2017 to rok dużych zmian w zasadach udzielania kredytów hipotecznych. Zakończył się proces podnoszenia wymogów dotyczących wkładu własnego przy zaciąganiu tych kredytów. Dziś klient kupujący mieszkanie musi mieć wkład własny w wysokości 20 proc. ceny lokalu. Akurat tę zmianę krytykuje Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
– Zwiększenie udziału własnego klientów przy kredytach do 20 proc. oceniam negatywnie, bo jest to ograniczenie dostępu do kredytów. A dodatkowo jest to zwiększanie kosztów nabycia mieszkania. Bo w tej chwili, ten wkład własny w wysokości 10 proc. może być pokryty ubezpieczeniem czy gwarancją bankowa, ale jest to koszt dla kredytobiorcy – tłumaczy.
Grzegorz Kiełpsz Zwiększenie udziału własnego klientów do 20 proc. to ograniczenie dostępu do kredytów.
Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że dla klientów korzystniejsze byłoby rozłożenie na dłuższy czas wejścia w życie tej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego.
Większa ochrona kredytobiorcy
Natomiast pod koniec 2016 roku Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – taka jest bowiem pełna nazwa tego aktu prawnego. Chodzi o rozwiązania, które mają ułatwić klientom porównanie ofert kredytowych, wzmocnić ich ochronę na tym rynku i zabezpieczyć przed nierzetelną reklamą. Po pierwsze ustawa określa, kto będzie mógł udzielać kredytów hipotecznych.
– W projekcie ustawy przewidziano, iż kredytów hipotecznych będą mogły udzielać tylko i wyłącznie podmioty, które podlegają ścisłemu nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego, a będą to banki i SKOK-i – wyjaśnia gość Jedynki: Piotr Pawliczak, naczelnik wydziału w Departamencie Rozwoju Rynku Finansowego w Ministerstwie Finansów.
Czyli różnego rodzaju instytucje pożyczkowe takich kredytów udzielać nie będą mogły. Ponieważ nie podlegają KNF.
Piotr Pawliczak Różnego rodzaju instytucje pożyczkowe kredytów hipotecznych udzielać nie będą mogły. Ponieważ nie podlegają KNF.
Kredyt będzie udzielany w walucie, w której klient zarabia. O tej zasadzie ekonomiści mówili od dawna, była rekomendacja S, wydana przez KNF, a teraz zostanie to wpisane do ustawy.
– Nie jest to nowe rozwiązanie. Rekomendacja S wprowadziła tego typu mechanizm, a teraz przenosimy to do przepisów ustawowych po to, żeby objąć wszystkich kredytodawców takimi regulacjami i zabezpieczyć konsumentów przed ryzykiem kursowym – podkreśla Piotr Pawliczak.
Kredyt bez dodatków
Proponowana ustawa o kredycie hipotecznym zawiera również zakaz sprzedaży wiązanej.
– Projekt rzeczywiście przewiduje zakaz sprzedaży wiązanej, czyli takiej, kiedy kredytodawca uzależnia zawarcie umowy o kredyt hipoteczny od zakupu jakiegoś produktu lub usługi finansowej – potwierdza gość radiowej Jedynki.
Oznacza to, że nie będzie już sytuacji, gdy klient musi np. zgodzić się na dodatkową kartę kredytową, aby otrzymać kredyt.
– Ale od tej zasady będą wyjątki, ponieważ sprzedaż wiązana będzie mogła dotyczyć prowadzonych bezpłatnie rachunków płatniczych lub rachunków oszczędnościowo-rozliczeniowych, które służą m.in. do obsługi kredytu hipotecznego, bądź umowy ubezpieczenia, która dotyczy tego kredytu. Natomiast w projekcie przewidziano także możliwość tzw. sprzedaży łączonej. Czyli kredytodawca będzie mógł zaproponować kredyt hipoteczny na preferencyjnych warunkach, jeżeli kredytobiorca zdecyduje się na zakup dodatkowej usługi lub produktu. Ale będzie on zobligowany do przekazania stosownych informacji dotyczących tego, ile kosztowałby kredyt hipoteczny bez tego produktu – tłumaczy ekspert z Ministerstwa Finansów.
Piotr Pawliczak Kredytodawca będzie mógł zaproponować kredyt na preferencyjnych warunkach, jeżeli kredytobiorca zdecyduje się na zakup dodatkowej usługi lub produktu.
