Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym może się zmienić, bo w ramach Programu Mieszkanie Plus mają być budowane lokale na wynajem, a jego uzupełnieniem mogą być Społeczne Agencje Najmu (SAN), które pomagają w rozwiązywaniu problemów mieszkaniowych niezamożnych obywateli. Agencje działają not for profit, czyli nie dla zysku. Zabezpieczają interesy obu stron, właścicieli i lokatorów.
SAN, czyli pośrednik-mediator-zarządca
W Polsce Społecznych Agencji Najmu jeszcze nie ma, ale z powodzeniem działają od kilkunastu lat w innych krajach europejskich, m.in. w Wielkiej Brytanii czy Niemczech. Ich ojczyzną jest Belgia.
Magdalena Ruszkowska-Cieślak
Magdalena Ruszkowska-Cieślak Społeczne Agencje Najmu występują w roli pośrednika-mediatora-zarządcy mieszkań, pomiędzy lokatorem a właścicielem.
– Są to takie inicjatywy łączące ze sobą osoby o niższych dochodach, które poszukują mieszkania do wynajęcia z właścicielami lokali, którzy są zainteresowani długoterminowym najmem i stabilnym dochodem. I Społeczne Agencje Najmu występują w roli pośrednika-mediatora-zarządcy mieszkań, pomiędzy lokatorem a właścicielem. Często właściciele z różnych przyczyn boją się wynajmowania swoich mieszkań, obawiają się np. zalegania z opłatą czynszu. Z drugiej strony bardzo wielu lokatorów nie może sobie poradzić z zaspokojeniem swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku komercyjnym, a który dodatkowo w naszym kraju jest bardzo niewielki – wyjaśnia gość Jedynki Magdalena Ruszkowska-Cieślak, dyrektor Fundacji Habitat for Humanity Poland.
A właśnie najem społeczny to jest taki najem, gdzie za pomocą środków publicznych, najczęściej poprzez podmioty publiczne, mieszkania są dostępne na lepszych, tańszych zasadach niż na rynku.
– Ponieważ sektor społeczny jest subwencjonowany przez władze państwowe, przez władze regionalne, przez władze lokalne. I mieszkania Społecznych Agencji Najmu to są mieszkania właśnie w tym segmencie najmu społecznego. Czyli najmu dla ludzi, których nie stać na zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych na zasadach rynkowych – tłumaczy gość Polskiego Radia 24 dr Alina Muzioł-Węcławowicz z Politechniki Warszawskiej.
Alina Muzioł-Węcławowicz Najem społeczny to taki, gdzie za pomocą środków publicznych, najczęściej poprzez podmioty publiczne, mieszkania są dostępne na tańszych zasadach niż na rynku.
Dochód mniejszy, ale pewny
Agencje są więc pośrednikami między prywatnymi właścicielami i lokatorami, ale też są gwarantami pewnego zabezpieczenia ich interesów. Jeśli pojawią się problemy, to SAN może pośredniczyć w ich rozwiązywaniu.
– W zamian za to, że Społeczna Agencja Najmu zagwarantuje stabilny dochód wynajmującemu i zdejmie z niego cały ciężar związany z zarządzaniem nieruchomością, co jest często przyczyną, dla której ludzie nie wynajmują mieszkań – i weźmie też na siebie ryzyko wynikające z niepłacenia czynszu – właściciel zgadza się na obniżenie czynszu. I wówczas z takiego najmu może skorzystać osoba, która na rynku komercyjnym musiałaby wydać ponad 50 proc. swojego dochodu – tłumaczy Magdalena Ruszkowska-Cieślak.
Magdalena Ruszkowska-Cieślak Jeśli pojawią się problemy, to SAN może pośredniczyć w ich rozwiązywaniu.
I właściciel, i lokator może być zadowolony
Korzystanie z pośrednictwa takiej Agencji zapewnia różne profity obu stronom.
– Korzyść dla właściciela jest taka, że zawiera umowę z porządną firmą, z instytucją, która ma podpisaną umowę o współpracy np. z samorządem terytorialnym, która korzysta ze wsparcia publicznego, jest wiarygodna. Właściciel zawiera umowę na dłuższy okres, może to być 9–10 lat, i na ten czas może wynająć swoje mieszkanie. I w zamian za zgodę, że nie uzyska z tego stawki rynkowej czynszu, jaka obowiązuje na danym lokalnym rynku, będzie miał pewność, że czynsz będzie wpływał przez 12 miesięcy w roku, niezależnie od tego, co się dzieje z tym mieszkaniem – wylicza dr Alina Muzioł-Węcławowicz.
