Posłowie proponują reaktywowanie społecznego budownictwa na wynajem. Program zakłada, że w ciągu 5 lat, dzięki preferencyjnym kredytom oferowanym przez Bank Gospodarstwa Krajowego, powstanie 30 tysięcy mieszkań. Jeśli Sejm się pospieszy, to program ten powinien zacząć działać jeszcze w tym roku.
Na rynku mieszkaniowym szykują się spore zmiany. We wtorek (09.06) rząd przyjął projekt ustawy, która wznawia program społecznego budownictwa pod wynajem. Natomiast w środę (10.06) sejmowa komisja zajmująca się programem „Mieszkanie dla Młodych” zaproponowała, aby z dopłat w tym programie mogły korzystać także te osoby, które kupują mieszkania na rynku wtórnym.
MdM działa w dużych miastach
Obecnie z programu Mieszkanie dla Młodych mogą korzystać osoby kupujące mieszkania wyłącznie na rynku pierwotnym. Jednak ta sytuacja może ulec zmianie. Czy to dobry pomysł?
– To pomysł zaskakujący. Do tej pory publiczne pieniądze miały rozwijać budownictwo mieszkaniowe i tworzyć nową substancję mieszkaniową. Mieszkań ciągle brakuje i wszyscy wiemy, jak niełatwo jest znaleźć mieszkanie – mówi Jacek Bielecki, ekspert rynku mieszkaniowego, dyrektor w firmie developerskiej Marvipol, który był gościem radiowej Jedynki.
Jednak ten program działał wyłącznie w dużych miastach, bo w mniejszych miejscowościach deweloperzy mieszkań nie budują, na wsi także. W związku z tym część Polaków jest wyłączona z tych dopłat.
– Skoro deweloperzy nie budują, to znaczy, że tam nie ma potrzeby budowy nowych mieszkań. Deweloperzy są nastawieni na zysk i tam, gdzie mogą zarobić, robią to – podkreśla ekspert.
Przekonuje, że gdyby był popyt na nowe mieszkania w mniejszych miejscowościach, z całą pewnością, zwłaszcza mniejsi deweloperzy, którzy mają problem, by zaistnieć w dużych miastach, tam by inwestowali.
Społeczne budownictwo po raz drugi
We wtorek rząd przyjął projekt ustawy, która wznawia program społecznego budownictwa pod wynajem.
Już w tym roku ten program mógłby zacząć działać. Ma to być oferta dla ludzi, którzy nie mają tzw. zdolności kredytowej.
– Jest segment osób, których nie stać na kredyty hipoteczne i nie ma sensu ich w te kredyty wpychać, bo to kończy się nieszczęściem. A jednocześnie osoby te są w stanie pokryć rozsądne koszty, rozsądnie skalkulowanego budownictwa. Budownictwo deweloperskie jest drogie. Finansowanie bankowe, w tej chwili tanie, ale ogólnie też tanie nie jest – wyjaśnia Jacek Łaszek, kierownik zespołu analiz rynku nieruchomości w NBP. W jego opinii, jeżeli gmina da niedrogą ziemię, nie będzie też kosztów bankowych, to cena może spaść o połowę.
I w ten sposób przez 5 lat może powstać 30 tysięcy mieszkań.
– Ten pomysł nie zadziała – uważa jednak Jacek Bielecki.
A jednak w ciągu kilkunastu lat powstało 80 tysięcy mieszkań.
– Jeżeli TBS-y umarły śmiercią naturalną, to głównie dlatego, że nie wypełniały tej roli, którą miały wypełniać. Ludzie nie chcieli tam mieszkać – uważa Jacek Bielecki z firmy developerskiej Marvipol.
I dodaje: – Nie obawiam się, że program ten zakłóci rynek mieszkaniowy. Tak jak do tej pory skutecznie nie zadziałały te programy, które nam serwowano – mówi gość Jedynki.
Rynek najmu się nie poprawi
Również zdaniem Marzeny Rudnickiej, ekspertki rynku nieruchomości z Centrum im. Adama Smitha, która była gościem PR 24, nowy program wsparcia mieszkań czynszowych nie rozwiąże problemu, związanego z wynajem.
– Budżety, limity pomocowych kwot, jakie będą uruchamiane przez rząd, determinują liczbę mieszkań, które mogą powstawać. Zakładają, że docelowo ma ich być około 30 tysięcy w systemie TBS-owym, co oznacza, że rocznie mniej więcej 300 mieszkań może się z tego programu wybudować. Nie wywróci to rynku najmu. Nadal to nie poprawi sytuacji – mówi Marzena Rudnicka.
Pierwszeństwo dla osób z dziećmi
Program ma być skierowany do osób, które nie mają zdolności kredytowej.
Ma to być wsparcie dla najsłabszych ekonomicznie rodzin z dziećmi.
– Z pewnością jednym z kryteriów, które będzie decydować o pierwszeństwie uzyskania dofinansowania, będzie przeznaczenie większej liczby mieszkań na potrzeby osób z dziećmi – mówi Piotr Popa, rzecznik prasowy Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju.
Program nie jest więc dedykowany potencjalnym klientom firm deweloperskich.
Co z czynszem
Jeśli czynsz będzie niższy od czynszu rynkowego, to sytuacja ta będzie korzystna dla wielu osób, które dzięki temu, po prostu będą miały gdzie zamieszkać.
