W piątek w Sejmie odbyło się pierwsze czytanie projektu ustawy o tworzeniu kas oszczędnościowo-budowlanych. Ten projekt popiera opozycja. Tymczasem rząd chce od nowego roku wprowadzić program „Mieszkanie dla młodych”. Projekt opozycji przewiduje pomoc dla oszczędzających na mieszkanie, projekt rządowy MDM zakłada pomoc dla kupujących mieszkanie. Tak można określić różnicę między tymi projektami?
Jacek Bielecki, ekspert rynku mieszkaniowego, dyrektor w firmie Marvipol, przyznaje, że projekty różnią się zasadniczo, ale oba są wyrazem zrozumienia konieczności wsparcia tych, którzy kupują mieszkanie. Jest kilka sposobów wsparcia, nie wszystkie działają. Np. „Rodzina na swoim”, która dobrze się spisała przez ostatnie 2 lata, na początku nie zadziałała, bo były źle ustawione parametry. Dlatego każdy projekt, który ma to wsparcie kreować, powinien być dobrze przemyślany i dopasowany do aktualnej sytuacji.
- Projekt kas oszczędnościowo-budowlanych przewiduje, że trzeba będzie oszczędzać co najmniej 3 lata, tylko w złotych. Do zaoszczędzonej kwoty będzie można dostać 20% premii, ale nie więcej niż 12 tysięcy zł. Kto za to zapłaci?
Wszyscy podatnicy. Kasy mieszkaniowe sprawdziły się w kilku krajach. Dobrze się sprawdziły w Niemczech, w Czechach. Natomiast zawsze na początku, na rozruch wymagały znacznego wsparcia państwa. Premie były znaczne i zachęcały do systematycznego oszczędzania. Premia, o której mówi polski projekt, może nie być taka zachęcająca. Tym bardziej, że Polacy mają niezbyt dobre doświadczenia z książeczkami mieszkaniowymi. Do tej pory jest ich kilkadziesiąt tysięcy z czasów PRL. Kasy mieszkaniowe, które były w latach 90-tych teoretycznie dostępne, nie sprawdziły się. Trzeba bardzo przemyśleć jak ustawić ten program, żeby rzeczywiście był atrakcyjny dla oszczędzających.
- Ten projekt najbardziej może się podobać chyba bankom, bo będą miały długoterminowe depozyty.
Zdaniem Jacka Furgi ze Związku Banków Polskich, tego typu kasy, które od lat działają w innych krajach, są także atrakcyjne dla klientów banków. Jest to system działający nieprzerwanie od ponad 80 lat w Niemczech, od początku lat 60-tych w Austrii. Są to banki specyficzne, w których ten, kto w nim oszczędza, może otrzymać kredyt. Zaletą tego systemu jest to, że zarówno w fazie oszczędzania, jak i w fazie kredytowania, uzgadniane są między klientem kasy a kasą stałe warunki finansowe. Na początku definiowany jest poziom oprocentowania depozytów i kredytu, następującego za kilka czy kilkanaście lat po okresie oszczędzania.
- Czyli mamy tu do czynienia ze stałą stopą procentową w momencie oszczędzania i kiedy weźmiemy kredyt. Wiadomo wtedy, ile tak naprawdę będzie nas kosztowało mieszkanie czy dom, który będziemy chcieli kupić.
Według Jacka Bieleckiego, to zaleta i nie. Wiadomo bowiem, jak duża jest zmienność oprocentowania na rynku finansowym. Często co roku zmienia się z wysokiego na niski i odwrotnie.
- Teraz mamy niskie stopy procentowe.
Tak, ale zanim ten program zostanie uruchomiony może się zmienić. Czy będzie uruchomiony w przyszłym roku, należy wątpić. Poza tym, zobowiązanie do stałej stopy procentowej na kilkadziesiąt lat jest niebezpieczne dla obu stron. Bo jeśli zyskuje na tym klient, to dla banku jest niebezpieczne i odwrotnie. Mieliśmy już przykład kredytu o stałej stopie procentowej Ministra Pola. On nie wypalił, bo akurat wtedy były wysokie stopy procentowe. Jeśli stopy będą niskie, to z kolei banki będą się obawiały podejmować zobowiązań, że udzielą kredyt na 15 czy 20 lat o niskiej stopie procentowej. Wysokie stopy procentowe towarzyszą wysokiemu poziomowi wzrostu gospodarczego. Jeśli ten wzrost gospodarczy za 2-3 lata będzie wysoki, to będą wyższe stopy procentowe, więc stała stopa procentowa w naszych realiach będzie zawsze dla kogoś niewygodna.
Jacek Furga mówi o jeszcze jednej wadzie tego pomysłu – nie jest to propozycja dla osób niecierpliwych. Jeśli ktoś chce mieszkanie kupić dziś i jutro mieszkać, to pozostaje mu nadal tylko kredyt hipoteczny komercyjny - odpowiednio droższy, do którego trzeba mieć odpowiednią zdolność kredytową - lub wynajęcie mieszkania na rynku najmu.
- Czyli to jest oferta dla osób, które są cierpliwe, chcą długo oszczędzać, a co dla tych, którzy chcą mieszkanie mieć już teraz.
Jacek Bielecki twierdzi, że wszelkie programy wspierają nabycie mieszkania. U nas jest to błędna droga.
- Mieszkania na wynajem to jest wyjście?
Struktura własnościowa jest u nas podobna jak w Grecji, jak w Rumunii i tego typu krajach. Diametralnie różna jest w krajach wysokorozwiniętych, jak Niemcy czy Austria. Tam połowa, albo więcej niż połowa, mieszkań to mieszkania czynszowe. U nas brakuje mieszkań czynszowych, u nas jedynym sposobem dojścia do samodzielnego mieszkania to jest własność. Brakuje w naszej polityce mieszkaniowej wsparcia budownictwa czynszowego na wynajem. Był w latach 90-tych taki program ulg podatkowych dla inwestorów, którzy inwestowali w mieszkania na wynajem i to się sprawdziło. Tutaj należałoby skierować uwagę decydentów, żeby uruchomić mechanizmy, które pozwolą rozwijać budownictwo czynszowe. Konieczna jest też zmiana w regulacjach ochrony lokatorów.
- Bez zmiany tej ustawy o ochronie lokatorów nikt rozsądny nie będzie inwestował w mieszkania pod wynajem.
Problemem jest też opłacalność tej inwestycji. W wielu krajach, żeby to rozruszać, wprowadzono ulgi podatkowe albo np. 10-letnią amortyzację, co znakomicie pozwoliło rozwinąć budownictwo czynszowe. To lokale, jakich nam w tej chwili brakuje, lokale do wynajmu na wolnym rynku.
Rozmawiał Robert Lidke
Projekt powstaje we współpracy z Narodowym Bankiem Polskim w ramach programu edukacji ekonomicznej:
