W Polsce brakuje prawie miliona mieszkań, a kolejne półtora jest w złym stanie technicznym. Tymczasem sytuacja deweloperów nie jest najlepsza. W ubiegłym roku upadłość ogłosiło około 30 deweloperów. Skończył się rządowy program "Rodzina na Swoim", a nie rozpoczął się zapowiadany program "Mieszkanie dla Młodych". Sytuację na rynku mieszkaniowym mogłoby poprawić wsparcie budownictwa na wynajem. Te z 152 tysięcy wybudowanych mieszkań, których nie sprzedano można by wynająć. Deweloperzy nie wynajmują jednak mieszkań gdyż obawiają się rygorystycznych rozwiązań zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów.
– Ta ustawa sprawia, że właściciel niemal przestaje być właścicielem – mówi Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Nigdzie na świecie nie ma regulacji tak mocno ograniczających prawa właściciela. Bardzo trudno jest dziś eksmitować z lokatora, który nie płaci czynszu i jeszcze sprawia inne kłopoty. Oczywiście powinny obowiązywać okresy ochronne, chronione powinny być pewne grupy społeczne, ale powinny być one konkretnie określone. Potrzebne są mieszkania socjalne, a nie może być, także właściciel wynajmując mieszkanie prawie przestaje być właścicielem.
Dlatego rząd przygotowuje projekt zmiany ustawy. – Jest to próba reformy ustroju ochrony praw lokatorów – mówi Piotr Styczeń, wiceminister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej. – Dla tych, którzy potrzebują ochrony władzy publicznej dostępny będzie zasób mieszkaniowy, gminny, tj. około miliona sztuk lokali mieszkalnych. Będzie służył potrzebom w okresie przejściowym. Tym, którzy mają środki, aby wynajmować mieszkanie i opłacać czynsze w wysokości ustalanej przez rynek powinniśmy stworzyć warunki takie, aby oni i właściciele mieszkań byli partnerami, nie przeciwnikami. Natomiast dla tych, którzy w przyszłości zamierzają nabyć mieszkalne, ale w okresie kilku najbliższych lat, chcieliby je wynajmować, chcemy, do powstającego programu Mieszkanie dla Młodych, dodać nowy komponent. Te trzy elementy mogą rozruszać polski rynek mieszkaniowy – dodaje Styczeń.
Rozwiązanie, które miało zachęcić osoby fizyczne do legalnego wynajmowania mieszkań jest instytucja najmu okazjonalnego. Strony podpisują umowę, iż w wypadku gdy umowa najmu przestaje obowiązywać wynajmujący ma możliwość przymuszenia najemcy do opuszczenia lokalu. Jednak to rozwiązanie nie cieszyło się dużą popularnością. – Wielu wynajmujących ukrywa bowiem dochody z wynajmu, a często nie popisują w ogóle żadnej umowy – mówi Piotr Styczeń. – Dlatego proponujemy aby także podmioty gospodarcze: deweloperzy, spółdzielnie, TBS-y, czy inni chcący inwestować w budownictwo mieszkaniowe, mogli wynajmować lokale w ramach instytucji najmu okazjonalnego, lekko zmodyfikowanego. Te lokale, docelowo prawdopodobnie przejdą na rynek własnościowy, ale na razie powinny być traktowane jako potencjalny zasób na wynajem.
Zdaniem Konrada Płochockiego, proponowane zmiany to dobry kierunek, ale niewystarczający. – Najem okazjonalny ma to do siebie, że istotnie łatwiej jest odzyskać własne mieszkanie, ale wiąże się to z bardzo dużymi formalnościami. Umowę trzeba bowiem zawrzeć u notariusza. Aby korzystał z tego przedsiębiorca i mógł masowo wynajmować mieszkania – musi to być prosty mechanizm.
Procedury zostaną uproszczone – mówi Piotr Styczeń. Nie będzie obowiązywała forma notarialna umowy najmu jak również nie będzie potrzebne oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego o tym, że poddaje się eksmisji do wskazanego przez siebie lokalu mieszkalnego w przypadku konfliktu z wynajmującym.
Jednym z powodów dla jakich najem okazjonalny nie był zbyt popularny wśród osób fizycznych są względy podatkowe. – To również się zmieni – uspokaja wiceminister Styczeń. – My już uprościliśmy system podatkowy związany z najem lokali. Nie było już 20 procentowego podatku z tytułu przekroczenia granicy 4000 euro przez tego, który wynajmował lokal lub kilka lokali mieszkalnych. Okazało się to jednak niewystarczające. Co prawda wzrosła liczba ujawnionych umów najmu, jak również oczywiście dochody budżetu Państwa z tego tytułu, ale na niewielką skalę. Chcielibyśmy, aby najem okazjonalny stał się najmem typu powszechnego, czyli dostępnego dla wszystkich, którzy są wynajmować. I tych, którzy prowadzą działalność gospodarczą, i tych, którzy takiej działalności nie prowadzą.
Polacy jednak są przywiązani do własności. Na Zachodzie dużo więcej osób wynajmuje mieszkania. Jednak jak zauważa minister Styczeń, m.in. wiąże się to z tym, że obecnie w Polsce tworzymy nowe zasoby mieszkaniowe. Ich przyrost jest okupiony koniecznością pokrycia kosztów jego powstania. Koszty te pokrywa albo nabywca, zaciągając kredyt hipoteczny, albo najemca, który w ramach czynszu spłaca lub pomaga spłacać temu, który wybudował lub zainwestował, koszt wybudowania bądź nabycia takiego lokalu. – Jeżeli przebrniemy przez ten pierwszy okres, a państwa Zachodu mają go już dawno za sobą, wtedy czynsze najmu spadną, gdyż będą pokrywały tylko koszty utrzymania zasobów. Poza tym obniżkę spowoduje również większa oferta mieszkań na wynajem na rynku – dodaje wiceminister.
Rozmawiała Sylwia Zadrożna.
Projekt powstaje we współpracy z Narodowym Bankiem Polskim w ramach programu edukacji ekonomicznej:
