– Realizacja programu Mieszkanie Plus przebiega znakomicie. Ale budowa domów, czy też mieszkań to jest proces, który zabiera czas. Każdy, kto kiedyś budował dom, chociażby na działce wie, że uzyskanie wszystkich wymaganych pozwoleń, decyzji, to jest proces, który zabiera dużo czasu. A zgodnie z danymi GUS to jest 48 miesięcy od momentu nabycia gruntu do momentu uzyskania pozwolenia na użytkowanie. To cztery lata – wyjaśnia gość Jedynki Mirosław Barszcz, prezes Polskiego Funduszu Rozwoju Nieruchomości.
Mapa inwestycji programu Mieszkanie Plus
Jak podkreśla prezes Mirosław Barszcz to, o czym dzisiaj możemy mówić, to 480 mieszkań, które są już oddane do użytkowania, to 1045 mieszkań, które są w tej chwili w budowie i 26 702 mieszkania, które są w tej chwili w projektowaniu i w przygotowaniu. A inwestycje z programu Mieszkanie Plus są obecnie realizowane praktycznie wszędzie.
– W wielu przypadkach, wiele statystycznych danych kreśli taką mapę Polski, jaka była po rozbiorach. I rzeczywiście jest tak, że na Śląsku, w zachodniej Polsce tych mieszkań i inwestycji mamy najwięcej. W Polsce wschodniej, północno-wschodniej jest ich trochę mniej. Wynika to przede wszystkim z tego, że naszym głównym partnerem są samorządy. I od aktywności tych samorządów, ich zaangażowania, prowadzenia polityki mieszkaniowej zależy to, ile mieszkań w danych lokalizacjach będzie budowanych. W tej chwili mamy tych realizacji około 60 i spodziewamy się, że do końca półrocza, do końca czerwca 2019 roku będzie ich około 120 – wskazuje gość radiowej Jedynki.
Nie tylko duże miasta, ale i mniejsze ośrodki
Rządowy program dociera nie tylko do wielkich aglomeracji miejskich. "Mieszkania Plus" powstaną także w mniejszych ośrodkach.
– To jest Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław. Ale też takie miejscowości jak Dębica, Świdnik, Zamość czy Toruń. Zatem nie tylko duże miasta, ale też miasta powiatowe. Ponieważ ten program Mieszkanie Plus nie dotyczy tylko dużych miast, gdzie każdy chciałby mieszkać, i każde mieszkanie da się wynająć, ale dotyczy też miast mniejszych, takich jak Jarocin, czy jeszcze mniejszych, gdzie inwestycji budowlanych tego typu nie było przez ostatnich kilkadziesiąt lat. My robimy ten krok, którego do tej pory żaden deweloper, czy państwowy czy prywatny nie był w stanie wykonać. A na wybudowanie 100 tys. mieszkań potrzebujemy około 36 mld złotych. To mniej więcej połowa całego programu kolejowego w Polsce – wyjaśnia na antenie Polskiego Radia 24 Grzegorz Muszyński, wiceprezes PFR Nieruchomości.
Pilotaż mamy już za sobą
Mirosław Barszcz przypomina też, że do końca 2017 roku prowadzony był wyłącznie pilotaż programu Mieszkanie Plus. Teraz wszystko nabiera tempa.
– Głównym podmiotem realizującym ten Program zaczęliśmy być, jako PFR Nieruchomości dopiero od stycznia 2018 roku. Wtedy została powołana Rada Mieszkalnictwa – zwraca uwagę prezes PFR.
Zapewne mało kto zdaje sobie sprawę, jaka jest skala inwestycji mieszkaniowych, jeżeli chodzi o sektor publiczny. W 2018 roku wszystkie mieszkania, które zostały wybudowane przez sektor publiczny czyli mieszkania socjalne, komunalne, TBS-y w całej Polsce, na 3,5 tys. gmin – to było 3,5 tys. mieszkań.
