W ciągu 10 lat w ramach programu społecznego budownictwa czynszowego powstać ma co najmniej 30 tys. mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu, a korzystać z nich mają przede wszystkim osoby młode i rodziny z dziećmi osiągające umiarkowane dochody. Czyli jakie?
– Mówimy tutaj przede wszystkim o osobach osiągających dochody netto od 1600 do 2800 zł – wyjaśnia gość Jedynki Dariusz Stachera, dyrektor Departamentu Budownictwa Społecznego w Banku Gospodarstwa Krajowego.
Są to osoby, które mają dochody zbyt wysokie, aby ubiegać się o mieszkanie socjalne, ale zbyt niskie, aby zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszkania. – Lub zostać najemcą na warunkach czysto komercyjnych – dodaje.
Procedura uruchamiania budownictwa czynszowego
Przede wszystkim w październiku tego roku, jeżeli Senat i Prezydent RP zdążą z podpisami, to BGK będzie gotowy do rozpoczęcia naboru wniosków.
– Będziemy przyjmować wnioski z prawomocnymi pozwoleniami na budowę, będziemy je rozpatrywać na normalnych zasadach prawa bankowego. I te podmioty, które spełnią wymagania zarówno określone w ustawie i rozporządzeniu Rady Ministrów, jak i w procedurach bankowych, takie czysto finansowe – otrzymają już od przyszłego roku łącznie 4,5 mld zł dofinansowania preferencyjnego. W każdym roku to będzie ok. 450 mln zł kredytów dostępnych jako pula przede wszystkim dla TBS-ów, dla spółdzielni, dla spółek komunalnych na tanie czynszówki – wylicza dyrektor Stachera.
Czynszówki – kto może tam zamieszkać?
Gdy np. TBS wybuduje już mieszkania czynszowe, na kredyt z BGK, to wówczas można będzie przystąpić do kwalifikowania przyszłych najemców.
– Najemcy będą oczywiście poszukiwani z klucza ustawowego, czyli będą musieli spełniać warunki ustawowe, przede wszystkim dochodowe, i na każdym obszarze będzie akcja promocyjno-informacyjna prowadzona czy przez dany TBS, czy w niektórych przypadkach również przez gminy, które są właścicielami ponad 80 proc. TBS-ów w Polsce. Stąd osoby, które będą zainteresowane zamieszkaniem w takim niedrogim mieszkaniu czynszowym będą mogły się udać do odpowiedniej spółdzielni mieszkaniowej, TBS-u, czy też ewentualnie do gminy, która wtedy na taki podmiot potencjalnego najemcę przekieruje i dowiedzieć się o warunki wynajmu danego mieszkania – tłumaczy gość Jedynki.
Różne kryteria dochodowe i różny czynsz
Kryteria dochodowe będą zależały od zamożności poszczególnych regionów. Jeżeli mówimy o poziomach wynagrodzeń brutto, to np. w województwach takich jak podkarpackie czy małopolskie będą to poziomy rzędu 2600–2800 zł brutto.
– Natomiast w Warszawie, ale to wyjątek, będzie to ok. 4600 zł. Czyli te poziomy będą zróżnicowane, w zależności od siły nabywczej Polaków w poszczególnych regionach kraju – podkreśla Dariusz Stachera z BGK.
Jeśli chodzi o wysokość czynszu, to ma on wynosić nie więcej niż 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, czyli na przykład w Warszawie niecałe 25 zł/mkw.
– W praktyce, a więc w dotychczasowym programie TBS, średni czynsz wynosi w Polsce nieco ponad 9 zł/mkw. Czyli przy typowym mieszkaniu TBS o powierzchni 50 mkw. wynosi on ok. 450 zł miesięcznego czynszu. W nowym Programie limit czynszowy będzie nieco wyższy, ale to jest furtka na te zamożniejsze miasta. Ma to być 5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, a w poprzednim programie to było 4 proc., ale to nie przełoży się 1:1 na wzrost czynszów. To jest tylko udrożnienie niektórych projektów, natomiast czynsz będzie średnio w Polsce wynosił znacznie poniżej tych 5 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. Czyli można liczyć na czynsze od 8 do 15–17 zł/mkw. – wylicza dyrektor Stachera.
Czyli będzie to dużo mniej niż na rynku komercyjnym, kiedy ktoś chce wynająć mieszkanie.
