Jak zauważył prezes HRE Think Tank, fundusze inwestycyjne, które budują portfele mieszkań na wynajem w Polsce wydają na ten cel miliardy złotych kupując za jednym zamachem setki czy nawet tysiące lokali.
Czytaj więcej:
Zła wiadomość dla banków - Polacy kupują mieszkania za gotówkę. Jest nowy raport
Powołując się na doświadczenia innych krajów Cebula wskazał, że niemal niemożliwe jest kontrolowanie tego napływu m.in. ze względu na unijną swobodę przepływu kapitału. Zauważył też, że stosowanie ekstremalnych regulacji, takich jak kontrolowanie czynszów czy zapowiedź nacjonalizacji mieszkań, mogą spowodować spadek liczby nowych inwestycji, a przez to potęgować istniejące już problemy mieszkaniowe.
Duży napływ kapitału na polski rynek
Jego zdaniem duży napływ kapitału instytucjonalnego skutkuje nie wzrostem oferty, ale wzrostem cen, co powoduje, że mniej osób jest stać na zakup. To wszystko - w ocenie Cebuli - prowadzi do negatywnych skutków społecznych i dlatego należy już teraz ucywilizować ten niekontrolowany napływ kapitału. - W tym właśnie kierunku podążają rekomendacje przygotowane przez HRE Think Tank, przyjęte przez Radę Programową 11 edycji Europejskiego Kongresu Finansowego - napisał.
Wskazał, że pierwszym i najszybszym do wprowadzenia postulatem jest kontrola dużych transakcji na rynku mieszkaniowym (zakupy pakietowe, przejęcia spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań i bankami ziemi) przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Czytaj więcej:
Raport PKO BP: w 2021 oczekujemy stabilizacji cen mieszkań
Inwestorzy instytucjonalni kupują coraz więcej mieszkań
Jak wyjaśnił Cebula, w 2025 roku portfel mieszkań na wynajem należący do inwestorów instytucjonalnych może sięgnąć 70-80 tys., co będzie stanowić połowę rocznej produkcji mieszkań deweloperskich. Dodał, że już częściowe dane za 2021 rok sugerują, że inwestorzy instytucjonalni ściągnęli z rynku mieszkania odpowiadające za minimum 20 proc. transakcji nowymi lokalami na 7 największych rynkach. Zauważył, że oddziaływanie tych transakcji jest i będzie znaczące nie tylko w skali lokalnych mikro-rynków, ale też w skali całych miast wojewódzkich, a niewykluczone, że także stref podmiejskich. - Dowodów zjawiska rozlewania się popytu na sąsiednie rynki dostarczają nam doświadczenia krajów zachodnich - napisał.
Czytaj więcej:
Ekspert: kawalerki i małe mieszkania sprzedają się najszybciej. Średnie stawki przekraczają 10 tys. zł za m2
Wskazał, że uzupełnieniem doraźnych działań powinno być wprowadzenie do polskiego porządku prawnego instytucji REIT-ów (FINN-ów, Firm Inwestujących w Najem Nieruchomości), ale z wykorzystaniem formuły najmu z dojściem do własności.
Potrzebne prawne regulacje
- Postulujemy jednak, aby to dojście do własności było dla najemcy w pełni elastyczne - aby mógł w każdej chwili zdecydować, że mając wolne środki chce kupić udział w najmowanym mieszkaniu po cenie rynkowej. W ten sposób najemca uzyskiwałby coraz większy udział w prawie własności, a więc też ograniczałby płacony czynsz - wyjaśnił.
Ponadto - jak zaznaczył - dochody REIT-ów (FINN-ów) należałoby zwolnić z podatku dochodowego jedynie w przypadku takich budynków, w ramach których najemcy mają możliwość elastycznego dochodzenia do własności.
Jego zdaniem, potrzebne są też regulacje, które zapobiegać będą spekulacyjnym inwestycjom na rynku działek czy samych mieszkań.
PR24, akg