– A my już mamy w tej chwili 480 lokali oddanych do użytku i 1045 w budowie. I w ciągu najbliższych kilku lat będziemy mieli tych mieszkań dziesiątki tysięcy – dodaje gość radiowej Jedynki.
Te mieszkania, które już powstały, np. w Jarocinie, czy w Białej Podlaskiej skorzystały z tego, że były już potrzebne pozwolenia. Natomiast gdzie indziej są teraz kłopoty właśnie z tymi procedurami.
– W Katowicach, tzw. Nowy Nikiszowiec, to właśnie taki nowy projekt od A do Z, z konkursem urbanistycznym. I ta jakość urbanistyczna będzie naszą najmocniejszą stroną, a realizujemy ten projekt razem z samorządem miasta Katowice. Powstanie ponad 550 mieszkań. I jest tam projektowana kolejna inwestycja, też na 550 mieszkań. Czyli idzie to z dobrym rozpędem, ale też z odpowiedzialnym rozpędem. My uzupełniamy też rynek deweloperów prywatnych, ale nie jest naszym zadaniem szkodzić temu rynkowi – zauważa Grzegorz Muszyński.
Współpracy z deweloperami prawie nie ma
Jak deklarują deweloperzy, prywatny sektor deweloperski też chce być silnym partnerem programu Mieszkanie Plus.
– Deweloperom zależy na współpracy w ramach programu Mieszkanie Plus, ale dziś ta współpraca jest trudna. Obecnie nie mamy zbyt wielu przykładów tych inwestycji, bo zrealizowanych jest niespełna pół tysiąca mieszkań. W tym samym czasie, w roku 2018 deweloperzy zrealizowali ponad 103 tys. mieszkań w systemie deweloperskim. Nie jest to więc istotny udział w rynku. Ale firmy rozmawiają z PFR Nieruchomości na temat realizacji projektów, choć nie widać zbyt wielu nowych kontraktów, czyli firmom trudno jest dojść do porozumienia co do zakresu prac i wynagrodzenia. Natomiast w długiej perspektywie cały czas mamy nadzieję, że rzeczywiście prywatny sektor deweloperski będzie silnym partnerem tego Programu. Ponieważ jest to absolutnie pożądany i słuszny kierunek rozwoju – ocenia Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Deweloperzy wybudowali więc ponad 100 tys. w ostatnim roku. Mirosław Barszcz potwierdza te dane, ale zwraca przy tym uwagę na docelową skalę programu Mieszkanie Plus.
– Trzeba jednak podkreślić, że największy polski deweloper rocznie produkuje 3,5 tys. mieszkań. I to pokazuje skalę porównawczą, bo my mamy ambicję zrobienia 30 razy więcej inwestycji niż największy polski deweloper – podkreśla gość radiowej Jedynki.
Z kolei jak zapewnia Grzegorz Muszyński, jeśli chodzi o kwestie barier w budowaniu, to one są zidentyfikowane. Szczególnie prywatni deweloperzy mają to przygotowane i wiedzą.
– My, czyli PFR Nieruchomości zdobywamy też takie nieruchomości, z których prywatni deweloperzy nigdy nie skorzystają, ponieważ one są np. zanieczyszczone. I zanim my wejdziemy na tego rodzaju inwestycję wykonujemy remediację czyli przywracanie gruntu do funkcjonowania, tak aby można było żyć tam bezpiecznie – podkreśla gość PR 24.
To zwiększa koszty, ale to jest również kwestia odpowiedzialności firm państwowych, by nie budować na zanieczyszczonych nieruchomościach.
– Na każdej naszej inwestycji jest przeprowadzana sozologia czyli badanie co jest w tym gruncie. I jeśli jest on zanieczyszczony, to jest remediacja czyli przywracanie zdatności do inwestycji takiej nieruchomości – tłumaczy Grzegorz Muszyński.
"Górka" na rynku sprzyja deweloperom
Brak współpracy między PFR Nieruchomości i prywatnymi deweloperami to też kwestia obecnej sytuacji na rynku.