Alina Muzioł-Węcławowicz Właściciel ma pewność, że czynsz będzie wpływał przez 12 miesięcy w roku, niezależnie od tego, co się dzieje z tym mieszkaniem.
A dochodowość najmu ocenia się na podstawie szacunków, że przez 10 miesięcy wynajmujemy, a przez 2 miesiące szukamy następnego klienta albo remontujemy mieszkanie.
– Dlatego ta zgoda na obniżenie stawki czynszu nie jest taka dramatyczna, ponieważ w zamian dostaje się korzyści polegające na tym, że ktoś inny, Agencja martwi się i zajmuje mieszkaniem, zarządza tym najmem. I oczywiście też gwarantuje systematyczną wpłatę umówionej stawki czynszu – ocenia gość Polskiego Radia 24.
Badanie rynku i analizy już są…
Fundacja Habitat for Humanity Poland przez ostatnie 1,5 roku przeprowadzała bardzo szczegółowe badania nad koncepcją SAN. Ten pomysł funkcjonuje już w czterech krajach europejskich, w tym w Belgii od 20 lat. Zostały przeanalizowane różne aspekty ekonomiczne, prawne, ale również model społeczny.
Magdalena Ruszkowska-Cieślak Ten pomysł funkcjonuje już w czterech krajach europejskich, w tym w Belgii od 20 lat.
– Chodziło o to, jak go przystosować do tego, aby w Polsce gdzie problemów mieszkaniowych jest bez liku i nie ma jednej odpowiedzi, a raczej trzeba bardzo różnicować instrumenty służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Czyli jak tę koncepcję zaadaptować do polskiego rynku mieszkaniowego. I dzisiaj (26.01.2017) odbyła się konferencja, zorganizowana przez Fundację w ramach projektu Społeczne Agencje Najmu, finansowanego przez NCBiR, na której zostały przedstawione wyniki tych badań, jednoznacznie wskazujące na to, że nie ma przeszkód prawnych, by te Agencje zaczęły funkcjonować w Polsce – podkreśla gość radiowej Jedynki.
Magdalena Ruszkowska-Cieślak Nie ma przeszkód prawnych, by te Agencje zaczęły funkcjonować w Polsce.
… ale czy jest szansa na najem społeczny w Polsce?
Zdaniem dr Aliny Muzioł-Węcławowicz najem społeczny ma szansę się rozwinąć. Teraz jest bowiem taki moment w historii polskiej polityki mieszkaniowej, że z różnych powodów, bardzo dużo mówimy o najmie, także najem społeczny odzyskuje swoje miejsce w przestrzeni dyskusji publicznej.
– Jest rządowy Narodowy Program Mieszkaniowy, w którym jest nie tylko Mieszkanie Plus, ale też jest zapowiedź podtrzymania wspierania preferencyjnego finansowania dla TBS-ów, i dla gmin, jeśli chodzi o budownictwo socjalne i komunalne. Dlatego te czynszowe sektory w tej chwili zyskują uznanie i popularność w Polsce. To jest dobra wiadomość dla Społecznych Agencji Najmu, choć trzeba też pamiętać o tym, że SAN to jest instrument wspierający, to nie jest panaceum na wszystkie problemy. Jest to jedno z wielu rozwiązań organizacyjno-instytucjonalnych, które powinno pomóc poszerzyć dostępność mieszkań dla tych ludzi w Polsce, którzy potrzebują godnych warunków mieszkaniowych – komentuje gość Polskiego Radia 24.
Alina Muzioł-Węcławowicz SAN to jest instrument wspierający, to nie jest panaceum na wszystkie problemy
Kto i gdzie będzie miał szansę na tańszy wynajem?
Przede wszystkim Społeczne Agencje najmu mogą powstawać w dużych miastach, do których przyjeżdżają ludzie w poszukiwaniu pracy.
– Ponieważ jest to jedno z narzędzi sprzyjające mobilności na rynku pracy. Jest bowiem szereg potrzeb, dla których rozwiązaniem nie jest własność i zakotwiczenie się w jednym miejscu, ale właśnie możliwość przemieszczania się np. w celu znalezienia lepszego zatrudnienia – zaznacza Magdalena Ruszkowska-Cieślak.
