Program Mieszkanie dla Młodych jest zaplanowany tylko do 2018 roku. A już od stycznia 2017 roku przyszłych kredytobiorców czeka inna ważna zmiana, czyli podniesienie minimalnego wkładu własnego. Od przyszłego roku będzie on wynosił 20 proc., gdy obecnie to 15 proc.
Przyspieszenie planów zakupowych
Z przedstawionego kolejnego raportu kwartalnego o sytuacji na rynku kredytów hipotecznych wynika, że liczba nowych kredytów spadła o ponad 13 proc. w porównaniu z II kwartałem 2016 r. Może to dobrze, że Polacy mniej się zadłużają, a skoro sytuacja na rynku mieszkaniowym jest bardzo dobra, to oznacza, że kupujemy więcej za gotówkę. Czy w istocie tak jest?
– Ta dynamika spadku była największa od 5 lat, w relacji kwartał do kwartału. Ale po części było to spowodowane efektem działania programu Mieszkania dla Młodych. Otóż ci, którzy dotychczas planowali nabycie nowego mieszkania w ciągu roku czy dwóch lat, widząc kurczenie się środków w limicie MdM w tym roku, postanowili przyspieszyć te plany, i ruszyli tłumnie do deweloperów, do banków po kredyty w pierwszym i drugim kwartale. Mieliśmy duży wzrost, w wysokości 10 proc. w II kw., w relacji do I kw. Dlatego ten spadek o 13 proc. jest reakcją, odbiciem w drugą stronę – wyjaśnia dr Jacek Furga, prezes Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami.
Jacek Furga Widząc kurczenie się środków w MdM Polacy postanowili przyspieszyć swoje plany, i ruszyli do banków po kredyty
Nie jest to dramat, ale rośnie liczba tych, którzy wycofują swoje oszczędności czy to z kont bankowych czy to z funduszy inwestycyjnych, czy z lokat i szukają bezpiecznego schronienia.
– I takim miejscem zawsze jest rynek nieruchomości – dodaje dr Jacek Furga.
Brak programu MdM
Z raportu wynika również, że właśnie główną przyczyną tego spadku jest wyczerpanie się limitu na dopłaty z programu Mieszkanie dla Młodych. Ten Program będzie działał jeszcze tylko przez 2 lata. Czyli może wtedy, gdy go nie będzie, czeka nas spowolnienie zarówno jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, jak i kredytów hipotecznych.
– Raczej nieznacznie, ponieważ w poprzednich latach zarówno program Rodzina na Swoim, jak i MdM to nie były programy, które pobudzały do decyzji tych, którzy byli niezdecydowani. Tych, którzy dlatego brali kredyt, bo jest taki Program, jest niewiele. Z reguły są to ludzie, którzy i tak planowali zakup, a skoro jest taki Program, to będzie ich stać np. na jeden pokój więcej – zauważa gość radiowej Jedynki.
Czyli to nie były programy inicjujące nowy popyt, raczej zwiększające odwagę nabywców, utwierdzające ich w przekonaniu, i podnoszące ich oczekiwania co do jakości i powierzchni nowo nabywanych mieszkań.
Jacek Furga Rodzina na Swoim, jak i MdM to nie były programy, które pobudzały do decyzji tych, którzy byli niezdecydowani
20-proc. wkład własny od 2017 roku
Zanim jednak program MdM się skończy, przyszłych kredytobiorców czeka inna ważna zmiana, czyli podniesienie minimalnego wkładu własnego. Od przyszłego roku będzie on wynosił 20 proc.
– To może wpłynąć nieznacznie osłabiająco na liczbę nowo zawieranych umów. Według danych Centrum AMRON w III kw. ponad 64 proc. kredytów było jeszcze ze wskaźnikiem wartości kredytu wynoszącym w stosunku do wartości nieruchomości powyżej 80 proc. Więc o pewien ułamek to może się zmniejszyć lub ewentualnie będą to decyzje ograniczające apetyt: zamiast trzech pokoi – dwa, zamiast lepszej lokalizacji – gorsza, żeby ten wskaźnik spełniał oczekiwania KNF – ocenia dr Furga.
