Sąd umorzył sprawę upadłościową wrocławskiej spółki Gant Development ponieważ jest bankrutem, w którego kasie nie ma środków nawet na przeprowadzenie likwidacji.
Jak ustrzec się przed takimi dramatycznymi sytuacjami?
Gant Development to jeden z największych deweloperów w Polsce, trzeci pod względem liczby sprzedanych mieszkań, do tego spółka giełdowa. Firma działa we Wrocławiu i w kilku innych dużych miastach kraju. Kilkuset jej klientów znalazło się w dramatycznej sytuacji, w związku z długami, jakie ciążą na tym przedsiębiorstwie.
Część z nich wpłaciła na tzw. "dziurę w ziemi" , czyli miejsce, gdzie dopiero inwestycja ma powstać, inni wprowadzili się do mieszkań, ale prawnie nie są ich właścicielami, bo nie mają aktów notarialnych.
Być może części problemów, jakie dotknęły wierzycieli spółki można by uniknąć. Jak ustrzec się przed problemami, które dotknęły klientów wrocławskiej firmy?
Przede wszystkim trzeba dokładnie zweryfikować sytuację materialną i prawną inwestora budowlanego oraz sprawdzić, czy przestrzega on wszystkich przepisów ustawy deweloperskiej. Każdy przyszły właściciel nieruchomości musi to zrobić na własną rękę. Im więcej włoży staranności przed podjęciem decyzji, tym mniej kłopotów może spodziewać się, po zawarciu umowy. Przede wszystkim sprawdźmy, gdzie wpływają pieniądze.
– Trzeba zwrócić uwagę, czy jest rachunek powierniczy, bo w ustawie jest niestety furtka. Ustawa mówi o tym, że jeżeli sprzedaż zaczęła się przed jej wejściem w życie, to rachunku powierniczego może nie być – mówi Monika Bielicka z Federacji Konsumentów
Czytajmy też prospekt informacyjny, w którym oprócz opisu inwestycji, znajdziemy również wiedzę na temat dewelopera. A podpisując umowę zarówno przedwstępną jak i ostateczną, należy zwrócić uwagę na klauzule niedozwolone.
– W umowie ostatecznej, koszty ponosi tylko konsument i dlatego deweloper nie może nam narzucać notariusza – przestrzega Monika Bielicka z Federacji Konsumentów.
Prospekt informacyjny
– Każdy deweloper musi na nasze żądanie wydać prospekt informacyjny. Z niego uzyskamy podstawową wiedzę o spółce, jak i o samej inwestycji. Wyczytamy np., czy firma ma doświadczenie inwestycyjne, czy były wobec niej prowadzone postępowania egzekucyjne, powyżej stu tysięcy zł oraz w jaki sposób zamierza sfinansować budowę, czy ma zabezpieczony kredyt w banku, czy też chce tylko korzystać z wpłat klientów – mówi Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który był gościem Radiowej Jedynki.
Za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie, grożą sankcje karne. Dlatego deweloperzy przywiązują taką wagę do tego, co jest tam wpisywane.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego
Drugim elementem, który został wprowadzony wraz z wejściem w życie ustawy, jest obowiązek podpisania umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, jeżeli deweloper przyjmuje jakieś pieniądze na poczet mieszkania, które dopiero się buduje.
– W tym momencie mamy gwarancję, że notariusz, jako trzecia niezależna strona, sprawdzi, czy ta umowa jest zgodna z bardzo szczegółowymi wymaganiami ustawy deweloperskiej. Dodatkowo wpisze roszczenie, że to mieszkanie, które ma powstać na danej nieruchomości, należy się nam po jego wybudowaniu. To roszczenie zostanie wpisane do księgi wieczystej nieruchomości, na której jest prowadzona inwestycja – mówi Płochocki.
Chroni to przed tym, że nawet jeśli pojawią się jacyś wierzyciele hipoteczni, to klienci korzystają z pierwszeństwa przed tymi wierzycielami.
Rachunki powiernicze
W ustawie zostały też wprowadzone rachunki powiernicze, na które trafiają pieniądze od klientów i w miarę postępów prac budowlanych lub po jej zakończeniu, są przekazywane deweloperowi.
