Fundusz Mieszkań na Wynajem to jedna z wielu możliwości, o tyle interesująca, że jest możliwa dzięki działaniom Banku Gospodarstwa Krajowego, czyli banku który jest narzędziem rządu do realizowania ciekawych programów, z którymi nie do końca radzi sobie sektor prywatny. Jakie są projektowane zasady funkcjonowania Funduszu? Otóż będzie on kupował mieszkania od deweloperów, i to hurtowo.
– Celem Funduszu jest zbudowanie portfela mieszkań do wynajęcia, usytuowanych w budynkach. Najlepiej by były to całe budynki, albo przynajmniej w formie wydzielonych klatek schodowych. Będą one własnością Funduszu, w związku z tym zarządzanie będzie dużo łatwiejsze, i co ważniejsze, te budynki mają odpowiadać kryteriom właściwym rynkowi najmu, w określonym segmencie. Lokale mają być wynajmowane za takie czynsze i kupowane po takich cenach, żeby Fundusz był rentowny. Obecnie ten poziom jest określony na poziomie 4 proc. zwrotu z zainwestowanego kapitału – mówi Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS.
Wszystkie mieszkania mają być w tym samym standardzie, łącznie ma ich być 20 tys., a w przyszłym roku już ok. 10 – 15 proc. z tej liczby, według zapowiedzi BGK. To oznacza, że w 2014 roku bank kupi ok. 2 – 3 tys. mieszkań.
– To, czy rzeczywiście kupi, zależy od tego, co będzie po stronie podaży, ponieważ to nie jest tak, że BGK chce kupić cokolwiek, za każdą cenę. Bank ma pewną strategię budowania i realizowania tego projektu, ponieważ najważniejsze jest, aby na koniec te mieszkania można było wynajmować za określone czynsze – podkreśla Kazimierz Kirejczyk.
Niby dużo mieszkań, ale sytuacja prawna niejasna
Obecny rynek najmu, na którym obowiązują wolnorynkowe czynsze, w wielkich miastach już funkcjonuje i stanowi istotną część rynku mieszkaniowego. Szacuje się, że mniej więcej co dziesiąte mieszkanie w miastach jest wynajmowane na wolnorynkowych zasadach. Ale ten uwolniony czynsz nie oznacza, że jest to wynajem w pełni legalny i cywilizowany. – Istotną część rynku stanowią nielegalnie podnajmowane mieszkania komunalne. Następnie mamy dużą część rynku, na którym umowy są nie całkiem formalne, a z całą pewnością niezgłaszane do urzędu skarbowego, przy czym jakaś liczba tych umów, to są relacje rodzinne. Czyli mamy mieszkania i zupełnie nieprzejrzystą sytuację w tym sektorze rynku – zauważa Kazimierz Kirejczyk.
Jakie mogą być czynsze, ile Polacy zapłacą za wynajem mieszkania
Wysokość opłat zależy od tego, jaka będzie strategia zakupowa Funduszu. Może on kupić od dewelopera, ale ten, który dzisiaj sprzedaje odpowiednie mieszkanie, czyli nie bardzo duże, dobrze skomunikowane – nie sprzeda takiego lokalu taniej niż za 7 – 7,5 tys. brutto. A wykończone jest droższe o 600 – 800 zł za mkw. Trzeba jeszcze doliczyć dodatkowe wykończenie czyli koszty umeblowania i wyposażenia .
