Жилищные условия в Польше являются одними из худших в ЕС. Список отклонений от норм в сфере строительства включает, среди прочего, маленький метраж, плохое качество застройки, ограждение жилищных массивов, разрушение памятников и уничтожение окружающей среды. Лукаш Дрозда, специалист по градостроительству, написал книгу «Дыры в земле. Польский пато-девелопмент». В ней он анализирует ситуацию на польском рынке жилья, ищет ответы на самые важные вопросы, касающиеся проблем жилищного строительства в Польше: почему квартиры в новой застройке стоят так дорого? Какие «сюрпризы» могут скрываться за часто используемым в рекламных проспектах девелоперов словом «уютный»? Будучи гостем Польского Радио, Лукаш Дрозда отметил, что пандемия заставила поляков взглянуть на своё жилье по-другому:
Во время пандемии мы просто больше сидели дома. Мы увидели много недостатков жилищной среды, в которой функционируем каждый день. Эти недостатки стали очевидными для значительного большинства людей. Это не так, что все вдруг – с 20 марта 2020 года – начали работать в удаленном режиме, поскольку это все-таки привилегия определенной группы людей. На так называемый гибридный режим работы или полностью удаленный перешло 20-30% поляков. Это много и это означает, что значительно больше людей теперь понимают дисфункцию своего дома. Согласитесь, сложно перенести ситуацию, когда мало квадратных метров, дети шумят, а мы должны участвовать в телеконференции.
Что представляет собой печально известный польский пато-девелопмент? Это понятие является ровесником политической трансформации в Польше на переломе 80-х и 90-х годов прошлого столетия, поясняет специалист по градостроительству.
Проблемы, связанные с жилищным кризисом в Польше, датируются концом 70-х годов, когда произошел первый коллапс в строительном секторе в Польше. А на пороге 90-х годов поляки уже столкнулись с трагической ситуацией в квартирном вопросе. Если говорить, о девелоперской застройке, то она стала массовой и начала играть определенную роль на рынке жилья на рубеже XX и XXI веков. Девелоперы являются доминирующим субъектом на польском квартирном рынке последние 20 лет. Когда мы говорим о пато-девелоперах, то на самом деле имеем в виду то, что начало распространяться в конце 90-х годов и имеет место до сих пор. Но это не означает, что только девелоперы отвечают за строительство квартир далеко не лучшего качества.
Лукаш Дрозда рассказал, что означает выражение «дыры в земле», которое вошло в название его книги:
Фразу «дыры в земле» я использую в нескольких смыслах. Разговорное значение – это квартиры, которых еще нет, они существуют только на плане. А поскольку мы видим в контексте этих квартир только то, что девелоперы считают нужным нам представить на визуализации проекта, то поле для каких-то манипуляций довольно большое: начиная с вопросов, связанных с фактическим метражом и с тем, поместится ли в данную квартиру мебель, как нарисовано на картине, заканчивая, например, тем, что лужайка, на которой будет стоять наш будущий дом, на самом деле является бетонным паркингом, а зеленый лес за окном – это кладбище. Такие случаи были в рекламных проспектах девелоперов. Итак, дыра в земле – это может быть квартира, которую мы покупаем, но которой еще нет. Но это также дыры в системе, которые можно обойти, или локализация; дыры – это то, что находится далеко и плохо работает. Слово «дыра» вызывает ряд негативных ассоциаций, оно не ассоциируется у нас с жильем хорошего качества. Мне кажется, что это слово-ключ, которое описывает многие явления, связанные с жилищной ситуацией большинства поляков.
В начале января Министерство развития и технологий Польши анонсировало изменения в правилах относительно технических условий, которым должны соответствовать здания и их расположение, а также изменения строительного законодательства, которые, по мнению ведомства, позволят более эффективно бороться с так называемым пато-девелопментом. Изменения, объявленные Министерством развития и технологий Польши, касаются, в частности, увеличения минимального расстояния многоквартирных домов от границы участка до 6 метров и расстояния между балконами – до минимум 4 метров – а в случае меньшего расстояния или балконов на одной плите необходимо использовать перегородки соответствующей толщины и высоты. Лукаш Дрозда рассказал, на что еще стоит обращать внимание при выборе жилья для покупки.
Мы должны обращать внимание на то, как застроен жилищный микрорайон. Я думаю, что фактором, который значительно влияет на качество эксплуатации квартиры, является также то, какие материалы были использованы в её строительстве – например, при тепловой и звуковой изоляции, это то, на чем девелопер может нас обмануть. Он может использовать материалы низкого качества, не говоря о связанных с этим проблемах.
Могут ли поляки как клиенты жилищного рынка рассчитывать в таких вопросах на поддержку государства или каких-то институций?
На данный момент не очень. Часто предложения девелоперов описаны таким образом, что они не являются предложением в понимании гражданского кодекса. Строительный надзор не всегда требует четкого выполнения стандартов качества, соответствия с нормами и правилами строительства, которые довольно либеральны и многое позволяют. Ведь в Польше можно строить квартиру площадью 25 квадратных метров, хотя эксперты жилищной политики утверждают, что площадь квартиры не должна быть меньше 40 квадратных метров. Сейчас идет подготовка норм, которые, надеюсь, снизят количество злоупотреблений в данном вопросе. Даже дословное требование выполнения тех строительных норм, которые обязывают на сегодняшний день, не решило бы всех проблем, связанных с низким качеством жилья в Польше.
Как же быть покупателю квартиры, как защитить инвестицию в жилье от девелопера от обмана?
Думаю, что ситуацией, когда мы можем себя как-то защитить, инструментом, которым мы можем воспользоваться, является помощь дизайнера интерьера. Он поможет нам в приеме квартиры или даже на этапе принятия решения купить жилье. На данный момент предложения девелоперов, которые они бросают на рынок, не расходятся так быстро как раньше. Поэтому стоит, когда мы инвестируем несколько сотен тысяч злотых в недвижимость, добавить к расходам консультацию с дизайнером интерьера или услугу фирмы, которая занимается приёмом построенных девелоперами домов. Думаю, что это вещи, на которых не стоит экономить.
PR2/ik