Przyjęty projekt założeń do nowelizacji ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych ma zachęcać do szerszego korzystania z tego instrumentu, bo zdaniem resortu finansów korzyści odniesie z tego cała gospodarka. A czym są listy zastawne?
– Jest to specjalny rodzaj obligacji, czyli zobowiązania do tego, że oddam komuś pieniądze, na tym polega to zobowiązanie. Natomiast ten szczególny rodzaj polega na tym, że są to obligacje zabezpieczone. Czyli nie dość, że się zobowiązuję, że oddam, to jeszcze daję zabezpieczenie, na okoliczność gdybym takich pieniędzy miał nie oddać. I tym zabezpieczeniem są środki, jakie pochodzą ze spłat kredytów – tłumaczy gość Radiowej Jedynki Rafał Kozłowski, szef projektu PKO Bank Hipoteczny.
W Polsce, zabezpieczenie wszystkich kredytów listami zastawnymi wynosi ok. 0,14 proc., a jeżeli chodzi o mieszkaniowe kredyty hipoteczne, to jest to mniej niż 1 proc. Tymczasem na Zachodzie sięga nawet 100 proc.
Nie ma listów zastawnych bez banku hipotecznego
Środki, które klienci spłacają, są zabezpieczeniem dla inwestora listu zastawnego. Jeżeli inwestor obejmuje list zastawny, to bank hipoteczny zobowiązuje się do jego spłaty w pierwszej kolejności. Ale gdyby zaszła sytuacja, że to się nie uda, to wówczas spłaty kredytów hipotecznych będą wędrowały do tegoż inwestora. Dlatego właśnie listy zastawne są postrzegane przez KNF jako najbardziej bezpieczny instrument dłużny.
Natomiast banki hipoteczne, to są specjalnie powoływane do tego banki, żeby emitować listy zastawne. – Przywilej emisji listów zastawnych, a właściwie ograniczone możliwości emisji listów zastawnych zostały dane tylko i wyłącznie bankom hipotecznym – podkreśla Rafał Kozłowski.
Teraz mamy dwa banki tego rodzaju – mBank Hipoteczny i Pekao Bank Hipoteczny. PKO Bank Polski właśnie dostał zgodę od KNF na utworzenie banku hipotecznego, a BZ WBK i Raiffeisen myślą o utworzeniu takiej instytucji.
Doświadczeni przez kryzys
Istotność listów zastawnych dla rynku finansowego wynika przede wszystkim z regulacji dla sektora bankowego, jakie zostały wprowadzone w następstwie kryzysu finansowego. Ten pokazał, że banki muszą w nieco inny sposób zarządzać swoją płynnością.
– Na dzisiaj polskie banki udzielają kredytów hipotecznych o terminach zapadalności 25–30 lat, a finansują je z bardzo krótkich depozytów, które zbierają głównie od ludności. Są to depozyty 1–3 miesięczne. Regulatorzy rynku uznali, że taka sytuacja jest nieprawidłowa, i że powinno nastąpić wydłużenie zobowiązań, czyli banki powinny finansować się środkami o dłuższym terminie wymagalności – depozytami dwuletnimi czy kilkuletnimi oraz innymi źródłami finansowania, np. obligacjami czy listami zastawnymi – wyjaśnia gość Radiowej Jedynki.
O tym, co zyskają inwestorzy i konsumenci, w wyniku rozwoju tego rynku, a rząd przyjął właśnie projekt odpowiedniej nowelizacji, mówił w Radiowej Jedynce Piotr Cyburt, prezes zarządu mBanku Hipotecznego: – Inwestor, czyli kupujący list zastawny, zyska bezpieczny papier, stosunkowo dobrze oprocentowany. Natomiast kredytobiorca przede wszystkim zwiększony dostęp do kredytów hipotecznych. Z kolei popyt na kredyty oznacza popyt na mieszkania, na ich wyposażenie, czyli jest to zaspokojenie potrzeb indywidualnych obywatela, a z drugiej strony umożliwia zwiększenie popytu wewnętrznego i sprzyja rozwojowi gospodarczemu.
Tańsze kredyty mieszkaniowe
Bank będzie miał więc zapewnione długoterminowe finansowanie. Zarówno obligacje niezabezpieczone, jak i listy zastawne czyli obligacje zabezpieczone, są dla banków droższymi źródłami pozyskiwania finansowania niż depozyty. Zwykle tak się dzieje. Natomiast listy zastawne są na wszystkich rynkach europejskich tańsze dla banków niż obligacje niezabezpieczone. W związku z czym, z punktu widzenia polskich banków zmuszonych do pozyskiwania długoterminowego finansowania, środki z listów zastawnych będą tańsze niż z obligacji niezabezpieczonych. Co może wpłynąć na mniejsze koszty kredytu dla klienta.