W grupie osób, które mogłyby korzystać z tego najmu społecznego m.in. są osoby mniej zamożne, ale także imigranci czy samotne matki.
Magdalena Ruszkowska-Cieślak Społeczne Agencje najmu mogą powstawać w dużych miastach, do których przyjeżdżają ludzie w poszukiwaniu pracy.
– To jest bardzo szeroki wachlarz grup osób, które z takiego najmu mogą skorzystać. Na pewno są to też cudzoziemcy, którzy z definicji mają na rynku mieszkaniowym trudniej. Chociażby z racji obaw, że np. wyjadą i nie zapłacą, ale są też problemy związane z ich integracją, jest bariera językowa. I rozwiązanie, że to instytucja mogłaby reprezentować takiego lokatora powoduje, że te obawy znikają – uważa gość Jedynki.
Nowy model rynku mieszkań
Społeczne Agencje Najmu nie działają dla zysku, działają społecznie. Ich celem jest m.in. ucywilizowanie rynku najmu mieszkań.
– Rynek najmu w Polsce szacowany jest na ok. 15 proc., a reszta to są mieszkania własnościowe, z czego ponad 10 proc. to są zasoby komunalne, a tylko 4,5 do 5 proc. to są zasoby oferowane do wynajmu komercyjnego. Jest to więc bardzo jeszcze raczkujący rynek, w porównaniu z innymi państwami, co sprawia, że ceny na rynku komercyjnym, szczególnie w dużych miastach, naprawdę są nieosiągalne dla bardzo wielu gospodarstw domowych – wylicza Magdalena Ruszkowska-Cieślak.
Magdalena Ruszkowska-Cieślak Społeczne Agencje Najmu nie działają dla zysku, działają społecznie.
A w przypadku Społecznej Agencji Najmu ten czynsz mógłby być niższy. I to przekonuje do tego pomysłu wielu samorządowców.
– Czynsz będzie niższy, bo SAN to jest wynajęcie lokalu po umiarkowanym czynszu. W stolicy są lokale do wynajęcia, można wynająć od ręki, ale ceny są wysokie. To jest więc próba ucywilizowania rynku, ale również obniżenia tego czynszu, który np. w warunkach warszawskich jest bardzo wysoki. To jest 50 – 60 zł za mkw., a to są już duże kwoty – wyjaśnia Tomasz Kretek, zastępca dyrektora Biura Polityki Lokalowej w Urzędzie m.st. Warszawy.
Tomasz Kretek SAN to próba ucywilizowania rynku, ale również obniżenia tego czynszu.
SAN a inne programy mieszkaniowe
Społeczne Agencje Najmu mogą więc być też elementem polityki mieszkaniowej państwa.
– Nasza Fundacja zgłosiła koncepcję Społecznych Agencji Najmu podczas konsultacji społecznych przy Narodowym Programie Mieszkaniowym. Ponieważ uważamy, że jest to jeden z instrumentów, który zaspokaja potrzeby pewnej grupy osób, które mają dochody za wysokie na to, żeby skorzystać z najmu komunalnego, a za niskie, żeby skorzystać np. z najmu w TBS, czy też wziąć kredyt hipoteczny. Bo nawet jeśli się spełnia kryteria do najmu komunalnego, to jeszcze trzeba parę lat na lokal z zasobów miasta poczekać i wtedy też trzeba gdzieś mieszkać – komentuje gość radiowej Jedynki.
Magdalena Ruszkowska-Cieślak Samorządy są naturalnymi odbiorcami koncepcji SAN i już jest duże zainteresowanie z ich strony.
I dodaje, że to samorządy są naturalnymi odbiorcami tej koncepcji, i już jest duże zainteresowanie z ich strony.
– Prezydent Poznania zapowiedział właśnie, że samorząd ma zamiar uruchomić Miejską Agencję Najmu, bazując właśnie na koncepcji SAN. Ma ona posłużyć miastu do zwiększenia zasobu mieszkań oferowanego przez gminę, na bazie mieszkań nie nowo wybudowanych, ale pozyskiwanych z prywatnego rynku najmu – podkreśla Magdalena Ruszkowska-Cieślak, dyrektor Fundacji Habitat for Humanity Poland.
Fundacja chce wypromować w Polsce ideę najmu społecznego i będzie zabiegać o to, żeby najem społeczny został wpisany do rządowego programu polityki mieszkaniowej na najbliższe lata.
Sylwia Zadrożna, Justyna Golonko, Dariusz Kwiatkowski, Małgorzata Byrska