Wskaźnik LTV czyli wartość kredytu a zabezpieczenie
W tym kontekście ciekawie przedstawiają się liczby dotyczące wskaźnika LTV, który określa relację wysokości kredytu do wartości nieruchomości. Skoro ponad połowa wszystkich nowych zobowiązań ma ten wskaźnik powyżej 80-proc., to czy to oznacza, że Polaków nie stać na wyższy wkład własny? Czy być może chodzi o to, że nie chcemy wszystkich naszych oszczędności lokować w mieszkanie i wolimy mieć trochę tzw. zaskórniaków?
– Raczej to drugie. Każdy woli mieć bufor bezpieczeństwa, czy to w kieszeni, czy to na lokacie bankowej. Ponieważ prawie zawsze, jak to przy inwestycji, którą trzeba wykańczać we własnym zakresie, ten proces okazuje się często zaskakująco droższy od planowanego. Bo już jak się urządza własne mieszkanie, to każdy mówi, że skoro raz kupuje np. baterię – to niech nawet będzie droższa od planowanej. I do tego potrzebujemy tych zapasowych środków. I jeśli bank je daje, a zdolność kredytowa na to pozwala, to brany jest kredyt do tego maksymalnego pułapu LTV, który jest dzisiaj dopuszczalny, czyli 85 proc. Dlatego nie ma się czemu dziwić – zwraca uwagę ekspert.
Natomiast jeśli będzie trzeba, i takie będą oczekiwania banku i Komisji Nadzoru Finansowego – to te apetyty trochę będą przytępione…
Jacek Furga Jeśli bank je daje, a zdolność kredytowa na to pozwala, to brany jest kredyt do tego maksymalnego pułapu LTV, który jest dzisiaj dopuszczalny, czyli 85 proc.
40 proc. to nadal rynek warszawski
Po raz pierwszy od kilku lat znacznie spadł udział Warszawy w strukturze nowo udzielanych kredytów.
– To jest bardzo automatyczne przełożenie, spadek o 13 proc. całego rynku przełożył się na Warszawę, ponieważ miała największy udział. Po II kwartale udział rynku warszawskiego wynosił ponad 43 proc., teraz spadł o prawie 4 proc., ale to dlatego, że właśnie ponad połowa rynku to była Warszawa, więc automatycznie na nią przełożył się głownie ten spadek – tłumaczy gość radiowej Jedynki.
Ale to też wskazuje na ten nadal istotny udział, bo prawie 40-proc. Czyli warszawiacy, czy ci którzy chcą się w stolicy osiedlić, kupują też drugie czy trzecie mieszkanie. I to jest m.in. realizacja systemu prywatnych mieszkań na wynajem.
– Czyli to wsparcie państwa, rządu w realizacji zapowiadanego Programu – dodaje.
Kredyty zależą od lokalizacji
W blisko połowa kredytów ma LTV powyżej 80 proc., czyli wkład własny jest na poziomie poniżej 20 proc.
– Natomiast średnia wartość kredytu systematycznie rośnie, dzisiaj jest to 224 tys. zł. Ale to średnia wartość, a wahania są bardzo duże. Pojawiają się kredyty blisko 1 mln zł, ale są i takie na poziomie 100 tys. zł. Ponieważ w zależności od lokalizacji nieruchomości te potrzeby są bardzo różne – komentuje dr Jacek Furga, prezes Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami.
Jacek Furga Średnia wartość kredytu systematycznie rośnie, dzisiaj jest to 224 tys. zł
A rekomendacja S wydana przez KNF zaleca okres zaciągania kredytu na 25 lat, ale nadal udział między 25 a 35 lat jest najwyższy.
Błażej Prośniewski, mb