Według danych Eurostatu tylko 4 proc. Polaków wynajmuje mieszkania na warunkach rynkowych, a to o wiele mniej niż w większości krajów Unii Europejskiej. Widać zatem, że potencjał tego rynku jest, dlatego państwo powinno wspierać budowę tanich mieszkań na wynajem – uważa Marcin Krasoń z Home Broker.
– Polaków trzeba troszeczkę nauczyć tego, że aby mieszkać, nie trzeba mieć swojego lokalu. W wielu krajach ludzie nawet pokoleniami wynajmują mieszkania, nie kupując własnego. Posiadanie mieszkania nie jest celem samym w sobie. Tak naprawdę chodzi o zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej. Na dodatek wspieranie przez państwo tanich mieszkań na wynajem i w ogóle rozwój rynku najmu zwiększa mobilność ludności. Łatwiej będzie ludziom przeprowadzić się do innego miasta, jeżeli nie będą mieli problemu ze znalezieniem taniego mieszkania – uważa ekspert.
Bank Gospodarstwa Krajowego planuje w tym roku uruchomić kolejny program finansowego wsparcia dla budownictwa społecznego. W efekcie ma powstać kilka tysięcy mieszkań na wynajem z umiarkowanym czynszem.
Dla tych, których nie stać na kupno
To dobra wiadomość dla Towarzystw Budownictwa Społecznego, spółdzielni mieszkaniowych, samorządów, a przede wszystkim dla tych wszystkich Polaków, których nie stać na kupienie mieszkania – już wkrótce pojawi się nowy rządowy program wspierania budowy bloków z mieszkaniami na wynajem. Dla kogo będą te lokale?
Wydaje się, że nie dla zamożnych Polaków, ale też chyba nie dla tych najbiedniejszych, bo czynsz, choćby umiarkowany, trzeba będzie płacić.
– Mieszkania będą przeznaczone dla osób, które nie kwalifikują się ze względu na swoje dochody i sytuację materialna do mieszkań socjalnych bądź komunalnych, ale z drugiej strony nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku, tzn. nie stać ich na wynajęcie mieszkania komercyjnie bądź zaciągnięcie kredytu hipotecznego – wyjaśnia Dariusz Stachera, dyrektor Departamentu Budownictwa Społecznego w Banku Gospodarstwa Krajowego, który był gościem radiowej Jedynki.
O jakie dochody chodzi?
– Na razie trwa na ten temat dyskusja i to na poziomie ministerialnym, ponieważ projekt został oddany do konsultacji społecznych, międzyresortowych i jest jeszcze za wcześnie, by mówić o konkretnych liczbach – uważa Dariusz Stachera.
Jednak będzie to oferta skierowana do umiarkowanie zarabiających Polaków, obecnie w granicach 3 - 4 tys. zł miesięcznego dochodu na rodzinę.
Dlaczego powracamy do preferencyjnych kredytów dla budownictwa społecznego? Taki program już w Polsce istniał.
– Rzeczywiście powracamy do tego programu, ponieważ pierwsza jego wersja, czyli Krajowy Fundusz Mieszkaniowy przyjęła się dobrze. Takich mieszkań powstało prawie 100 tysięcy: 17 tys. w spółdzielniach, 80 tys. w TBS. Chcielibyśmy do finansowania tego segmentu wrócić. Mamy na to realny wpływ i możemy zaproponować atrakcyjne produkty i reaktywować ten segment, który od 2009 r. pogrążony jest w letargu – mówi gość Jedynki.
Mieszkania czynszowe potrzebne są też gospodarce
Mieszkania czynszowe są potrzebne nie tylko Polakom, ale także naszej gospodarce - mówi o tym dr Irena Herbst, prezes Fundacji Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego i ekspert rynku mieszkaniowego, jedna z autorek reformy mieszkalnictwa w Polsce.
– W Polsce mamy strukturę własnościową taką, że jest 20 proc. mieszkań na wynajem, a 80 proc. to mieszkania prywatne. To jest absolutnie patologiczne, szczególnie jeśli ją odniesiemy do stanu zamożności społeczeństwa. Na drugim biegunie jest Szwajcaria, gdzie jest 70 proc. mieszkań na wynajem. Nie może być dobrze działającej gospodarki ani dobrego przepływu dóbr i usług, w tym także pracy, czyli tego, co nazywamy migracją, jeśli nie ma mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach – uważa dr Irena Herbst.
Proces na lata
Czy dzięki nowemu programowi sytuacja się zmieni i mieszkań na wynajem będzie znacznie więcej? – To jest proces, który zajmie całe lata. Proces wielopokoleniowy. Jako pilotaż proponujemy zbudować około 10 tys. mieszkań w ciągu pięciu lat. Na kredyty będzie przeznaczone ok. 320 mln zł rocznie, czyli łącznie 1,6 mld zł – wyjaśnia Dariusz Stachera.
W Polsce istnieje aktywnych 220 Towarzystw Budownictwa Społecznego, z którymi współpracuje BGK. – Bank finansuje obecnie TBS na zasadach komercyjnych – dodaje.
Wyjaśnia, że popyt rynku w całym kraju szacowany jest na minimum 90 - 100 tys. mieszkań, w tym konkretnym segmencie, czyli lokali po umiarkowanych czynszach.
BGK wspiera różne formy mieszkalnictwa Polaków
BGK realizuje różne programy związane z posiadaniem czy też wynajmowaniem lokali np. Mieszkanie dla Młodych i Mieszkanie na Wynajem.
