Przyczyną takiego deficytu mieszkaniowego w Polsce jest przede wszystkim wysoka cena mieszkań w relacji do wynagrodzeń, co znacznie ogranicza potencjalny popyt, wskazują w raporcie eksperci z Warsaw Enterprise Institute.
Niewielu Polaków stać obecnie na własne M, a jednocześnie nasz kraj ma nadal jeden z najwyższych wskaźników mieszkań własnościowych w Europie, który wynosi aż 83 proc.
Wydaje się zatem, że naturalną odpowiedzią na mieszkaniowe bolączki Polaków powinien być rozwój komercyjnego rynku najmu. Obecnie odpowiada on zaledwie za około 5 proc. ogólnej liczby mieszkań.
Program dla wszystkich, ale dla niektórych w pierwszej kolejności
Z myślą o osobach, których nie stać na zakup własnego lokum za gotówkę, czy które nie mają odpowiedniej zdolności, aby starać się o kredyt hipoteczny, powstał program Mieszkanie Plus. Jak podkreślają przedstawiciele rządu, skierowany jest on do wszystkich Polaków.
- Z programu mało kto będzie wykluczony, ale najważniejsze jest to, kto w tym programie będzie preferowany. Przede wszystkim rodziny wielodzietne mają dostać mieszkanie w pierwszej kolejności, do tego rodziny z relatywnie niskimi dochodami, ale znowu nie aż tak niskimi, żeby kwalifikować się do otrzymania mieszkania komunalnego od gminy, bo musi być takie rodziny stać, aby lokal w programie Mieszkanie Plus wynajmować – tłumaczy Bartosz Turek, analityk Open Finance. – Preferowane mają być również rodziny wychowujące niepełnosprawne dzieci, a także osoby… wytrwałe, które będą składać swój wniosek do kolejnych inwestycji w danym mieście. Preferowane będą również osoby, które zmieniają miejsce zamieszkania, żeby podjąć pracę, czy rozpocząć naukę - dodaje gość Polskiego Radia 24.
Po 30 latach mieszkanie może przejść na własność
Zasadniczą częścią programu Mieszkanie Plus ma być budowa dostępnych cenowo mieszkań na wynajem, również z możliwością nabycia do nich prawa własności po 30 latach użytkowania.
- Lokale oferowane w programie Mieszkanie Plus będą to mieszkania na wynajem z dojściem do własności. Najemca takiego mieszkania po 30 latach stanie się jego właścicielem, płacąc o połowę mniej niż osoba, która kupi mieszkanie na rynku, zaciągnie kredyt i po 30 latach go faktycznie spłaci – mówi Bartosz Turek.
Atrakcyjne ceny najmu
Cena najmu mieszkania z programu ma być o połowę niższa od stawek obowiązujących na rynku, zaznacza analityk.
- Za metr kwadratowy ma obowiązywać stawka od 10 do 20 zł miesięcznie. Do tego dorzucić trzeba ok. 20 proc., jeżeli ktoś docelowo będzie chciał zostać właścicielem mieszkania po 30 latach – wyjaśnia Bartosz Turek.
Mieszkania mają być budowane na gruntach należących do Skarbu Państwa.
Inwestycje, według założeń, mają ruszyć w 2018 roku, a pierwsze mieszkania mają zostać przekazane do użytku rok później.
Eksperci nie spodziewają się rewolucji na rynku
Mieszkanie Plus to program uzupełniający ofertę na rynku, zauważa Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Gość Jedynki spodziewa się w związku z tym, że nie będzie on w żaden sposób kolidował z obecną ofertą i działalnością branży deweloperskiej.
Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich
- Rynek powinien się rozwijać stabilnie zarówno w segmencie wolnorynkowym, tym deweloperskim, jak i w tym segmencie mieszkań budowanych przez rząd. Program będzie trafiał bowiem do trochę innej grupy obywateli – zaznacza ekspert.
Po kilku, czy kilkunastu latach być może program ten wpłynie w jakiś sposób na lokalne rynki nieruchomości, dodaje Marcin Krasoń, analityk Home Broker.
- Jednym z pierwszych miast, gdzie będą budowane mieszkania w tym programie, jest Jarocin, gdzie mieszka 26 tys. osób. Zapowiedź jest zaś taka, że powstanie tam 258 mieszkań. To bardzo dużo w skali takiego miasta. Ciekawe zatem, jak to wpłynie na cały rynek nieruchomości, w ogóle na życie tej miejscowości – zastanawia się analityk.
Z tym, że program Mieszkanie Plus może wpływać lokalnie na ceny nieruchomości, zgadza się Konrad Płochocki.
Konrad Płochocki Może się zdarzyć, że te projekty rządowe lokalnie będą wpływały na ceny mieszkań, natomiast w perspektywie kilku czy kilkunastu lat nie będzie to miało jakiegoś gruntownego znaczenia dla rynku.
