Nowelizacja programu MdM i włączenie do niego mieszkań i domów z rynku wtórnego z pewnością wpłynie na podaż i popyt. Z jednej strony te starsze lokale są bowiem tańsze, nawet o 15–20 proc., ale z drugiej - sposób liczenia limitów, które pozwalają kupować mieszkania w programie MdM, nadal będzie faworyzować deweloperów, bowiem limity dla rynku pierwotnego są o mniej więcej 20 proc. wyższe.
Zdecydują nowi gracze: małe miasta
Bardzo wiele zależy od sytuacji w małych miastach, w których program MdM dotychczas nie był aktywny, bądź mało aktywny, ponieważ budownictwa deweloperskiego jest tam bardzo mało.
– Wydaje się prawdopodobne, że po kilku miesiącach nabywcy w tych miejscowościach dojdą do wniosku, iż warto skorzystać z dopłaty, zwłaszcza że ta relacja, która w dużych miastach jest dość niekorzystna, czyli fakt że dla rynku wtórnego jest dużo niższy wskaźnik ceny metra – zupełnie inaczej funkcjonuje w mniejszych miastach, gdzie w granicach limitu jest poważna część dostępnej oferty. Może być tak, że te mało aktywne rynki mniejszych miast zostaną w pewnym sensie uruchomione i rozruszane właśnie dzięki dopłatom z MdM – wyjaśnia gość Jedynki Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej REAS.
Najciekawsze pytanie jest jednak takie, czy dla rynku pierwotnego i dla rynku wtórnego starczy pieniędzy? Bo warto podkreślić, o czym świadczą wyniki drugiego kwartału, że właściwie przez te 1,5 roku funkcjonowania MdM-u tylko na rynku pierwotnym, z kwartału na kwartał mamy większe wykorzystanie tych środków.
– Widać wyraźnie, że deweloperzy po tym, jak zostały podniesione limity w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu, przygotowali bardzo dużą ofertę, właśnie z myślą o nabywcach, którzy z tej dopłaty chcą skorzystać – dodaje prezes Kirejczyk.
Rynek wtórny – czy to cios dla deweloperów
Warto przypomnieć, ze od początku istnienia programu MdM, deweloperzy część swoich inwestycji tworzyli właśnie pod ten program. Czy to osłabi pozycję deweloperów?
– Moim zdaniem zdecydowanie nie, ponieważ rynek wtórny jest rynkiem zupełnie innym od rynku pierwotnego, to po pierwsze. Po drugie, mamy miejscowości, jak chociażby Warszawa, gdzie wskaźniki dla cen mieszkań, które są bardzo istotne w programie MdM są tak ustawione, iż udział rynku wtórnego w Programie, o ile się w ogóle pojawi w sposób zauważalny, to będzie marginalny, rzędu 10 procent. A trzeba pamiętać, że wskaźnik dla cen mieszkań, który jest ustalony na rynku pierwotnym to mniej więcej 6,5 tys. zł, przy wskaźniku dla rynku wtórnego na poziomie mniej więcej 5,3 tys. zł, co pokazuje, że ten rynek wtórny naprawdę będzie bardzo trudny dla programu MdM. Oczywiście rynek wtórny jest bardzo dobrym uzupełnieniem rynku pierwotnego – komentuje gość Polskiego Radia 24 Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.
MdM systematycznie się rozpędza
W ubiegłym roku Polacy wykorzystali 1/3 pieniędzy z dopłat w programie MdM, ale w tym roku jest już dużo lepiej, a środków ma wystarczyć do grudnia. Natomiast w przyszłym roku mogą się one skończyć nawet w trzecim kwartale, chociaż pula będzie wyższa o 15 mln zł. Bowiem zainteresowanie Programem jest coraz większe.
– Warto jeszcze powiedzieć, dlaczego ten pierwszy rok był taki nietypowy. Zgodnie z założeniami Programu, to muszą być mieszkania kończone w tym roku, na który to rok są pieniądze. A jeśli chodzi o rok 2014, to wtedy mieszkania kończone w tym roku, były sprzedawane w roku 2012, kiedy jeszcze był program Rodzina na Swoim, a potem, kiedy w 2013 kiedy nastąpiło ożywienie i na 2014 rok była zbyt mała oferta, z której można było skorzystać na rynku pierwotnym – tłumaczy gość Jedynki.
Popularność MdM-u wrośnie zapewne także dlatego, że wyższe dopłaty będą np. dla rodzin z dwójką dzieci – dla nich dopłata wzrośnie z 15 do 20 proc., gdy dzieci jest troje lub więcej, to dopłata wyniesie 30 procent.
Boom dla deweloperów
Nabywcy będą się interesować tymi starszymi lokalami, bo one są jednak o 15–20 proc. tańsze, ale z drugiej strony mamy też boom wśród deweloperów, którzy bardzo dynamicznie budują, mamy rekordowe półrocze za nami, jeśli chodzi o liczbę rozpoczętych inwestycji.
– To się bezpośrednio łączy z tym, że firmy deweloperskie mają bardzo dobrą sprzedaż. Co z resztą jest pewnym paradoksem. Odnotowaliśmy na 6 największych rynkach w Polsce: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź rekordową sprzedaż w drugim kwartale. Ewidentnie mamy tu do czynienia z pozytywnym wpływem MdM-u, ale z drugiej strony, kiedy analizujemy dane BIK-u, to kredyty mieszkaniowe w tym okresie wcale nie przyrastają. Okazuje się, że dużą rolę odgrywają nabywcy kupujący mieszkania za gotówkę – zauważa prezes Kirejczyk.
I to zarówno ci, którzy myślą o zainwestowaniu w mieszkanie w celu najmu, jaki i ci, którzy czekali na taki dobry moment na rynku, żeby zrealizować swoje potrzeby mieszkaniowe – kupując nowe, większe mieszkanie.
Miasteczka mogą więcej wykorzystać
Czyli deweloperzy pozostają optymistami, a rzeczywiście limity dla nich będą trochę lepsze. Jest bowiem ok. 20 proc. różnicy między limitami dla mieszkań z rynku wtórnego i limitami dla rynku pierwotnego. Może więc będzie w związku z tym jakaś specjalna polityka cenowa deweloperów.
– W tych największych miastach może to wyglądać inaczej. Ponieważ tam trudno znaleźć dużą ofertę spełniającą limity cenowe na rynku wtórnym. I pod tym względem deweloperzy mogą się czuć komfortowo. Natomiast problemem jest ten duży koszyk pieniądza, z którego będą czerpać i duże miasta, i małe miasta, i miasteczka. I pytanie jest następujące: jak szybko nabywcy z mniejszych miast zaczną wyczerpywać środki, które w danym roku są przeznaczone na MdM. I to jest pewne zagrożenie dla deweloperów, którzy przygotowali (w cyklu 3–5 lat) bardzo dużą, atrakcyjną ofertę jeśli chodzi o mieszkania mieszczące się w MdM-ie. Licząc na to, że przez najbliższe 2–3 lata będą mogli spokojnie ja sprzedawać – podkreśla gość Jedynki.
A tymczasem pojawiają się mieszkania na rynku wtórnym, gdzie łatwiej negocjować cenę z właścicielem, który chce sprzedać mieszkanie.
– W niektórych sytuacjach, tam gdzie ten rynek jest mało przejrzysty, trudno powiedzieć, jaka jest cena na rynku wtórnym. A jeśli jeszcze w grę wchodzą mieszkania do remontu, to właściwie nie jest żadnym problemem, żeby strony umówiły się co do ceny, na poziomie programu MdM – dodaje Kazimierz Kirejczyk.