Klient świetnie poinformowany
W projekcie ustawy przewidziano również regulacje dotyczące reklamy i obowiązków informacyjnych kredytodawców. Określono pakiet informacji, które będzie musiał dostać konsument.
Zdaniem gościa Polskiego Radia 24 Piotra Sobolewskiego, analityka ds. sektora finansowego Polityki Insight, klienci będą lepiej chronieni i częściowo będzie to problem dla banków, które będą musiały przygotowywać większą dokumentację dla swoich klientów. Ta ustawa jest bardzo prokonsumencka. Zakłada bowiem informowanie m.in. o tym, jaką prowizję dostaje pośrednik, o ryzyku kursu walutowego, o numerze w Centralnym Rejestrze Pośredników – dodaje.
Piotr Sobolewski Klienci będą lepiej chronieni i będzie to problem dla banków, które będą musiały przygotowywać większą dokumentację dla klientów.
Dlatego klienci powinni odczuć zmniejszenie tej asymetrii informacyjnej, między kredytodawcą i kredytobiorcą.
– W projekcie ustawy przewidziano kilka etapów informacyjnych, jeżeli chodzi o umowy o kredyt hipoteczny. Konsument będzie mógł m.in. uzyskać takie ogólne informacje związane z umową, które będą przekazywane konsumentowi na trwałym nośniku, w postaci elektronicznej. Informacje będą dotyczyć np. okresu obowiązywania umowy, rodzaju dostępnej stopy oprocentowania tego kredytu, czy też informacje o całkowitej kwocie kredytu hipotecznego. Będzie to przedstawione na reprezentatywnym przykładzie – wylicza z kolei Piotr Pawliczak.
Reklama, ale pod wieloma warunkami
Ponadto informacje reklamowe i marketingowe mają być jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne.
– Te wstępne informacje będą raczej ogólne, ale następnie konsument otrzyma zindywidualizowane, w postaci formularza informacyjnego. Po jego otrzymaniu, jeśli w ciągu 14 dni złoży wniosek kredytowy, to wówczas w przypadku otrzymania stosownej decyzji kredytowej, będzie ona musiała pokrywać się z informacjami znajdującymi się w formularzu informacyjnym – zwraca uwagę gość radiowej Jedynki.
Piotr Pawliczak Konsument otrzyma zindywidualizowane informacje, w postaci formularza informacyjnego.
Natomiast w produktach reklamujących oferty kredytów hipotecznych także muszą być zawarte liczne informacje.
– Zgodnie z dyrektywą UE musi tam być m.in. informacja o całkowitej kwocie kredytu, wysokości i liczbie rat, czy o ryzyku kursu walutowego, stopy procentowej i musi być ona co najmniej tak samo widoczna czy słyszalna i widzialna, jak informacja o całkowitym koszcie kredytu hipotecznego. Trudno sobie wyobrazić to wszystko np. w reklamie telewizyjnej. Dodatkowo klient musi mieć czas na zapoznanie się z tą informacją. Jeśli będzie tak dużo tych informacji, to oczywiście reklama będzie dłuższa. I jej koszt będzie wyższy, co zniechęci np. banki – ocenia Piotr Sobolewski.
Warunki wcześniejszej spłaty
Klient będzie też mieć czas na odstąpienie od umowy kredytowej, bez podania przyczyny, tak jak obecnie jest np. w sklepach internetowych.
– Przewidziano 14-dniowy okres na odstąpienie od umowy – potwierdza ekspert z Ministerstwa Finansów.
Zgodnie z nowymi przepisami konsument będzie mógł w każdym momencie spłacić całość lub część kredytu hipotecznego, czyli przed terminem określonym w umowie kredytowej.
– Przewidziano przepisy, które regulują wcześniejszą spłatę. Otóż w umowie można zastrzec tzw. rekompensatę. Natomiast w przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą kredytodawca będzie mógł uzyskać stosowną rekompensatę tylko w ciągu 36 miesięcy od dnia zawarcia tej umowy. W przypadku kredytów oprocentowanych stałą stopą – w okresie obowiązywania stałej stopy – tłumaczy Piotr Pawliczak.
Piotr Pawliczak Przewidziano przepisy, które regulują wcześniejszą spłatę. W umowie można zastrzec tzw. rekompensatę.
