W takiej sytuacji lepiej chuchać na zimne i z góry przygotować się na najczęściej pojawiające się przeszkody i problemy.
Po pierwsze umowa z deweloperem: im więcej konkretnych zapisów, tym lepiej
Przede wszystkim należy dopilnować, by jak najwięcej ustaleń znalazło się w umowie deweloperskiej. Ważne, by były o konkrety, a nie ogólniki. Jeśli deweloper zapowiada przygotowanie placu zabaw pod blokiem, to niech zapis o tym trafi do umowy, a nie tylko na ulotkę.
Im więcej załączników ze szkicami, planami i dokładnymi opisami miała umowa, tym lepiej. Jeśli deweloper zapowiada przestrzeń zieloną na skwerze pod budynkiem, to niech do umowy załączy plan z oznaczeniem najważniejszych elementów planowanego rozwiązania.
Wykończenie mieszkania: ważne szkice i plany prac
Warto zatroszczyć się także o szczegóły dotyczące wykończenia mieszkania. Załącznik z dokładnie rozrysowanymi schematami rozprowadzenia instalacji elektrycznej oraz przyłączy wodnych i kanalizacyjnych nie tylko pozwoli skontrolować wykonanie pracy, ale i ułatwi w przyszłości życie. Znaczenie mają też dokładne wymiary pomieszczeń.
Umowa tylko u notariusza
Od wejścia w życie wiosną 2012 r. tzw. ustawy deweloperskiej zniknął jeden problem, z którym wcześniej borykali się kupujący: dylemat dotyczący formy prawnej umowy przedwstępnej. Dotąd akt notarialny nie był obowiązkowy, wystarczyła umowa cywilno-prawna. Ale od prawie dwóch lat prawo obliguje strony do podpisania umowy u notariusza i podzielenia się kosztami po połowie.
Ważne wpisanie do umowy kar umownych
Istotne znaczenie ma wpisanie do umowy kar umownych za jej niedotrzymywanie przez każdą ze stron. Jeśli realizacja inwestycji ma opóźnienie i wina leży po stronie dewelopera, kupujący narażony jest na straty i może domagać się rekompensaty.
Pamiętaj – dostajesz klucze już ponosisz koszty
Kupujący musi być świadomym faktu, że przejmuje koszty związane z jego posiadaniem (media itd.) od momentu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego i oficjalnego przekazania kluczy do lokalu. Zapis o takiej procedurze również powinien znaleźć się w umowie.
Dostajesz lokal w stanie deweloperskim: dołożysz 1 tys. zł aby zamieszkać
Choć to banał, to warto pamiętać, iż zakup mieszkania od dewelopera to dopiero początek ponoszenia kosztów. Nieruchomość trzeba zwykle jeszcze wykończyć i urządzić, a to może pochłonąć sporo kapitału. Szacowany koszt wykończenia i urządzenia mieszkania od dewelopera to około tysiąca złotych za metr kwadratowy lokalu.
Sprawdzaj lokalizację: co jeszcze obok ciebie może wyrosnąć
Na etapie poszukiwania mieszkania niezwykle istotne jest to, w jakiej okolicy będzie położona nieruchomość. Chcący zanotować wysoką sprzedaż deweloper raczej sam nie poinformuje kupujących o tym, że w pobliżu powstanie trasa szybkiego ruchu, wysypisko śmieci czy że pod oknami budynku przejeżdżać będzie wkrótce tramwaj.
Wprawdzie zgodnie z ustawą deweloperską firma sprzedająca nowe mieszkania ma obowiązek przygotowania tzw. prospektu informacyjnego i zawarcia w nim szczegółowych informacji o planowanych w promieniu 1 km inwestycjach takich jak budowa dróg, torów kolejowych, oczyszczalni ścieków i innych obiektów obniżających komfort życia.
Warto jednak poświęcić czas i samodzielnie także przeprowadzić małe dochodzenie sprawdzając plan zagospodarowania przestrzennego i zamiary gminy dotyczące najbliższej okolicy.
Zbadaj wątek komunikacyjny: dojazdy, wyjazdy
Aspektem, który trzeba dokładnie zweryfikować jest kwestia dojazdu do potencjalnych miejsc pracy, centrum miasta i innych miejsc, do których członkowie rodziny regularnie uczęszczają.
Warto przetestować to w różnych porach dnia, bo istnieje duże prawdopodobieństwo, że sytuacja będzie wyglądała zupełnie inaczej rano, a inaczej po południu.
Zobacz gdzie masz sklepy, placówki usługowe, szkoły, przedszkola
Duże znaczenie ma także dostępność placówek usługowych takich jak szkoły, przedszkola, sklepy czy przychodnie lekarskie. Niestety, sporo inwestycji deweloperskich powstaje na pustkowiach, na których trudno nawet o świeże bułki rano.
Przyjrzyj się deweloperowi: jego finansom, opiniom o jego pracach
Dużo uwagi poświęcić należy samemu deweloperowi. Najłatwiej jest w przypadku firm notowanych na giełdzie, bo bez problemu można prześwietlić historię takiej firmy. W przypadku innych spółek wymaga to więcej zachodu, ale nie jest niemożliwe.
Oprócz wyników finansowych i ogólnej kondycji, sprawdźmy też jakość już wykonanych inwestycji. Internet jest kopalnią opinii na wszystkie tematy, trzeba jednak pamiętać, że nie jest wyrocznią i nie wszystkie wpisy są prawdziwe. Niektóre mogą pochodzić od konkurencji lub od samej firmy.
Dodatkowym zabezpieczeniem interesów klienta jest rachunek powierniczy – to specjalny rachunek bankowy, na który kupujący wpłaca pieniądze, ale do dewelopera trafiają one dopiero w miarę postępu prac.
Uwaga na rachunek powierniczy – musi być, ale nieruchomości jeszcze go nie ma
Wybierając mieszkanie warto zwrócić uwagę na to, czy do inwestycji prowadzony jest taki rachunek, bo choć ustawa deweloperska wprowadziła taki obowiązek, to obligatoryjność ta działa tylko jeśli mieszkanie zostało wprowadzone do sprzedaży po wejściu w życie ustawy, na rynku większość nieruchomości rachunku powierniczego jeszcze nie ma.
Marcin Krasoń, Home Broker, jk