- Może się zdarzyć, że te projekty rządowe lokalnie będą wpływały na ceny mieszkań, natomiast w perspektywie kilku czy kilkunastu lat nie będzie to miało jakiegoś gruntownego znaczenia dla rynku – uważa rozmówca Jedynki.
Również Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości Metrohouse, zgadza się z tym, że wpływ programu Mieszkanie Plus na rynek będzie raczej tylko lokalny.
- Jak to wpłynie chociażby na kształtowanie się popytu na rynku pierwotnym, na razie jest za wcześnie, żeby powiedzieć. Myślę, że przede wszystkim ten wpływ będzie bardzo lokalny. Nie można mówić o wpływie na całą strukturę sprzedaży w Polsce, ponieważ jest to dosyć mało perspektywiczne, jeżeli mówimy o najbliższym czasie. Jeżeli zaś chodzi o strukturę lokalną, to można powiedzieć, że pojawienie się inwestycji na danym obszarze może powodować, że osoby, które były do tej pory zainteresowane nabyciem mieszkania, będą w mniejszym stopniu obserwowały inwestycje deweloperów, licząc na to, że być może uda się wynająć mieszkanie od państwa – uważa ekspert.
TBS-y obniżą ceny najmu mieszkań w Polsce
W segmencie budownictwa społecznego, które ma powstawać w gminach przy większym wsparciu państwa, jak wynika z założeń programu Mieszkanie Plus, są też Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
TBS-y budują mieszkania dla osób o dochodach za wysokich na mieszkania komunalne, ale za niskich, żeby zaciągać zobowiązania kredytowe.
Teraz TBS-y mają otrzymać większe wsparcie - mają działać w nowej, atrakcyjniejszej formule, wyjaśnia Bartosz Turek.
Bartosz Turek Pokrywając 5 proc. kosztów budowy mieszkania, będziemy mogli wynajmować lokal o 1/3 czy nawet o połowę taniej niż na rynku.
- Towarzystwa Budownictwa Społecznego to jest taka formuła, w której jeżeli pokryje się pewną część kosztów budowy mieszkania, można zostać najemcą takiego lokalu. Wpłacamy np. 10, 20, 30 tys. zł do TBS-u i wynajmujemy mieszkanie, za które płacimy 1/4, 1/3, a czasem o połowę mniej, niż wynika ze stawek rynkowych. Docelowo nie będziemy właścicielem takiego mieszkania. Program Mieszkanie Plus zakłada, że TBS-y mogą zacząć działać w takiej formule trochę zbliżonej do podobnych organizacji, które są w Danii. Tam z takiej formuły zabezpieczania potrzeb mieszkaniowych korzysta co 5. Duńczyk. Ma to polegać na tym, że 5 proc. kosztów budowy ma płacić przyszły najemca, reszta pieniędzy ma być kredytowana, albo pochodzić z pieniędzy z budżetu. Efekt ma być taki, że mając 5 proc. kosztów budowy mieszkania, będziemy mogli wynajmować lokal o 1/3 czy nawet o połowę taniej niż na rynku – tłumaczy ekspert.
Dlatego może być to ciekawa alternatywa dla osób potrzebujących taniego mieszkania, bo takie rozwiązanie może być opłacalne.
- Jeżeli faktycznie to kolejne usprawnienie programu TBS-ów wejdzie w życie, tych pieniędzy będzie potrzebnych niewiele. Jeżeli będzie tak, że wystarczy 5 proc. kosztów budowy, to jeżeli 50-metrowe mieszkanie można zbudować za 200 tys. zł, to wystarczy 10 tys. zł wkładu, aby zostać najemcą. To nie są aż tak wysokie kwoty. Szczególnie, jeżeli weźmiemy pod uwagę, ile trzeba mieć gotówki, aby teraz kupić mieszkanie na kredyt – zwraca uwagę Bartosz Turek.
W nowej formule mieszkańcy lokali w TBS-ach nie mają możliwości przejęcia mieszkań na własność. TBS-y oddają mieszkania pod klucz, do których od razu można wnosić meble.
Powstanie 2,5 mln mieszkań do 2030 roku?
O tym, że programy wspierające budownictwo mieszkaniowe są w Polsce potrzebne, świadczą też nastepujące liczby. Nasz kraj zajmuje bowiem 24. miejsce w Unii Europejskiej pod względem powierzchni mieszkaniowej na osobę (to 27,6 mkw. w Polsce, przy średniej UE niemal 40 mkw.).
Według rządowych planów, zawartych w Narodowym Programie Mieszkaniowym, do 2030 roku ma zostać wybudowanych 2,5 mln mieszkań.
Eksperci rynku mieszkaniowego, a także sami deweloperzy patrzą jednak na te zapowiedzi sceptycznie.
