Mieszkania na razie nie drożeją, ale budujemy ich coraz więcej. Jak podał Główny Urząd Statystyczny, w październiku - w stosunku do września - aż o 14,9% wzrosła produkcja w firmach zajmujących się budową domów. Tymczasem od nowego roku trudniej będzie dostać kredyt hipoteczny, ale niektórzy będą się mogli ubiegać o pomoc państwa w zakupie nowego mieszkania, ponieważ wejdzie w życie program „Mieszkanie dla młodych”. Poza tym, zmienia się rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, każda osoba ubiegająca się o kredyt mieszkaniowy będzie musiała mieć tzw. wkład własny, czyli już sama zdolność kredytowa nie wystarczy.
Jak program „Mieszkanie dla młodych” wpłynie na rynek mieszkaniowy w 2014 roku?
W najbardziej optymistycznym wariancie możemy liczyć się z tym, że mieszkania nie podrożeją, ale bardziej prawdopodobne jest, że program MDM zahamuje tendencję spadkową cen mieszkań i przyczyni się do tego, że te mieszkania będą droższe niż mogłyby być - twierdzi Ryszard Kowalski, prezes Związku Pracodawców Producentów Materiałów dla Budownictwa. - To nie jest rynek elastyczny, wzrost popytu jest w gospodarce niwelowany na dwa sposoby: albo wzrasta podaż albo ceny. Z analiz NBP jednoznacznie wynika, że to zjawisko występowało zawsze, gdy w ten sposób próbowano wspierać rynek mieszkaniowy.
Ograniczenia programu „Mieszkanie dla młodych”.
W opinii Michała Krajkowskiego z Domu Kredytowego Notus, limity cenowe powodują, że nie w każdej lokalizacji z programu MDM będzie można skorzystać. - Ponieważ program działa tylko na rynku pierwotnym, to będą z niego wyłączone małe miejscowości, gdzie deweloperzy nie realizują swoich inwestycji. W dużych miastach podaż mieszkań jest bardzo zróżnicowana. Np. w Krakowie podaż mieszkań, które kwalifikują się do MDM, nie przekracza 10%, natomiast w Łodzi czy w Gdańsku ponad połowa nieruchomości, które są dostępne na rynku pierwotnym, kwalifikuje się do programu.
Kogo wspiera program „Mieszkanie dla młodych”.
- Tak naprawdę program wspiera producentów mieszkań, deweloperów. Gdyby tego programu nie było, to ceny mieszkań zachowywałyby się jak do tej pory, czyli prawdopodobnie dalej by spadały, a na pewno nie rosły – uważa Ryszard Kowalski.
Popyt na mieszkania wzrasta wraz ze wzrostem zatrudnienia.
Popyt na mieszkania wspierają obecnie niskie stopy procentowe, bo kredyty są tańsze. Bodziec do tego, aby akcja kredytowa nadal się rozwijała, jest teraz po stronie rynku pracy – twierdzi Łukasz Madej, analityk firmy ProDevelopment. – Jeżeli zobaczymy ożywienie gospodarcze, które przekłada się już na większą stabilność zatrudnienia po stronie klientów, którzy myślą o zakupie nowego mieszkania, to klientów, którzy zawieszali decyzję o zakupie mieszkania w 2013 roku np. z obawy pracę, w 2014 roku powinno być mniej, co przełoży się na większy popyt i większą akcję kredytową.
Rynek mieszkaniowy a gospodarka.
Jeśli klienci będą mieli więcej pieniędzy, to ceny będą szły w górę. To z kolei spowoduje wzrost gospodarki. Jednak mechanizm wzrostów cen na rynku mieszkaniowym jest najmniej potrzebny, wręcz szkodliwy – ocenia Ryszard Kowalski. - To nie znaczy, że państwo nie powinno znaleźć rozwiązań, które zwiększą dostęp do mieszkań ludziom słabszym ekonomicznie. Należałoby się zastanowić, dlaczego w Polsce mieszkanie w porównaniu z dochodami, czyli tzw. średnim wynagrodzeniem, jest często dwukrotnie droższe niż w większości krajów Unii Europejskiej. To wynika z bardzo złego środowiska regulacyjnego, a konsekwencją tego jest wysokie ryzyko przedsięwzięć, choćby deweloperskich. Podstawowe zadanie państwa, to jest zmienić środowisko regulacyjne tak, aby metr kwadratowy nie kosztował dwóch pensji, tylko jedną. Chodzi też o to, żeby ryzyko inwestycyjne firm deweloperskich było niższe, bo obecnie wyższą marżą rekompensują sobie fakt, że ponoszą duże ryzyko. Deweloper drży, czy będzie mógł skończyć inwestycję, czy będzie mógł ją sprzedać w warunkach, które założył na początku.
Jest też możliwość budowania domów na wynajem.
Według prezesa Związku Pracodawców Producentów Materiałów dla Budownictwa jest to jednak skandal. – Minister Finansów, który ma kłopoty ze zbilansowaniem środków publicznych, nagle znajduje 5 miliardów zł na dokapitalizowanie BGK, a BGK tworzy fundusz, który się będzie zajmował kupowaniem i wynajmowaniem mieszkań. Jeżeli to przedsięwzięcie jest racjonalne, a może być, to powinny robić to podmioty prywatne, które angażują prywatne pieniądze. Nie można wykorzystywać państwowych pieniędzy, chyba, że znowu chcemy wesprzeć deweloperów.
Robert Lidke
