Mieszkania na wynajem to oprócz tych prywatnych, także mieszkania komunalne, zakładowe, spółdzielcze lokatorskie, czy też lokale Towarzystw Budownictwa Społecznego. Jednak mówiąc o mieszkaniach na wynajem, głównie patrzymy na te na wolnym rynku. Ale dużą zmianę przyniesie na całym rynku najmu ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, podpisana w czwartek, 10 sierpnia, przez prezydenta Andrzeja Dudę.
Jak warto wynająć mieszkanie?
Wiele osób wynajmujących swoje lokale w okresie wakacyjnym lub w innych miesiącach roku obawia się kłopotów związanych z eksmisją uciążliwego lokatora. Najem okazjonalny może być pewnym remedium na te problemy. Wbrew nazwie, taka forma najmu jest odpowiednia nie tylko dla stron zawierających umowę na krótki okres.
Jerzy Sobański W najmie okazjonalnym znacznie ograniczone jest zastosowanie ustawy o ochronie lokatorów.
– Na rynku prywatnych wynajmów obowiązują dwa rodzaje umów. Te częściej stosowane to umowy, których podstawą są przepisy obowiązujące od 27 stycznia 2010 roku, i podlegają one przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeksowi postępowania cywilnego (KPC). Drugie to mniej popularne, ale coraz częściej stosowane i zalecane przez pośredników umowy o najmie okazjonalnym. Jeśli chodzi tu o przepisy KPC, to działają one tak samo, ale znacznie ograniczone jest zastosowanie ustawy o ochronie lokatorów – wyjaśnia gość Jedynki Jerzy Sobański z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Najem okazjonalny bezpieczny dla obu stron?
Zdaniem Jerzego Sobańskiego polskie prawo jest z kolei tak skonstruowane, że zgodnie z ustawą lepiej zabezpieczony jest lokator, czyli najemca.
– W związku z czym zaproponowano najem okazjonalny, który tym się różni od najmu nieokazjonalnego, że daje większe prawa właścicielowi w zakresie wyprowadzenia lokatora. Ta umowa wymaga oczywiście więcej zachodu, ale warta jest tego. Bo czasami to, co się wypracuje na początku, skutkuje bezpieczniejszym najmem na końcu – ocenia gość radiowej Jedynki.
Ochrona lokatorów jest więc w umowach najmu okazjonalnego wyraźnie zawężona. Najemca też musi m.in. wskazać swoje zapasowe lokum, do którego będzie mógł się w razie konieczności wyprowadzić.
Jerzy Sobański W umowie najmu okazjonalnego musi być wskazany lokal, do którego lokator się wyprowadzi po zakończeniu umowy najmu.
– Ale tym pierwszym, najważniejszym punktem umowy najmu okazjonalnego jest to, że musi być ona zawarta na czas oznaczony. Drugim bezsprzecznie ważnym punktem, który zawsze musi być spełniony, to jest właśnie wskazanie drugiego lokalu, do którego lokator się wyprowadzi po zakończeniu umowy najmu. A zakończenie umowy najmu, co warto podkreślić, nie oznacza tylko jej wygaśnięcia, sytuacji gdy się skończyła. Również takich sytuacji, kiedy właściciel chce najemcę usunąć za nieprzestrzeganie warunków umowy. I to jest ta kluczowa sprawa – podkreśla Jerzy Sobański.
Następna rzecz, która jest związana z najmem okazjonalnym, to oświadczenie, które najemca składa przed notariuszem, i to oświadczenie zastępuje wyrok sądowy, w sytuacji gdy dochodzi do konfliktu. Czyli najemca dobrowolnie poddaje się ewentualnej egzekucji.
Jerzy Sobański Ustawa o najmie okazjonalnym wyklucza okres ochronny, który jest od jesieni do wiosny.
– I to jest ten moment, który skraca procedury eksmisji „niedobrego” lokatora z lokalu. Bardzo ważne jest też to, że ustawa wyklucza okres ochronny, który jest od jesieni do wiosny. Jeżeli więc najemca jest osobą nieprzestrzegającą postanowień umowy, to może zawsze zostać usunięty z takiego lokalu. I to jest to, co gwarantuje właścicielowi znacznie uproszczona procedura – zauważa gość Jedynki.
Niezbędne dokumenty: dodatkowe oświadczenia
Poza tymi, które są zawsze wymagane, czyli np. dowód osobisty, potrzebne jest także oświadczenie właściciela lokalu awaryjnego, do którego najemca będzie mógł się wyprowadzić.
– Jeżeli najemca jest właścicielem, to on może złożyć takie oświadczenie. Natomiast jeśli najemca nie jest właścicielem lokalu i wskazuje kogoś innego, to takie oświadczenie musi złożyć właściciel tego lokalu, niebędący najemcą. Następnie to oświadczenie jest złożone przed notariuszem – tłumaczy gość radiowej Jedynki.