- Żeby to się udało, musielibyśmy jako branża deweloperska podwoić naszą produkcję, i to już od dzisiaj, i produkować co najmniej dwa razy tyle, co produkujemy, przez najbliższe 13 lat, czyli do tego 2030 roku. To założenie wydaje się bardzo ambitne, a mało możliwe – uważa Konrad Płochocki. – Dzisiaj wygląda to tak, że 75 tys. mieszkań co roku oddają deweloperzy i ok. 75 tys. mieszkań czy domów jest budowanych przez Polaków indywidualnie w systemie gospodarczym – podaje liczby gość radiowej Jedynki.
W realizację tych zapowiedzi nie do końca wierzy również Marcin Krasoń.
Marcin Krasoń 2,5 mln mieszkań do 2030 roku oznaczałoby wybudowanie prawie 200 tys. mieszkań rocznie, a deweloperzy oddają do użytkowania rocznie ok. 75 tys. mieszkań, czyli musiałoby być budowanych dwa razy więcej mieszkań.
- To oznaczałoby wybudowanie prawie 200 tys. mieszkań rocznie, a deweloperzy oddają do użytkowania rocznie ok. 75 tys. mieszkań, czyli musiałoby być budowanych dwa razy więcej mieszkań. Zobaczymy więc, jak to wyjdzie – mówi ekspert.
Wsparciem dla budownictwa mają być także REIT-y
Rząd rozważa obecnie różnego rodzaju metody wsparcia dla budownictwa mieszkaniowego w Polsce, nie tylko program Mieszkanie Plus. Jedną z nich mają być tzw. REIT-y.
- REIT-y są narzędziami umożliwiającymi inwestowanie w spółki, które budują mieszkania pod wynajem. Najczęściej w krajach Europy Zachodniej jest to budownictwo komercyjne, więc są to biurowce, budynki użyteczności publicznej, magazyny. W Polsce, w programie Mieszkanie Plus, dużo mówi się o inwestowaniu w przedsięwzięcia, które mają na celu budowanie budynków o właściwościach mieszkaniowych, więc będzie to pewna różnica w stosunku do typowych REIT-ów, ale moim zdaniem tego typu przedsięwzięcia będą dodatkową możliwością inwestowania przez Polaków kapitału na rynku nieruchomości, nie tylko poprzez bezpośrednie inwestowania w mieszkania na wynajem, ale także poprzez tego typu narzędzia inwestycyjne – wyjaśnia Marcin Jańczuk.
Marcin Jańczuk REIT-y są narzędziami umożliwiającymi inwestowanie w spółki, które budują mieszkania pod wynajem.
Dzięki takiemu rozwiązaniu z jednej strony mają powstawać mieszkania na wynajem, a z drugiej strony Polacy mają mieć możliwość długoterminowego oszczędzania.
- Rząd rzeczywiście planuje umożliwić funkcjonowanie REIT-om, czyli takim specjalnym funduszom inwestycyjnym, które będą lokowały swoje środki tylko w nieruchomości. Na chwilę obecną rząd założył, że te fundusze będą mogły inwestować tylko w nieruchomości komercyjne, chociaż większość ekspertów wskazuje, że prawdopodobnie to założenie zostanie zmienione, i również będzie można inwestować w mieszkania – zaznacza Konrad Płochocki.
Gość radiowej Jedynki wyjaśnia, na czym takie rozwiązanie miałoby polegać.
- Osoba, która zdecyduje się zainwestować w taki fundusz, będzie płaciła mniejszy podatek, ale dlatego, że ta nieruchomość jest zlokalizowana w Polsce, zarząd tego funduszu musi być zlokalizowany w Polsce i to inwestowanie będzie trochę bardziej efektywne. Nie będziemy musieli też wydawać od razu całej kwoty na mieszkanie, tak jakbyśmy to musieli zrobić normalnie – mówi ekspert. – Instrument ten będzie dostępny nie tylko dla osób, które mają kilkaset tysięcy złotych na zakup całego mieszkania, czy też zdolność wzięcia takiego kredytu hipotecznego, ale również dla tych, które mają kilka, kilkanaście tysięcy złotych. Będą mogły zainwestować je z taką firmą, która będzie zarządzała jakimś portfelem mieszkań na wynajem, czy budynkiem komercyjnym na wynajem – dodaje.
Czy nowe programy i narzędzia inwestycyjne przyniosą spodziewane rezultaty w postaci pozytywnych i trwałych zmian na rynku mieszkaniowym w Polsce, czas pokaże. Na razie nasz kraj nadal zajmuje ostatnie miejsce w Europie pod względem liczby mieszkań na 1000 mieszkańców.
Robert Lidke, Justyna Golonko, Dominik Olędzki, Anna Wiśniewska