Budowę tych tanich mieszkań na wynajem, dla osób których nie stać na zakup własnego lokalu, będzie realizował Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK).
Duża podaż – tanich mieszkań
BGK Nieruchomości czyli spółka zależna Banku Gospodarstwa Krajowego została poproszona o wdrożenie operacyjne programu Mieszkanie plus i realizację projektów pilotażowych.
– Dlatego obecnie bardzo intensywnie pracujemy, przygotowując pierwsze realizacje tego Programu. Celem nadrzędnym jest zwiększenie podaży dostępnych cenowo mieszkań. Oferta skierowana jest przede wszystkim do tej grupy społeczeństwa, która z jednej strony jest zbyt zamożna, ażeby móc skorzystać z oferty tanich mieszkań czynszowych, natomiast z drugiej strony – niewystarczająco zamożna, żeby mogła skorzystać z oferty, którą na rynku przedstawiają deweloperzy – wyjaśnia gość Jedynki Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości.
Walka o koszt 1 mkw. mieszkania
Włodzimierz Stasiak
Wynajem według założeń programu Mieszkanie plus ma być tani, od 10 do 20 zł/mkw., czyli o połowę mniej niż obecne stawki wynajmu na polskim rynku nieruchomości. Czy rzeczywiście możliwe jest tak tanie wybudowanie mieszkania, by można było wynajmować je za taki czynsz?
– Będzie to walka o koszt wytworzenia 1 mkw. mieszkania. Pierwszy składnik tego kosztu to udział w tym koszcie ceny nabycia gruntu. Nasze projekty będziemy lokalizować na gruntach, które są relatywnie tanie, ale pod warunkiem, że są to tereny bardzo dobrze skomunikowane transportem publicznym. I jest to warunek konieczny – podkreśla gość Jedynki.
I dodaje, że dobrym przykładem może tu być Warszawa. W centrum udział ceny gruntu w koszcie 1 mkw. mieszkania może wynosić 2 tys. zł i więcej, a na obrzeżach centrum to już tylko 1 tys. zł. Podczas gdy są miejsca na obrzeżach Warszawy, czy też w ramach aglomeracji miejskiej, gdzie cena gruntu przypadająca na 1 mkw. mieszkania może wynosić 200–300 zł, a jednocześnie są to lokalizacje fenomenalnie skomunikowane. Ponieważ są np. wzdłuż linii kolejowych, a niektóre z nich są wręcz przedłużeniem linii metra.
Grunty pod inwestycje
– Zakładamy, że projekty będą realizowane gdzie tylko jest to możliwe, na gruntach, które dzisiaj są w szeroko rozumianej domenie Skarbu Państwa. Ale mamy też świadomość tego, że nie w każdym przypadku, nie w każdej miejscowości grunty będą spełniały kryteria do tego, aby realizować na nich projekty w ramach programu Mieszkanie plus. W związku z tym liczymy również na szeroką współpracę z jednostkami samorządu terytorialnego (JST). Ja osobiście wyznaję taki pogląd, że bardzo duża część projektów, jeśli nie większość będzie realizowana na gruntach, które dzisiaj są własnością JST, bądź podmiotów kontrolowanych przez te jednostki – ocenia Włodzimierz Stasiak.
Ale BGK również będzie poszukiwać, a nawet już poszukuje gruntów, które mogą być nabyte od deweloperów lub innych właścicieli tego rodzaju nieruchomości.
Samorządy a program Mieszkanie plus
Czy samorządy skorzystają na programie? Przecież Program powinien działać na zasadach rynkowych, bo to jest główny filar działania Mieszkania plus.
– Co do zasady, obowiązkiem samorządów jest również zaspokajanie potrzeb mieszkańców. W związku z tym, przede wszystkim Mieszkanie plus powinno służyć ułatwieniu realizacji zadań własnych samorządów. Ale co najważniejsze zakładamy, że samorządy będą chciały z nami współpracować, żeby właśnie zaspokajać rzeczywiste potrzeby lokalnych społeczności – zwraca uwagę wiceprezes BGK Nieruchomości.
I tłumaczy, że w tej głównej ścieżce zakładamy, że Skarb Państwa poprzez Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, również poprzez spółki z udziałem Skarbu Państwa, i poprzez JST czy też inwestorów prywatnych będą wnosić aportem nieruchomości do Funduszu, którym będzie zarządzać BGK, w zamian otrzymując certyfikaty inwestycyjne. Wnosić aportem, ale po wycenie rynkowej, po wartości rynkowej zgodnie z wyceną. – I to jest ten aspekt bardziej merkantylny tej współpracy – zaznacza Włodzimierz Stasiak.