I jeszcze trzeba zgłosić najem do urzędu skarbowego. Jest to obowiązek po stronie właściciela, który ma na to 14 dni od podpisania umowy. Trzeba też zapłacić podatek od najmu, czyli np. ryczałt 8,5 proc.
Jerzy Sobański Trzeba zgłosić najem do urzędu skarbowego.
Pół miliona wynajmujących
Rynek mieszkań na wynajem to dziś źródło dochodu dla pół miliona osób. Ale na pewno potencjał najmu w Polsce jest dużo większy.
– Zysk, jaki daje wynajem mieszkania, jest w Polsce na przyzwoitym poziomie. W Warszawie, gdzie oczywiście czynsze są proporcjonalnie wyższe niż w innych miastach, ten zysk jest przyzwoity, choć są też większe koszty przy nabywaniu. I jeżeli ktoś prowadzi racjonalną gospodarkę, czyli ustala czynsz na poziomie akceptowalnym przez rynek, stosuje przepisy prawa, płaci zryczałtowane podatki, to jego zysk utrzymuje się na poziomie 5 – 6 proc. – wylicza Jerzy Sobański.
Jerzy Sobański Zysk, jaki daje wynajem mieszkania utrzymuje się na poziomie 5 – 6 proc.
To cztery razy więcej niż wynik uzyskany na przeciętnej rocznej lokacie bankowej. Ponadto dane Narodowego Banku Polskiego dla największych miast sugerują roczny wzrost cen mieszkań używanych aż o 7 proc.
Duże miasta, wysokie czynsze
W dużych miastach na pewno popularność najmu jest większa. Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS zauważa jednak, że najem nie wszędzie w Polsce jest drogi.
– W małych miejscowościach, oddalonych o 200 kilometrów np. od Warszawy, można czasem wynająć, może niezbyt luksusowe mieszkanie, ale prawie za koszt stałych opłat. Ponieważ tam zaczyna pojawiać się zjawisko budynków stojących częściowo bez mieszkańców. I to jest trend, który obecny jest już w bardzo wielu miejscach w Europie. Natomiast czynsze są drogie w takich miastach jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Gdańsk – zauważa Kazimierz Kirejczyk.
Kazimierz Kirejczyk Zaczyna pojawiać się zjawisko budynków stojących częściowo bez mieszkańców.
Wysokie czynsze w wielkich miastach spowodowane są m.in. niedoborem mieszkań, zwłaszcza niewielkich i położonych w pobliżu uczelni lub dużych firm, zatrudniających wielu pracowników.
– Nie ma co porównywać miejscowości oddalonej o 200 km od dużego miasta z aglomeracją. Ponieważ tutaj ludzie zarabiają, a tam nie zarabiają. Tam mieszkają, bo muszą, a w aglomeracjach – bo chcą. I to jest ta podstawowa różnica. Warszawa ma wysokie czynsze, ale też Warszawa ma największe dochody. I gdybyśmy przełożyli dochody na czynsze, to nie byłyby wcale wyższe niż w innych miastach – komentuje Jerzy Sobański.
Jest jeszcze najem krótkoterminowy…
W miejscowościach wakacyjnych, choć nie tylko, mamy też wynajem krótkoterminowy. Według gościa radiowej Jedynki, to jest jednak ciągle nowość.
– Na rynku taka usługa się pojawiła dwa lata temu. Jest ona bardzo specyficzna, dla specyficznego fragmentu Polski. Ponieważ tego typu najmy są zazwyczaj związane z wypoczynkiem, albo z atrakcyjnością danej lokalizacji. Chociażby Toruń – jest atrakcyjny pod względem turystycznym i tego rodzaju najmy, szczególnie w okresie wakacji, kiedy nie ma studentów, a jest to duży ośrodek akademicki, są bardzo popularne. Podobnie w Warszawie, ale dotyczy to określonych fragmentów miasta, gdzie takie najmy są coraz częstsze. I podobnie jest w innych dużych miastach – w Gdańsku, Krakowie, we Wrocławiu. Te miasta mogą z tego typu najmu korzystać – wyjaśnia Jerzy Sobański z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Jerzy Sobański Najem krótkoterminowy to bardzo specyficzna, dla specyficznego fragmentu Polski.
Warto tu przypomnieć, że przeciętna rentowność wynajmu mieszkania w dużym mieście wynosi aż 5,28 proc., i to już po potrąceniu kosztów.
Ale od 2019 roku zmieniają się przepisy dotyczące rozliczania się z fiskusem. Już nie wszyscy będą mogli wybrać niski, 8,5-proc. ryczałt. Ministerstwo Finansów proponuje wprowadzenie dla tej formy ograniczenia przychodów do 100 tysięcy zł rocznie.
