypadku bloku, w którym mieszka kilkaset osób, wymagana była zgoda na przekształcenie od nich wszystkich. Wystarczył sprzeciw jednej osoby, by powstała konieczność skierowania sprawy do sądu. A to z kolei oznaczało długie oczekiwanie na jakąkolwiek decyzję. Mechanizm wprawdzie istniał, ale często się nie sprawdzał.
Co się zmieni dla Kowalskiego?
W myśl nowych przepisów od 1 stycznia, jeśli jesteśmy użytkownikami wieczystymi gruntu, to automatycznie staniemy się jego właścicielem. Nie stanie się to jednak za darmo. Nowe przepisy zobowiązują nas do uregulowania tzw. opłaty przekształceniowej, której raty będą naliczane nam przez 20 kolejnych lat.
Dla mniej cierpliwych, albo dla osób, które chcą mieć ten problem "z głowy", przygotowano możliwość zapłacenia całej kwoty "z góry". Przy takim rozwiązaniu możemy liczyć na bonifikatę, dzięki czemu w ostatecznym rozrachunku za przekształcenie gruntu zapłacimy dużo mniej, niż gdybyśmy mieli płacić kilkaset złotych co roku przez następne 20 lat. Jeśli zdecydujemy się to zrobić już w przyszłym roku, to bonifikata wyniesie 60 procent i będzie się ona zmniejszać o 10 punktów procentowych w kolejnych latach.
Wysokość bonifikaty:
- 1 rok - 60 procent
- 2 rok - 50 procent
- 3 rok - 40 procent
- 4 rok - 30 procent
- 5 rok - 20 procent
- 6 rok - 10 procent
Przekształcenie - nie takie tanie?
I choć na papierze nowe regulacje mogą wyglądać atrakcyjnie, to w prawie jest furtka, która może sprawić, że przekształcenie będzie droższe, niż się spodziewamy.
Do 31 grudnia gminy muszą przesłać mieszkańcom pisma na temat wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste w nowym roku. Jeśli zostaną one podwyższone z powodu rosnącej wartości nieruchomości, to przełoży się to też na koszt całego przekształcenia we własność. To dlatego, że roczna rata opłaty przekształceniowej będzie miała wysokość ostatniej opłaty za użytkowanie wieczyste. Być może pojawi się więc konieczność wysupłania dodatkowych kilkuset złotych.
Różne miasta, różne stawki
Stawki zapisane w ustawie odnoszą się wyłącznie do gruntów, należących do Skarbu Państwa. Jeśli nieruchomości należą do samorządów, to lokalne władze mają względną swobodę w ustanawianiu wysokości bonifikat. Na przykład w Gdańsku radni zaproponowali 95-procentową bonifikatę w przypadku zapłacenia całej kwoty w pierwszym roku. Z kolei inne miasta, takie jak Kraków i Łódź, przyjęły bonifikatę na poziomie 60 procent.
Najwięcej o tej sprawie mówi się jednak w Warszawie. Przed wyborami samorządowymi radni (również PO-KO) poparli uchwałę, która wprowadzała 98-procentową, standardową stawkę bonifikaty w pierwszym roku. W przypadku użytkowania wieczystego powyżej 50 lat stawka miałaby wynieść 99 procent. Jeśli więc zdecydowalibyśmy się zapłacić całą kwotę za przekształcenie od razu, to zaoszczędzilibyśmy co najmniej kilka tysięcy złotych.
Polityka czasami kieruje się jednak własną logiką. Po wyborach, w których PO-KO zdobyła wiekszość w Radzie Miasta, stołeczni radni zaproponowali powrót do 60-procentowej bonifikaty w przyszłym roku. Wiceprezydent Paweł Rabiej napisał, że było to podyktowane troską o miejską kasę.
Decyzja ta spotkała się z ostrą krytyką części miejskich aktywistów oraz polityków. Obniżenie bonifikat negatywnie ocenił m.in. poseł PiS i były stołeczny radny Paweł Lisiecki.
A różnice są spore. Przy bonifikacie wynoszącej 98 procent wiele osób mogło zamknąć sprawę przekształcenia, płacąc kilkaset złotych w pierwszym roku. Ale już stawka 60-procentowa powoduje co najmniej kilkunastokrotny wzrost opłaty. Poniżej przykładowa symulacja.
Tymczasem - jak pisze poniedziałkowa "Rzeczpospolita" - portfele warszawiaków może ochronić wojewoda. Wystarczy, że nie opublikuje uchwały obniżającej bonifikatę przy przekształceniu - czytamy w dzienniku.
Naczelna Redakcja Gospodarcza, md