Listy tylko w parze z bezpiecznym kredytem
Dlaczego w takim razie w naszym kraju listy zastawne nie są tak popularnym instrumentem jak w innych krajach europejskich? W Polsce listy zastawne pokrywają 0,7 proc. wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych, podczas gdy w Czechach poziom ten wynosi 42 proc., a w niektórych państwach Europy Zachodniej sięga 100 proc.
List zastawny jest instrumentem bezpiecznym i wymaga bezpiecznych kredytów. Polskie banki udzielały kredytów hipotecznych w walutach obcych, o ograniczonym bezpieczeństwie dla banku. Udzielały też kredytów powyżej wartości nieruchomości. – W bankach hipotecznych i dla listów zastawnych jest to sytuacja niedopuszczalna. Banki te mają limity na poziomie 60–80 proc. wartości nieruchomości, jeśli chodzi o refinansowanie listami zastawnymi. W efekcie udzielają kredytu do 100 proc. wartości nieruchomości. Nie mogą bowiem udzielać powyżej tej wartości – wylicza ekspert z PKO Banku Hipotecznego.
Nowe przepisy to nowe możliwości
Dlatego banki te na polskim rynku przez ostatnie kilka lat były niekonkurencyjne wobec banków uniwersalnych. Kowalskiemu bardziej opłacało się iść do banku uniwersalnego i tam zaciągnąć kredyt hipoteczny, ponieważ tam można było otrzymać więcej kredytu i taniej, bo był to kredyt walutowy. W efekcie, po stronie banków hipotecznych nie pojawiły się zabezpieczenia, które są wymagane do emisji listów zastawnych, a bez tego emisja nie była możliwa.
Po przyjęciu propozycji założeń do projektu ustawy o zmianie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz niektórych innych ustaw przez rząd, czeka nas jeszcze kilka etapów prac ustawowych. Pierwszy polega na przygotowaniu projektu ustawy, to po stronie rządu. Następnie Rada Ministrów zatwierdzi projekt ustawy i skieruje go do parlamentu. Zakłada się, że nowe przepisy będą obowiązywać już od 2015 roku, co oznacza że proces legislacyjny będzie się toczył, przez najbliższe cztery miesiące.
Co zmieni ustawa
Rząd założył m.in., że sąd – na wniosek banku hipotecznego, z którym zostanie zawarta umowa kredytowa na zakup mieszkania, będzie dokonywać „z urzędu” wpisu w księdze wieczystej o ustanowienie na jego rzecz hipoteki. W praktyce deweloperzy niechętnie dokonują wpisów takich roszczeń lub zwlekają z tym. Jest to specyficzny przypadek. Mówimy o inwestycji w trakcie realizacji, nabywamy mieszkanie, które dopiero zostanie wybudowane.
– Na dzisiaj ustawa stanowi, że banki hipoteczne powinny dokonać takiego wpisu. Natomiast do jego dokonania w trakcie realizacji projektu jest wymagana zgoda dewelopera. Udzielają oni takiej zgody niechętnie, dlatego zmiana zakłada brak tej zgody, nie byłaby ona już potrzebna – zauważa Rafał Kozłowski.
Bank hipoteczny mógłby wnioskować o taki wpis, a sąd z urzędu dokonałby wpisu w księdze wieczystej należącej do dewelopera. W sytuacji, gdy bank udziela kredytu na nabycie mieszkania w przyszłości. Jak już mieszkanie zostanie wybudowane, to taki wpis zawsze znajduje się już w księdze wieczystej, przy kredytowaniu kredytem bankowym i to nadal zostanie. Pojawia się nowa relacja pomiędzy bankiem hipotecznym a deweloperem i sądem.
Korzystna infrastruktura
Nowa ustawa zmienia przede wszystkim tzw. infrastrukturę. Łatwiej będzie emitować, łatwiej będzie nabywać. – Sprzyja lepszemu rozpoznawaniu listów zastawnych i by były one lepiej uzasadnione ekonomicznie poprzez inwestycje dokonywane przez inwestorów zagranicznych. A na tym nam zależy, ponieważ nasz rynek jest za mały, żeby tylko i wyłącznie skupić się na rynku krajowym – podkreśla gość Polskiego Radia 24 Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich.