Ale są tu pewne niedociągnięcia. Jeśli sprzedaż mieszkań zaczęła się przed wejściem w życie ustawy, to nie musi ona być stosowana. Tak było w przypadku klientów Gant Development.
– Klienci mają problemy z umowami zawartymi jeszcze przed wejściem w życie ustawy Dotyczą wszystkich jej przepisów, w tym rachunków powierniczych – mówi gość Jedynki.
– W tej chwili większość wprowadzanych mieszkań na rynek jest już objęta rachunkiem powierniczym. Standardowo proces budowlany trwa około dwóch lat – dodaje Konrad Płochocki. Kończą się więc te inwestycje, które wchodziły na rynek przed 2012 r.
Dziś nie wszyscy jeszcze stosują rachunki powiernicze. – Jeżeli jest to kontynuacja inwestycji dużego osiedla, to do kolejnych etapów można stosować wyłączenia – potwierdza rozmówca. I dodaje, że sprzedaż mieszkań za I kwartał 2014 r. była najlepsza od siedmiu lat.
Jaki rachunek jest najlepszy
Z punktu widzenia klientów najlepszy jest rachunek powierniczy zamknięty. – Deweloper będzie mógł pobrać pieniądze z tego rachunku, dopiero wtedy, gdy własność lokali zostanie przeniesiona na nabywców. Wcześniej z tych pieniędzy nie będzie mógł skorzystać – wyjaśnia Michał Hajduk, reprezentujący wierzycieli Ganta.
Inna sytuacja jest wtedy, gdy rachunek powierniczy jest otwarty.
– Wtedy deweloper uzyskuje środki z tego rachunku w miarę posuwania się poszczególnych etapów prac. Przykładowo, jeśli upadłość będzie ogłoszona na końcowym etapie przedsięwzięcia, to może okazać się, że na tym rachunku nie ma już żadnych pieniędzy. Jeśli więc przyszli lokatorzy będą chcieli kontynuować inwestycję, to może zaistnieć konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów w postaci dopłat – mówi mecenas Hajduk.
Bezpieczniej więc drożej
Rachunek powierniczy zamknięty jest bezpieczniejszy, ale i kosztowniejszy. – Taki rachunek jest dwukrotnie droższy od rachunku otwartego, co realnie oznacza dwa proc. wartości nabywanego mieszkania – podpowiada Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Nadal niedozwolone klauzule
Między klientami i deweloperami zdarzają się nadal klauzule niedozwolone, np. wyłączenie rękojmi.
– Klienci takimi klauzulami nie muszą się przejmować, bo są one bezprawne. Mówi o tym wprost Kodeks cywilny. Nawet więc jeśli jakaś firma wyłączyła tę odpowiedzialność, to i tak ją ponosi – dopowiada gość Jedynki.
Kodeks etyczny
Polski Związek Firm Deweloperskich przygotował kilka lat temu wespół z UOKiK kodeks dobrych praktyk, do którego stosowania zobowiązały się firmy członkowskie. – Powstał przed ustawą deweloperską. I w pewnej mierze powiela jej postanowienia – mówi Konrad Płochocki.
W sądzie, oczywiście, kodeks nie ma znaczenia, liczy się wyłącznie ustawa.
Ważne, w jaki sposób zawarto umowę
To, czy poszkodowani mają jakiekolwiek szanse, by odzyskać swoje pieniądze lub mieszkania wyjaśniał na antenie PR 24 Maciej Chmielowski z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
– Wszystko zależy od tego, w jaki sposób została zawarta umowa, np. to, czy w formie notarialnej i czy w księdze wieczystej są zawarte ich roszczenia do własności lokalu – wyjaśnia.
Jeśli nie było odpowiednich zapisów, może być bardzo trudno odzyskać pieniądze i mieszkanie.
Umowy niekorzystne dla klientów cały czas są na rynku
– Od dwóch lat obowiązuje ustawa deweloperska, która chroni prawa nabywców lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego. Zapewnia ona znacznie większą ochronę pieniędzy nabywców. W dalszym ciągu mogą jednak znajdować się w obrocie prawnym umowy, które nie podlegają tej ustawie. To dlatego, że obejmuje ona inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się po kwietniu 2012 r – mówi gość PR 24.
Warto zawsze dopytać dewelopera, czy stosuje przepisy tej ustawy. – Jeżeli nie, to pamiętajmy, że nasze prawa nie będą odpowiednio chronione – przestrzega ekspert.