… i najem instytucjonalny, który wiele zmienia
Podpisana przez prezydenta ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadza m.in. tzw. najem instytucjonalny. Te rozwiązania krytykuje Rzecznik Praw Obywatelskich. Jak ocenia Kamila Dołowska, dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w Biurze Rzecznika Praw Obywatelskich, nowe prawo nie chroni przed bezdomnością najemców, którzy wynajmą mieszkania pobudowanie na gruntach Skarbu Państwa.
Kamila Dołowska Najem instytucjonalny nie chroni przed bezdomnością najemców, którzy wynajmą mieszkania pobudowanie na gruntach Skarbu Państwa.
– Ponieważ najemca, który będzie chciał skorzystać z możliwości wynajęcia takiego mieszkania, a czynsz najmu za takie mieszkania ma być niższy niż czynsz rynkowy, będzie musiał podpisać umowę najmu instytucjonalnego. Ta umowa charakteryzuje się tym, że jest zawarta w formie aktu notarialnego. I w tym akcie notarialnym najemca musi złożyć takie oświadczenie, że w przypadku rozwiązania umowy najmu, jest świadom tego, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego albo do pomieszczenia tymczasowego, i że poddaje się dobrowolnie egzekucji, czyli obowiązkowi opuszczenia tego wynajmowanego mieszkania na podstawie samego aktu notarialnego – tłumaczy gość Polskiego Radia 24.
Jeśli dojdzie do takiej sytuacji, że umowa najmu zostanie rozwiązana przez wynajmującego, to może on iść do sądu po tzw. klauzulę wykonalności. Nie odbywa się żadna rozprawa, nie jest badana sytuacja tego najemcy, np. dlaczego doszło do rozwiązania umowy najmu, czy on ma gdzie się podziać. Jest tylko nadawana klauzula wykonalności i na tej podstawie wynajmujący może iść do komornika sądowego i dokonać eksmisji lokatora.
Najem okazjonalny i instytucjonalny dzieli przepaść
Najem instytucjonalny jest rozwinięciem tego, co w prawie polskim już istnieje od 2010 roku, czyli najmu okazjonalnego. Jednak różnica między tymi dwoma formami jest ogromna, dodaje Kamila Dołowska.
– Najem okazjonalny to jest fakultatywna umowa, która może zawrzeć każda osoba wynajmująca komuś innemu mieszkanie na wolnym rynku – np. osoba fizyczna, ktoś, kto odziedziczył mieszkanie, i nie chce w nim mieszkać, bo ma inne mieszkanie i chce go wynająć, by czerpać z tego korzyści. I wtedy z lokatorem może podpisać umowę najmu okazjonalnego. Ale może też, jeśli takiego chętnego nie znajdzie, zawrzeć normalną umowę cywilnoprawną. Natomiast w tej nowej ustawie tego wyboru nie ma. Jest obowiązek zawarcia umowy najmu instytucjonalnego – zaznacza gość Polskiego Radia 24.
Kamila Dołowska W tej nowej ustawie wyboru nie ma. Jest obowiązek zawarcia umowy najmu instytucjonalnego.
Po drugie w umowie najmu okazjonalnego najemca dołącza oświadczenie, że w razie rozwiązania najmu przeprowadzi się do konkretnego mieszkania, wskazuje jego adres i dołącza oświadczenia osób z tytułem prawnym do tego mieszkania, że one go do tego mieszkania przyjmą.
– A po trzecie, najem okazjonalny ma zastosowanie wtedy, kiedy nie jest to profesjonalna działalność podmiotu, przedsiębiorcy, dla którego jest to działalność gospodarcza. Czyli status prawny obu podmiotów jest mniej więcej równy. Natomiast kiedy mamy lokatora, a po drugiej stronie mamy wyspecjalizowaną firmę, to pozycja prawna tego lokatora na wypadek sporu jest dużo słabsza – zwraca uwagę Kamila Dołowska.
I podkreśla też, że najem okazjonalny dotyczy mieszkań z zasobów prywatnych, a przy najmie instytucjonalnym mamy do czynienia z nieruchomościami przekazywanymi przez Skarb Państwa. – A to jest nasze dobro publiczne – przypomina ekspertka z Biura Rzecznika Praw Obywatelskich.
Argumenty RPO odpiera resort infrastruktury i budownictwa. Według MIB „osoby, które w wyniku pogorszenia się sytuacji materialnej nie będą w stanie korzystać z najmu instytucjonalnego, mają prawo do skorzystania z zasobu dostępnego na rynku, a jeśli spełnią kryteria majątkowe i dochodowe – z zasobu lokali komunalnych i najmu socjalnego, a także lokali tymczasowych, noclegowni, schronisk i innych placówek zapewniających miejsca noclegowe”.
Sylwia Zadrożna, Błażej Prośniewski, Aleksandra Tycner, Małgorzata Byrska