Jest to zdecydowanie prokonsumenckie rozwiązanie. Zdaniem Grzegorza Kiełpsza, prezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich, proponowane zmiany należy ocenić pozytywnie.
– Jeżeli chodzi o wcześniejszą spłatę, to oczywiście powinna być taka możliwość. I to obarczona jak najmniejszymi obciążeniami. Podobnie pozytywna jest kwestia wprowadzenia zmian w zakresie poszerzenia informacji dla klientów o warunkach kredytu – żeby klient był jak najbardziej zorientowany i świadomy tego, co podpisuje, gdy bierze kredyt – dodaje prezes PZFD.
Z kolei Andrzej Reich, dyrektor Departamentu Regulacji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych w Komisji Nadzoru Finansowego przypomina, że prace nad rynkiem kredytów hipotecznych trwają już od wielu lat.
– Nadzór stopniowo porządkował ten rynek, poczynając od 2006 roku, kiedy wprowadził pierwsze ograniczenie, dotyczące badania zdolności kredytowej klienta, aż po rok 2013. Wtedy to praktycznie zakazano udzielania kredytów walutowych tym klientom, którzy mają dochody w walucie różnej niż waluta kredytu.
Andrzej Reich Prace KNF nad rynkiem kredytów hipotecznych trwają już od wielu lat.
Nowe rejestry dla kredytobiorców
Komisja Nadzoru Finansowego będzie prowadzić rejestr pośredników kredytowych oraz obowiązkowy rejestr pozabankowych instytucji pożyczkowych, udzielających kredytów konsumenckich i pośredników kredytu konsumenckiego.
– Rejestry będą dostępne na stronie internetowej KNF. Jeśli chodzi o rejestr pośredników kredytowych, to będzie się składał z dwóch działów. W pierwszym będą informacje w zakresie pośredników kredytu hipotecznego, natomiast w dziale drugim znajdziemy informacje w zakresie pośredników kredytu konsumenckiego. W przypadku rejestru instytucji pożyczkowych, to będą tam podstawowe informacje o nich. Ta zmiana została bowiem wprowadzona w celu zwiększenia transparentności właśnie rynku instytucji pożyczkowych – podkreśla Piotr Pawliczak.
Piotr Pawliczak Rejestr pośredników kredytowych oraz rejestr pozabankowych instytucji pożyczkowych będą dostępne na stronie internetowej KNF.
Pośrednicy bez prowizji
W ustawie jest też przepis o zakazie pobierania przez doradców finansowych i pośredników finansowych wynagrodzenia od banków za pośrednictwo w udzielaniu kredytu.
– Sam zakaz może nie jest dobry, bo mocno uderzy w rynek pośredników, ale dobra jest informacja o pobieranych prowizjach poszczególnych banków. Potwierdza to też unijna dyrektywa MCD. Klient może się zwrócić o podanie różnic w wysokości prowizji, jakie dostaje pośrednik od poszczególnych kredytodawców. Wtedy klient będzie wiedział, na udzieleniu którego kredytu zależy pośrednikowi. I mając tę świadomość, będzie mógł podjąć swoją decyzję – wyjaśnia gość PR 24 Piotr Sobolewski.
Prawie 30–40 proc. przychodów pośredników pochodziło z kredytów hipotecznych.
Piotr Sobolewski Prawie 30–40 proc. przychodów pośredników pochodziło z kredytów hipotecznych.
Po zmianach klient będzie sam musiał zapłacić za doradztwo, co zapewne zniechęci do korzystania z tych usług.
Doganiamy prawo unijne
Projekt ustawy dostosowuje polskie prawo do postanowień unijnej dyrektywy, której celem jest zapewnienie ochrony klientom, zawierającym umowy o kredyt związany z nieruchomościami. I niestety, już mamy tu pewne opóźnienie.
– Rzeczywiście, działamy trochę za późno. Bo są już przykłady działalności np. pośredników, która nie do końca była dobra dla klientów. Tak było przy kredytach walutowych czy przy polisolokatach, ale lepiej późno niż wcale. Na pewno ta ustawa jest potrzebna – komentuje Piotr Sobolewski.
Sylwia Zadrożna, Karolina Mózgowiec, Elżbieta Mamos, Małgorzata Byrska