Rynek wtórny, który nie pomaga gospodarce…
W budownictwie i w branżach okołobudowlanych pracuje blisko 2,5 mln Polaków, jest to więc z pewnością koło zamachowe naszej gospodarki. I dlatego też Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich uważa, że rynek wtórny nie powinien być włączany do programu MDM.
– Nowe budownictwo jest nie tylko elementem napędzającym polska gospodarkę, i wspierającym powstawanie nowych miejsc pracy, co widać po rosnącym zatrudnieniu w branży budowlanej, ale także ten zasób, który powstaje – jest dużo bardziej energooszczędny, nowoczesny. I dlatego ze wszech miar, wspieranie nowego budownictwa jest uzasadnione. Natomiast w przypadku wspierania obrotu nieruchomościami na rynku wtórnym, niestety nie powoduje to powstawania nowego zasobu, a dokładniej dodatkowych pieniędzy, co przy ograniczonej podaży skutkuje wzrostem cen – ocenia Płochocki.
…dlatego rozwój rynku pierwotnego korzystniejszy
Rzeczywiście transakcje na rynku wtórnym nie zapełniają ciągłego deficytu mieszkań.
– Transakcje na rynku wtórnym to jest właściwie element polityki społecznej. Podczas gdy wspieranie rynku pierwotnego – jest bardziej elementem polityki gospodarczej. I tutaj dość trudno krytykować te zmianę w Programie. Biorąc pod uwagę, że rząd przez 2 lata utrzymywał, że MdM powinien koncentrować się na nowym budownictwie – przypomina prezes Kirejczyk.
A może Program powinien bardziej wspierać budowę i sprzedaż domów jednorodzinnych, być może powinny być zwiększone limity, jeśli chodzi o powierzchnie tych domów. Dotąd było bardzo mało chętnych na dopłaty do domów. Jest też limit 110 mkw. powierzchni, a może powinien być większy, np. 150 mkw.
– Tu pojawia się pytanie, czy w związku z tym powinna być większa ta jednostkowa dopłata. Ze społecznego punktu widzenia, 150-mkw. dom jest traktowany u nas jako coś na granicy luksusu. Dość wyraźnie więc, do niedawna MdM wspierał budowę niewielkich mieszkań, na peryferiach miast czy poza nimi. W zależności od tego, jak się kształtowały limity w granicach miast i w gminach otaczających. Z jednej strony więc rząd chciałby walczyć z tym tzw. rozlewaniem się miast, ale z drugiej strony stworzył Program, który wypycha i nabywców i deweloperów do tej aktywności relatywnie dalekiej od centrów miast – komentuje prezes Kirejczyk.
Może więc będą za jakiś czas kolejne zmiany.
Deweloperzy pełni optymizmu
Od dwóch lat deweloperzy dynamicznie rozwijają skalę prowadzonej działalności. W pierwszym półroczu 2015 roku ustanowili nawet rekord – rozpoczęli budowę ponad 40 tys. nowych mieszkań. To więcej niż przed kryzysem, i najwięcej w historii. Czas pokaże, czy budowane dziś mieszkania łatwo znajdą nabywców. Są bowiem coraz wyższe wymagania dotyczące wkładu własnego. Z rosnącej aktywności deweloperów cieszą się też producenci materiałów budowlanych.
– Sytuacja na rynku jest sprzyjająca. Wszelkie dane w polskiej gospodarce, choć oczywiście trudno mówić w oderwaniu od gospodarki europejskiej, ale w szczególności w polskiej gospodarce – są bardzo pozytywne. Europa jest po trosze takim skansenem na świecie, nie ma tutaj tak dobrych perspektyw jak w innych regionach. Jednak wydaje mi się, że mamy w kraju bardzo dobre podejście, gospodarka jest wystarczająco duża, aby radzić sobie. Oczywiście zawsze może być lepiej – ocenia Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości.
A nowelizacja programu MdM czeka już tylko na podpis Prezydenta RP.
Sylwia Zadrożna, Błażej Prośniewski, Elżbieta Szczerbak, Małgorzata Byrska