Narodowy Bank Polski w poniedziałek opublikował "Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2020 r.". Wynika z niego, że szacowana wartość majątku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce na koniec 2020 r. wyniosła ok. 4,9 bln zł w stosunku do 4,3 bln zł w 2019 r. Wzrost rok do roku wartości o 13,5 proc. (14,5 proc. w 2019 r.) wynikał ze wzrostu, zarówno powierzchni zasobu mieszkań (ok. 2,3 proc. r/r w dużych miastach oraz ok. 2,0 proc. w 2019 r. w mniejszych ośrodkach), jak i cen transakcyjnych (ok. 9 proc. r/r w dużych miastach oraz ok. 10 proc. w mniejszych ośrodkach).
Inwestowanie w nieruchomości. Zalety, wady, stopy procentowe i UOKiK
Czynniki kształtujące cenę
Zgodnie z badaniami przeprowadzonymi przez niemieckich naukowców szereg zmiennych okazało się stosunkowo silnymi determinantami cen domów i mieszkań.
Po stronie podaży istotnym czynnikiem okazała się skala działalności budowlanej i zasobów istniejących mieszkań oraz, w mniejszym stopniu, liczba transakcji na rynku nieruchomości.
Po stronie popytu istotna jest wielkość regionalnego rynku nieruchomości, rozumiana jako liczba gospodarstw domowych, struktura wiekowa ludności oraz infrastruktura regionalna. Istotnym czynnikiem był również dochód rozporządzalny na mieszkańca regionu. Dochód odgrywa rolę w określaniu popytu na mieszkania, a tym samym w kształtowaniu cen.
Stopy procentowe w analizowanej przez naukowców próbie były silnie związane z wyższymi cenami nieruchomości. Można to zinterpretować w ten sposób, że odsetki płacone od kredytów hipotecznych odzwierciedlają otoczenie gospodarcze i cykliczność gospodarki, co z kolei napędza popyt na mieszkania.
Naukowcy wykazali również, że ceny wynajmu są solidnym wyznacznikiem cen nieruchomości ze znakiem dodatnim. Jak każdy składnik aktywów, dom lub mieszkanie może być postrzegane i wyceniane w kategoriach oczekiwanych przyszłych przepływów pieniężnych, które mają być uzyskane z posiadania tego składnika aktywów.
Wyniki badań uwydatniają fakt, że wzrost cen nieruchomości nie może być oceniany tylko na podstawie samej dynamiki cen, ale że należy wziąć pod uwagę czynniki leżące u podstaw trendów cenowych. Nawet wysokie wzrosty cen, takie jak te obserwowane w ostatnich latach w miastach, są prawdopodobnie w dużym stopniu zdeterminowane przez rosnące czynniki popytowe.
Istotna jest także rola oprocentowania kredytów hipotecznych oraz włączenie miary oczekiwań inflacyjnych społeczeństwa. Ujemne realne stopy procentowe napędzają boom na rynku nieruchomości. Naukowcy postulują również uwzględnienie miary płynności monetarnej w analizie rynku nieruchomości. Płynność może być istotnym czynnikiem wpływającym na ceny nieruchomości. Silniejsze zmiany cen nieruchomości w ostatnich latach w niektórych europejskich miastach i regionach zbiegają się z luźniejszą polityką monetarną Europejskiego Banku Centralnego i banków centralnych krajów spoza strefy euro.
Poprawa sytuacji mieszkaniowej
NBP w raporcie zauważył, że w Polsce, od 2000 r. następuje stopniowa poprawa sytuacji mieszkaniowej, co jest wynikiem budowy nowych mieszkań, remontów istniejącej substancji mieszkaniowej oraz procesów demograficznych ograniczających zapotrzebowanie na nowe mieszkania (por. wykres 2.12). Zgodnie z szacunkami NBP w 2020 r. liczba zasób mieszkań w Polsce wynosiła ok. 15 mln (wzrost r/r o 1,5 proc., tj. o 220,8 tys.). W omawianym okresie zwiększyła się liczba mieszkań w zasobie na 1000 ludności (wyniosła ok. 393 wobec 386 w 2019 r.) oraz przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę (ok. 29,3 wobec 28,7 w 2019 r.).
Zmalała przeciętna liczba osób przypadająca na mieszkanie (2,55 w 2020 r. wobec 2,59 w 2019 r.). W 2020 r. przeciętna powierzchnia budowanego domu jednorodzinnego w Polsce (zazwyczaj budowane przez inwestorów indywidualnych) zmniejszyła się do 133,2 mkw. ze 143,6 mkw. w 2019 r. Nieznacznie zwiększyła się w Polsce przeciętna wielkość oddanego mieszkania przeznaczonego na sprzedaż wynajem - do 61,7 mkw. z 61,6 w 2019 r., przy czym najmniejszą przeciętną powierzchnię użytkową w analizowanych miastach nadal notowano w Krakowie (53,7 mkw.) - wyliczył NBP.
Wartość strumienia usług mieszkaniowych w Polsce, szacowana na podstawie rynkowych stawek transakcyjnych czynszów najmu, mimo silnego wzrostu powierzchni mieszkaniowej wyniosła na koniec 2020 r. ok. 12,5 proc. PKB, tj. utrzymała się na poziomie ostatnich trzech lat. Spowodowane to jest w dużej mierze spadkiem stawek transakcyjnych najmu, na podstawie których szacowane są te wartości usług - wskazano w raporcie.
PolskieRadio24.pl/ PAP/ mib