Ale BGK przewiduje też inną ścieżkę współpracy z JST, inne modele polegające na realizacji wspólnych przedsięwzięć, gdzie pewna część mieszkań trafi do zasobu samorządu.
– W ramach rozliczenia pewna część mieszkań może stać się własnością samorządu. Staramy się być elastyczni w naszym podejściu i dostosowywać metody działania, poszczególne modele do lokalnych sytuacji – wyjaśnia gość radiowej Jedynki.
Rynek mieszkaniowy w równowadze
I samorządy, i spółki skarbu państwa są już w tej chwili zainteresowane realizacją programu Mieszkanie plus.
– Samorządy są bardzo zainteresowane, zgłaszają konkretne propozycje. Obecnie współpracujemy już z kilkudziesięcioma JST, z którymi prowadzimy analizę zgłoszonych przez nie nieruchomości, pod kątem możliwości wykorzystania do realizacji projektu – podkreśla wiceprezes Stasiak.
Są to i duże, i mniejsze miasta. Ponieważ ten Program jest adresowany także do mieszkańców mniejszych miast.
– Ale każdy przypadek jest szczegółowo analizowany, i jeśli chodzi o ten filar programu Mieszkanie plus to kluczowa jest kwestia możliwości realizacji danych projektów na zasadach komercyjnych, ale co nie wyczerpuje całej formuły Programu. Bowiem Mieszkanie plus obejmuje także inne filary, w tym wsparcie dla społecznego budownictwa czynszowego – przypomina gość Jedynki.
Obecnie rynek mieszkań nie jest zrównoważony, nie ma równowagi między podażą i popytem. I ciągle jest bardzo duża luka, różnie zresztą mierzona.
– Wynosi ona np. od 400 do 500 tys. brakujących mieszkań, jeśli porównamy liczbę mieszkań i gospodarstw domowych. W zależności więc jakie kryterium dobierzemy do pomiaru tej luki, może ona wzrosnąć nawet do 2–3 mln mieszkań – komentuje ekspert.
Jeśli np. weźmiemy do szacunków takie kryteria jak to, że ile mieszkań jest substandardowych (niski stan techniczny budynku, brak podstawowych instalacji technicznych lub przeludnienie) albo jest zamieszkiwanych przy dużym zagęszczeniu, to ten deficyt gwałtownie wzrasta.
– Będziemy się starać jak najszybciej zaspokoić te potrzeby. Ale Mieszkanie plus to ma być impuls dla całego rynku, który pobudzi go do tego, żeby zwiększyła się podaż dostępnych cenowo mieszkań dla polskich rodzin – podkreśla gość Jedynki Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości.
Narodowy Program Mieszkaniowy
Rada Ministrów zdecydowała, że dla podkreślenia rangi problematyki mieszkaniowej w polityce rządu zostanie powołana Krajowa Rada Mieszkaniowa – organ doradczo-oceniający przy premierze. Wejdą do niej eksperci specjalizujący się w tematyce mieszkaniowej, w tym osoby wyznaczone przez instytucje pozarządowe. Jej zadaniem będzie ocena rocznej informacji o stanie realizacji działań w ramach programu, a także przedstawianie analiz i opinii związanych z polityką mieszkaniową państwa oraz rekomendowanie zmian programowych i legislacyjnych związanych z wykonywaniem programu Mieszkanie plus.
Obok środków pozyskiwanych przez Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, pieniędzy budżetowych, poszczególne działania programu będą finansowane również z innych środków publicznych (Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, fundusze europejskie), a także ze środków prywatnych, np. gromadzonych w funduszach inwestycyjnych finansujących budowę nowych mieszkań. Działania przewidziane w Programie będą wdrażane od IV kwartału 2016 r.
Narodowy Program Mieszkaniowy będzie opierał się na 4 filarach. Będą to:
- Mieszkania dostępne czyli na wynajem z opcją dochodzenia do własności, powstające m.in. na gruntach Skarbu Państwa; zwiększenie wsparcia dla społecznego budownictwa czynszowego; systematyczne oszczędzanie na cele mieszkaniowe czyli Indywidulane Konta Mieszkaniowe;
- Finansowanie stabilne i efektywne - powstanie Narodowy Fundusz Mieszkaniowy;
- Warunki zamieszkania: nowoczesne, oszczędne i bezpieczne czyli m.in. ze środków krajowych i funduszy europejskich wspierane będą inwestycje remontowe i termomodernizacyjne;
- Dobre prawo, m.in. regulacje dotyczące funkcjonowania rynku mieszkań na wynajem i organizacji procesu inwestycyjno-budowlanego, przygotowanie nowego Kodeksu urbanistyczno-budowlanego.
Sylwia Zadrożna, mb, PAP/CIR