– Jesteśmy jedynym bankiem, który oferuje wsparcie we wszystkich segmentach rynku mieszkaniowego. Z funduszu dopłat finansowane są noclegownie dla bezdomnych, jest budownictwo socjalne i komunalne, również z funduszu dopłat, jest też segment TBS, czyli budownictwo społeczne, Fundusz Mieszkań na Wynajem i program wsparcia Polaków w nabywaniu własnego mieszkania, czyli program MdM – wyjaśnia przedstawiciel BGK.
Gminy też będą korzystać
Z programu wsparcia budownictwa społecznego mają korzystać gminy. Czy będą nim zainteresowane?
– Bank Gospodarstwa Krajowego tworzy fundusz municypalny, który ma wesprzeć gminy m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego oraz infrastruktury towarzyszącej gminnemu budownictwu mieszkaniowemu. W większości to będzie fundusz zwrotny na bardzo korzystnych warunkach i o bardzo niskiej stopie oprocentowania. Ale jeśli do tego coś jeszcze zostanie dołożone, to gminy w to wejdą – mówi Andrzej Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich.
Niezbędna rotacja
Czy w domach o umiarkowanym czynszu, które mają powstać, można będzie mieszkać przez wiele lat? Czy też będzie jakaś rotacja lokatorów?
– Mieszkania nie będą mogły być wykupione, ma to być czysty najem i rotacja jest jednym z podstawowych celów programu. Będzie dokonywana okresowa weryfikacja dochodów najemców i najemca, który awansował społecznie i finansowo na tyle, że może opuścić lokal, na pewno to zrobi – wyjaśnia Dariusz Stachera.
– W nowym programie chcemy się skupić na finansowaniu projektów w ramach polityki samorządów – dodaje przedstawiciel BGK i podkreśla, że zawsze będzie wymagana umowa z gminą.
Nabór wniosków do programu ma ruszyć w drugiej połowie 2015 r.
TBS, spółdzielnie mieszkaniowe i samorządy budujące domy w ramach budownictwa społecznego będą mogły liczyć na preferencyjny kredyt z BGK rozłożony na 30 lat.
Czy w Polsce brakuje mieszkań czynszowych?
– Tego typu mieszkań w Polsce zdecydowanie brakuje. Najlepszym tego dowodem są kolejki osób oczekujących na przydział mieszkania komunalnego lub socjalnego – mówi Grzegorz Kubalski, prawnik Związku Powiatów Polskich, który był gościem Polskiego Radia 24.
Pewne zmiany już są, bo ma być Fundusz Mieszkań na Wynajem – 20 tys. lokali, które BGK chce wynajmować komercyjnie, ale jednak po niższych stawkach niż ceny rynkowe.
Do 2009 r. rozwijały się Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
– TBS od samej chwili swego powstania nie funkcjonowały dobrze. Było tu bardzo duże zróżnicowanie terytorialne i w bardzo wielu przypadkach rozwój tego typu form budownictwa czynszowego był związany z pewnym obchodzeniem ustawy – mówi prawnik. Lokatorzy, którzy za takie lokale płacili, w pewnym momencie je przejmowali. Powinny zaś to robić podmioty komunalne.
Te mieszkania były dedykowane dla osób średniozamożnych, które są w stanie płacić droższy czynsz, ale nie stać ich na kredyt.
To nie tylko problemy finansowe
Problemy mieszkań na wynajem nie mają wyłącznie podłoża finansowego.
– Patrząc z perspektywy samorządów i punktu widzenia interesu publicznego, wiadomo, że jeśli zapewniamy komuś mieszkanie, to dlatego że nie jest on w stanie zrobić tego samodzielnie. Ale to oznacza, że powinniśmy mieć określone mechanizmy, które pozwalają nam weryfikować, czy sytuacja tych osób, które objęły mieszkania, zwłaszcza komunalne, nie poprawiła się na tyle, że są one już w stanie swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoić – mówi gość PR24.
Bardzo często budynki, w których znajdują się mieszkania komunalne, są potem na stałe zasiedlane przez osoby je zajmujące i bardzo trudno jest dany lokal odzyskać do ponownego zagospodarowania.
Kwestia czynszów
Minimalny czynsz, jaki powinien być płacony, jest to tzw. czynsz ekonomiczny, który pokrywa koszty funkcjonowania lokali.
– W rzeczywistości w bardzo wielu miejscach jest tak, że czynsze są ustalane na poziomie niższym od tego czynszu ekonomicznego. Jest to robione w imię nie do końca dobrze pojętej sprawiedliwości społecznej – mówi Grzegorz Kubalski.
Mieszkańcy zajmują więc lokale, których nie musieli posiąść z własnych środków, ale dodatkowo ponoszą z tego tytułu koszty niższe niż ci, którzy mieszkają w swoim własnym mieszkaniu.
Zdaniem prawnika Związku Powiatów Polskich obecnie są dwa wyjścia. Pierwsze polegałoby na takiej zmianie przepisów, by lokatorzy mieszkań komunalnych nie byli do nich przywiązani na lata, czyli rotacja byłaby większa.
– A drugi to mechanizm „marchewki” polegający na tym, że damy dostatecznie dużo pieniędzy, żeby samorząd uznał, że nawet jednorazowe wybudowanie lokalu, który niekoniecznie do niego wróci w najbliższym czasie, jest opłacalne – mówi gość PR 24.
Robert Lidke, Krzysztof Rzyman, Dominik Olędzki, Grażyna Raszkowska