Inwestorzy poszukiwani
Listy emitowane przez banki hipoteczne są obejmowane przede wszystkim przez inwestorów instytucjonalnych, np. Towarzystwa Funduszy Inwestycyjnych, Otwarte Fundusze Emerytalne oraz towarzystwa ubezpieczeniowe. Na Zachodzie listy obejmują także banki, które mają nadwyżki płynności i banki centralne. Są także inwestorzy korporacyjni.
Indywidualni inwestorzy bezpośrednio w takie papiery raczej nie inwestują, natomiast stają się ich właścicielami poprzez TFI i OFE.
Rząd nie przyjął żadnych ulg i preferencji, ale zakłada zniesienie barier. Bankowcy proponowali m.in. wyłączenie podatkowe z poboru podatku u źródła dla emisji listów zastawnych przez banki. Obecnie odsetki od listów zastawnych wypłacane na rzecz inwestorów zagranicznych podlegają takiemu obowiązkowi. Takie rozwiązanie zniechęca ich do inwestowania w polskie listy zastawne.
Rząd uznał, że dla listów zastawnych nie będzie poboru podatku u źródła, czyli od odsetek wypłacanych za granicą. Inwestorzy zapłacą ten podatek, ale w swojej własnej jurysdykcji.
Czy Niemcy wykupią nasze mieszkania
Zagraniczni inwestorzy, na dogodnych warunkach, może nie jest to bezpieczne rozwiązanie dla rynku listów zastawnych?
– To nie jest tak dokładnie, ponieważ trzeba znać ten proces. Udzielając kredytu hipotecznego bank zabezpiecza się hipoteką na nieruchomości, ale ten kredyt jest zabezpieczeniem dla emisji listów zastawnych. Więc zanim by doszło, że ktoś przejąłby te wierzytelności, to najpierw ktoś musiałby upaść, po drugie syndyk musiałby przeprowadzić cały proces żeby tych inwestorów zaspokoić, przekazać im te aktywa czyli wierzytelności – uspokaja doradca zarządu Związku Banków Polskich.
Szansa dla OFE
W trakcie prac nad nowelizacją ZBP zwracał uwagę, że dobrze by było, aby OFE było jednym z podstawowych inwestorów na tym rynku, aby zwiększyć możliwość limitów inwestycji właśnie w listy zastawne, które na każdym rynku, a europejskim szczególnie, są postrzegane jako jedne z najbardziej bezpiecznych.
– Są one zabezpieczone na wierzytelnościach czyli na przyszłych płatnościach związanych ze spłatą kredytu hipotecznego, bazują na ratingu emitenta. Bank musi spełniać odpowiednie warunki, np. nadzabezpieczenie czyli musi mieć ponad 10 proc. wartości wierzytelności czyli kredytów hipotecznych ponad wartość wyemitowanych papierów wartościowych-listów zastawnych – podkreśla gość Polskiego Radia 24 Bolesław Meluch z ZBP.
Przyszłość rynku hipotecznego
Zdaniem Macieja Krzysztoszka z Komisji Nadzoru Finansowego dobrze by było, gdyby rynek listów zastawnych sie rozwinął: – Jeśli chodzi o wielkość emisji listów zastawnych, to Polska plasuje się w okolicy 21–22 miejsca w UE. Jest to dość stabilny kapitał o niskim ryzyku inwestycyjnym, stąd warto inwestować w ten rynek, zwłaszcza, że też jest takie zapotrzebowanie ze strony sektora bankowego. By ten rynek się rozwijał, tak naprawdę trzeba spełnić dwa kryteria: po pierwsze potrzebne jest zapewnienie bezpieczeństwa tych papierów wartościowych, i wydaje się że to kryterium jest spełnione. Drugie istotne kryterium to poszukiwanie inwestora, dla którego będzie to inwestycja opłacalna. Nie jest z tym kryterium źle, natomiast pewnym ułatwieniem byłyby ulgi podatkowe, które z pewnością zachęciłyby do inwestowania w ten rodzaj instrumentu.
Resort finansów przewiduje, że w perspektywie 5 lat od wejścia w życie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych – udział refinansowania listami zastawnymi nowych kredytów mieszkaniowych osiągnie poziom 20 proc., a w odniesieniu do całego portfela kredytów mieszkaniowych na rynku wyniesie 7 proc.
Sylwia Zadrożna, Krzysztof Rzyman, Elżbieta Szczerbak, Małgorzata