– Ale nie ma mowy, aby Fundusz kupował za tyle pieniędzy. Fundusz chce kupić dużo taniej, ale czy deweloper dużo taniej sprzeda? Obecnie mieszkanie, które jest dość chodliwe, i deweloper wie, że jeśli nie jutro, to sprzeda go za 3 – 4 miesiące, z normalna marżą. Dlatego nie będzie więc skłonny sprzedawać taniej. Dodatkowo nie wiadomo, czy obecnie w ogóle są takie budynki, z niesprzedanymi mieszkaniami, które odpowiadałyby kryteriom wyznaczonym przez Fundusz. Jestem sceptycznie nastawiony do tego, czy uda się skupować z rynku te mieszkania, które są niesprzedane. Zwłaszcza, że większość takich mieszkań to pojedyncze lokale, które np. mogą być za duże, nie dość atrakcyjne albo małe i niefunkcjonalne, czy też nienadające się na wynajem. Dlatego koncepcja, żeby dzisiaj kupować znajdujące się w budowie całe budynki, jest mało realistyczna – uważa Kazimierz Kirejczyk .
Jednak ceny mieszkań na wynajem mają być niższe, o ile – tego jeszcze nie wiemy, choć w przybliżeniu możemy to obliczyć. Będzie to o ok. 1/3 mniej niż na rynku komercyjnym. Spadek cen na początek o kilka, a w dłuższym okresie nawet o kilkanaście procent – może być efektem wejścia Funduszu na rynek. – Z pewnością, jeśli dość dużo mieszkań trafi jednorazowo na rynki wynajmu, doprowadzi to do pewnej stabilizacji i do spadku cen wynajmu w poszczególnych miejscach w Polsce, co też będzie się wiązało z obniżeniem rentowności takich inwestycji wśród osób, które będą inwestowały w rynki nieruchomości. Osoby te muszą mieć świadomość, że Fundusz Mieszkań na Wynajem będzie kupował mieszkania z najbardziej popularnych segmentów, które będą stanowiły konkurencję dla najmu komercyjnego – prognozuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Czy rzeczywiście ceny spadną
Kilkuprocentowy spadek może zaistnieć, ale trzeba pamiętać, że to byłoby możliwe z dwóch powodów: albo że nastąpi zakłócenie mechanizmu popytu i podaży, co wystąpi wówczas, jeśli nowy zasób na wynajem będzie dość znaczący, albo dlatego, że ten wyjściowy czynsz zostanie ustalony na dużo niższym poziomie niż rynkowy i nastąpi zjawisko tzw. ciągnięcia czynszów rynkowych w dół. Gdyż skoro dobre mieszkanie będzie można wynająć za mniej, to konkurencja będzie musiała się dostosować. – Jednak tego mechanizmu nie obawiam się, ponieważ jeśli policzymy wszystkie elementy, które składają się na koszty pozyskania mieszkań, to okaże się, że jednak Fundusz nie będzie mógł za bardzo, w stosunku do dzisiejszych, tych stawek obniżyć – dodaje Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS.
Jak będzie działał Fundusz Mieszkań na Wynajem
Kryteria wyboru najemców mają być transparentne, głównym warunkiem wynajmu będzie zdolność do płacenia czynszu. Ponadto będzie dokonywana okresowa ocena umów z najemcami i stawek czynszów. Umowy mają być podpisywane według jednolitego wzorca. Jeżeli najemca nie będzie płacił czynszu, nie uniknie windykacji zaległości oraz eksmisji.
Założenie jest takie, że Fundusz zadowoli się roczną stopą zwrotu na poziomie 4 proc. wartości nieruchomości. Oznaczałoby to, że przyszli najemcy zapłacą czynsz wyższy niż w czynszówkach komunalnych (przeciętnie 5 –10 zł za mkw.), ale niższy od rynkowego (nawet 30 – 40 zł za metr lub więcej). Docelowo Fundusz Mieszkań na Wynajem zainwestuje w czynszówki nawet 5 mld zł. Może to jednak potrwać dłużej niż cztery lata, aby nie spowodować wzrostu cen. Początkowo Fundusz zamierza odkupić od deweloperów część gotowych i wyposażonych lokali w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Poznaniu i Łodzi, bo w tych miastach popyt na mieszkania jest największy. Plan zakłada, że za jakiś czas BGK wycofa się z tej inwestycji, sprzedając certyfikaty inwestycyjne funduszu.
Krzysztof Rzyman