Jak chronimy pieniądze
Jeżeli decydujemy się na podpisanie umowy, która jest dla nas bezpieczniejsza, czyli taka, która podlega pod reżim nowej ustawy, to pieniądze są lepiej chronione, bo są wpłacane na specjalny rachunek powierniczy.
- Nie są one bezpośrednio przekazywane deweloperowi, ale będą zdeponowane na tym rachunku.
Różne rodzaje rachunków
Zdecydowanie najbardziej bezpiecznym rozwiązaniem jest zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Bank wypłaca deweloperowi pieniądze wtedy, gdy konsument stanie się właścicielem mieszkania. W tym wypadku budowa nie jest finansowana ze środków nabywcy, ale ze środków dewelopera.
Równie bezpieczny jest rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.
Natomiast w przypadku rachunku otwartego, jest już mniej komfortowo. – Deweloper otrzymuje pieniądze wraz z kolejnym etapem ukończeni inwestycji – mówi przedstawiciel UOKiK.
Ale nawet to ostatnie rozwiązani i tak jest bezpieczniejsze niż brak odpowiednich uregulowań.
– Środki zgromadzone na rachunku powierniczym stanowią odrębną masę upadłościową i muszą wrócić do konsumenta – podkreśla Chmielowski.
Co ważne, zgromadzenie nabywców może zdecydować, czy dana inwestycja będzie kontynuowana.
Gdzie po pomoc
– Każdy konsument, który ma kłopoty z deweloperem, może zwrócić się o pomoc do miejskiego lub powiatowego rzecznika Konsumentów. – Rzecznicy świadczą pomoc bezpłatnie – przypomina Maciej Chmielowski.
Trzeba samemu sprawdzać
Osoby, które planują zakup mieszkania na rynku pierwotnym sami, na własną rękę, muszą szukać informacji o inwestorze. Ten zobowiązany jest przekazać im najważniejsze informacje o planowanej budowie. Zacząć trzeba od przejrzenia prospektu informacyjnego.
Muszą się w nim znaleźć bardzo ważne dane dotyczące zarówno samej nieruchomości, jak i otoczenia np. dopuszczalna wysokość budowy, liczba budynków, ich rozmieszczenie. Poza tym, ma tam być informacja o planowanych inwestycjach w promieniu kilometra.
W prospekcie powinny też znaleźć się szczegółowe informacje dotyczące mieszkania. Deweloper ma także przedstawić swoje dotychczasowe osiągnięcia inwestycyjne i ogólną sytuację prawną.
– Musi tam znaleźć się informacja dotycząca tego, czy przeciwko deweloperowi nie toczy się lub w przeszłości nie toczyło się postępowanie egzekucyjne na kwotę powyżej stu tysięcy złotych – podaje gość PR 24.
Zgodnie z ustawą, w siedzibie dewelopera powinny też być dostępne do wglądu klientów sprawozdania finansowe z ostatnich dwóch lat.
– W umowie jest wprost powiedziane, że deweloper ma obowiązek te informacje udostępnić, to nie jest sprawa jego dobrej woli czy dobrego humoru.
Na tej podstawie już sami możemy ocenić, czy mamy do czynienia z wiarygodnym partnerem biznesowym.
Co trafia do UOKiK
UOKiK w swoich obowiązkach ma również przyglądanie się działaniu deweloperów. Jakie sprawy pojawiają się w urzędzie?
– Na bieżąco sprawdzamy działalność deweloperów, przede wszystkim wzorce umów, które są oferowane konsumentom. Tylko od początku tego roku wydaliśmy ponad 30 decyzji – wyjaśnia Maciej Chmielowski, z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Pozytywną informacją jest to, że w wyniku tych wydanych decyzji, przedsiębiorcy dobrowolnie zgadzali się zmieniać w umowach niekorzystne dla klientów zapisy.
Z pewnością jednak upadek Gant Development, to nie ostatnia tego typu sytuacja na polskim rynku, chociaż, na szczęście w Polsce, przypadki likwidacji firm deweloperskich zdarzają się rzadko. Poprzednio najgłośniejszą był upadek firmy Leopard z Krakowa.
Sylwia Zadrożna, Justyna Golonko, Grażyna Raszkowska