– Bardzo intensywnie wychodziliśmy w kierunku deweloperów, szukaliśmy partnerów, z którymi moglibyśmy współpracować, realizować razem inwestycje. Jednak jeżeli deweloper ma możliwość na tej "górce" rynkowej, która jest w tej chwili, bo przecież ostatnie dwa lata były absolutnie rekordowe, jeżeli chodzi o rynek deweloperski – wybudować te mieszkania i sprzedać je natychmiast z 30-proc. marżą, to nie będzie zainteresowany specjalnie współpracą z nami. Ponieważ my oferujemy dużo mniejszą stopę zwrotu – tłumaczy prezes Mirosław Barszcz.
Co prawda jest to dużo bezpieczniejszy biznes, bo PFR Nieruchomości finansuje te inwestycje, kupuje wszystkie mieszkania "na pniu" itd., ale to jest zupełnie nie ten "moment rynkowy".
– Dlatego cały czas czekamy, "uśmiechamy się”"w kierunku deweloperów, chcemy z nimi współpracować, natomiast jeżeli chodzi o ten aktualny moment w cyklu koniunktury gospodarczej, to bardziej widzimy tutaj możliwość współpracy raczej z samorządami niż z podmiotami prywatnymi, z deweloperami – ocenia gość radiowej Jedynki.
Samorządy chętne do współpracy
Jak podkreśla prezes PFR Nieruchomości, te samorządy, z którymi Fundusz współpracuje są bardzo zadowolone.
– Dlatego, że to my, czyli PFR Nieruchomości, przejmujemy na siebie cały proces inwestycyjny. Planowanie, projektowanie architektoniczne, całą urbanistykę, realizację inwestycji, wszystkie przetargi. Czyli zdejmujemy absolutnie cały kłopot z głowy wszystkim tym podmiotom, które z nami współpracują. Z drugiej strony, we wszystkich naszych inwestycjach staramy się bardzo wpasowywać w politykę mieszkaniową każdego samorządu. Czyli jeżeli Wałbrzych chce stawiać na mieszkania dla osób starszych, dla osób niepełnosprawnych – robimy to. Jeżeli Katowice preferują mieszkania dla osób młodych – robimy to – wylicza prezes Mirosław Barszcz.
I tu warto powiedzieć o dopłatach do czynszu i rządowym programie w tej sprawie.
– Zgodnie z ustawą, te mieszkania które są w najmie, dają możliwość wsparcia rodziny czy mieszkańców poprzez dopłaty rządowe. W Białej Podlaskie ten Program właśnie startuje i tam np. te dopłaty dla 50 proc. lokali wynoszą około 400 – 500 zł na rodzinę, w 25 proc. lokali jest to odpowiednio mniej, i 25 proc. lokali jest bez dopłat – wyjaśnia Grzegorz Muszyński.
Prognozy dla wynajmujących
Na to, aby mieszkania na wynajem z dopłatą były dostępne na masowa skalę, trzeba jeszcze poczekać.
– W tej chwili mamy uzyskane decyzje inwestycyjne dla około 30 tys. mieszkań. I planujemy, że do końca III. kwartału, do końca września będzie to ponad 50 tys. mieszkań. Docelowo do tego mają jeszcze trafić zasoby z Krajowego Zasobu Nieruchomości, gdzie mamy około 1000 hektarów umożliwiających budowę kolejnych 60 tys. mieszkań. Natomiast to są wszystko inwestycje, które jak każda duża inwestycja w nieruchomości, muszą być fazowane. Planowane do realizacji na wiele lat. I w tych naszych największych inwestycjach w Warszawie, w Krakowie pierwsze mieszkania będziemy oddawać zapewne pod koniec 2020 roku. Natomiast te zaplanowane 100 tys. wymaga procesu, który zajmie od 8 do 10 lat – podsumowuje Mirosław Barszcz.
Naczelna Redakcja Gospodarcza, Małgorzata Byrska, Justyna Golonko, Karolina Mózgowiec, Tomasz Matusiak, md