– Dobrym rozwiązaniem jest rozwój budownictwa czynszowego. Powinniśmy jednak wspierać czynszowe budownictwo prywatne. To działa na całym świecie – mówi ekspert.
W Niemczech czy w Austrii większość mieszkań to mieszkania czynszowe.
– Państwo przez wiele lat wspierało to budownictwo. Później nie było już takiej potrzeby – komentuje Jacek Bielecki.
I przekonuje, że jeżeli kogoś rzeczywiście nie stać na mieszkanie, to lepszym rozwiązaniem jest dopłata do czynszu, wtedy, gdy ma się określone kłopoty. Taki system panuje np. w Holandii.
– Warto się zastanowić, czy lepiej jest wspierać własność np. tych, których nie stać na mieszkanie, czy lepiej jest położyć większy nacisk na rozwój budownictwa czynszowego – mówi Jacek Bielecki.
– Dla deweloperów jest wszystko jedno, czy budują dla kogoś, kto kupuje indywidualnie na kredyt, czy pod wynajem dla jakiegoś zorganizowanego przedsiębiorcy czy kapitału. Natomiast dla dostępności mieszkań, to nie jest wszystko jedno – podkreśla gość Jedynki.
Ulga na wynajem byłaby pomocna
W krajach rozwiniętych bardziej dostępne są mieszkania czynszowe niż mieszkania własnościowe.
– Jeżeli już państwo przeznacza jakieś pieniądze na rozwój budownictwa mieszkaniowego, to sensowne byłoby wsparcie tych, którzy chcą inwestować w mieszkania na wynajem. W Polsce działała kiedyś ulga na wynajem. Ci, którzy kupowali mieszkania, by później je wynajmować, mieli pewną ulgę podatkową. To też jest obciążenie budżetowe, ale znacznie efektywniej wykorzystane – mówi przedstawiciel firmy deweloperskiej.
Dzięki takiej uldze, najem może być tańszy i pieniądze ostatecznie trafiają do lokatorów.
Ustawa o ochronie lokatorów musi być zmieniona
Obecnie przeszkodą jest zbyt restrykcyjna ustawa o ochronie lokatorów.
– Gdyby chcieć rozwinąć komercyjne budownictwo czynszowe na większą skalę, na pewno trzeba by się zastanowić, jak tę ustawę przystosować do rynku prywatnego najmu – mówi rozmówca Jedynki.
Wkład własny lokatorów
Marzena Rudnicka, ekspertka rynku nieruchomości z Centrum im. Adama Smitha zwraca uwagę na wkład własny przyszłych lokatorów.
– 20 proc. musi wpłacić przyszły lokator, aby móc skorzystać z tego programu i zamieszkać, jako lokator. Z prostych szacunków wynika, że przykładowo, gdyby w Warszawie ktoś wynajmował 50 metrowe mieszkanie w tym systemie, to będzie płacił czynsz na poziomie 1250 zł., a przy tym będzie musiał wpłacić ok. 50 tysięcy kaucji, która prawdopodobnie będzie oprocentowana, ale będzie zamrożona –wskazuje Marzena Rudnicka.
Młode osoby, bo oferta TBS jest kierowana do młodych ludzi lub do rodzin z dziećmi, będą musiały więc i tak dysponować sporą kwotą, która zostanie zamrożona na czas najmu. Inną kwestią pozostaje też umeblowanie mieszkania.
Rygor zarobków
A z drugiej strony lokatorzy ci podlegają rygorowi wysokości zarobków.
– Jeśli zdarzy się, że zarabiają więcej niż ustawa przewiduje dla beneficjentów programu, to będą musiały się wyprowadzić z takiego lokalu. Dlatego, to nie są najszczęśliwsze rozwiązania. Mamy wrażenie, że to wszystko jest przeregulowane – dodaje ekspertka Centrum im. Adama Smitha.
Co mogłoby odblokować rynek najmu
Polski rynek wynajmu mieszkań jest słabo rozwinięty. Dane Eurostatu wskazują, że w Niemczech ponad 40 procent gospodarstw domowych mieszka w lokalach wynajętych na rynku prywatnym, zaś w Polsce ten odsetek wynosi zaledwie 4 procent. Aby się to zmieniło potrzebne są, zdaniem ekspertki z Centrum im. Adama Smitha, proste zmiany.
– Przede wszystkim zmiana ustawy o ochronie praw lokatorów. To jest pierwszy warunek do odblokowania rynku, a drugi to ulgi podatkowe dla inwestorów indywidualnych, którzy chcą kupować mieszkania w celach wynajmowania ich na wolnym rynku – uważa Marzena Rudnicka.
W jej opinii rynek wówczas sam się ureguluje i ceny wynajmu będą znacznie niższe niż te z rządowych programów.
– Koszty operacyjne administracji rządowej przy tego typu programach są niebywale wysokie. A z drugiej strony rząd nie jest specjalistą od „deweloperki” czy najmu – mówi.
Uważa, że ten rynek powinien pozostać w rękach prywatnych i spółdzielczych we współpracy z samorządem. Dobrym rozwiązaniem byłoby też poszerzenie działań w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.
– Groźniejsze bywa uwikłanie się w dożywotni kredyt niż wynajmowanie mieszkań, jeżeli ma się dobrą pracę – mówi Marzena Rudnicka.
W Niemczech około 30 proc. dochodu młodej osoby stanowi koszt wynajmu mieszkania. U nas jest on zdecydowanie wyższy.
Robert Lidke, Justyna Golonko, Grażyna Raszkowska