– Dla porównania w warszawskich TBS-ach obecnie czynsze wynoszą ok. 14 zł/mkw., a najem komercyjny kosztuje ok. 45 zł/mkw. Jest to więc przebicie, w zależności od województwa, od dwukrotnego do nawet trzykrotnego – zaznacza gość Jedynki.
Gdy najemca się wzbogaci…
Może się zdarzyć taka sytuacja, gdy kondycja materialna wynajmującego mieszkanie czynszowe się poprawi i przestanie on spełniać obowiązkowe kryterium dochodowe.
– Nie będzie to dla najemcy jakiś brutalny proces. Przede wszystkim jest przewidziane zwiększenie czynszu, odpowiednio do dochodów, które przekroczą te określone pułapy. Natomiast, jeżeli te dochody trwale będą przekraczać, w znaczący sposób pułapy ustawowe, a cały ten mechanizm będzie opisany w ustawie, to wówczas taka rodzina powinna pomyśleć o pozyskaniu mieszkania na zasadach komercyjnych. Czyli jego zakupie, w oparciu o kredyt hipoteczny bądź ewentualnie o najmie komercyjnym. Taka jest bowiem idea tych mieszkań: rotacja – tłumaczy dyrektor Stachera.
Takich mieszkań nigdy nie będzie można bowiem wykupić. – Są to mieszkania przeznaczone do obrotu rotacyjnego i mają to być mieszkania wyłącznie na wynajem – dodaje.
TBS – czyli sprzyjanie podaży, a nie tylko popytowi
Jak podkreśla prezes Izby Gospodarczej TBS Wiesław Źrebiec – program wspierania budownictwa społecznego, w przeciwieństwie do innych programów rządowych, zwiększa podaż na rynku nieruchomości.
– Funkcjonują na rynku różne programy, wcześniej była to Rodzina na Swoim, czy Mieszkanie dla Młodych, ale są to programy, które generują popyt. Natomiast one nie dają podaży. Zwiększają jedynie grupę tych, którzy są zainteresowani mieszkaniami, i wzięciem kredytów, co zawsze w konsekwencji prowadzi do wzrostu cen. Jeżeli chodzi o program TBS, to tutaj ewidentnie mamy do czynienia z generowaniem podaży. Budujemy mieszkania na określonych zasadach, czynsze nie mogą przekraczać 5 proc. wartości odtworzeniowej, a TBS-y działają na zasadzie non profit, czyli wszystkie zyski muszą być przeznaczane na działalność statutowa TBS, a więc na politykę mieszkaniową – zaznacza Wiesław Źrebiec.
Jest to więc program, który może złagodzić problemy Polaków z mieszkaniami, choć skala potrzeb jest jeszcze duża.
– Wprawdzie liczba tych mieszkań w stosunku do całego popytu na mieszkania w Polsce nie pokrywa go ani w 100 proc., ani nawet w 50 proc., ale jest to już zauważalna liczba na rynku mieszkań. Dotychczasowy program TBS trwa, a zakończył się jeśli chodzi o udzielanie kredytów, i to sukcesem. Nowy program również będzie takim dobrym krokiem we właściwym kierunku, czyli stopniowego zasypywania deficytu mieszkań w naszym kraju – dodaje dyrektor Stachera z BGK.
Zainteresowanie takimi lokalami jest bardzo duże. Zwykle TBS-y mają kolejki liczące nawet kilkuset rodzin.
Różnice w programach to także różnice w czynszach
Fundusz Mieszkań na Wynajem jest inicjatywą komercyjną grupy BGK, nie jest programem rządowym. To jest podstawowa formalna różnica.
– Natomiast jeśli chodzi o różnice praktyczne, to Fundusz Mieszkań na Wynajem działa w 5–7 największych aglomeracjach, natomiast TBS-y działają właściwie w całej Polsce, również w mniejszych miejscowościach. Fundusz to czynsze bardzo zbliżone do komercyjnych, a TBS to czynsze 2–3 niższe. Jest to więc zupełnie inny klient, inaczej sytuowany, i który ma zupełnie inne potrzeby mieszkaniowe. Czyli te programy są raczej komplementarne i nie wchodzą sobie wzajemnie w drogę – zauważa ekspert z BGK.
Ale nie ma chyba też obaw o to, że rząd np. zrezygnuje z takiego programu jak MdM –na korzyść wspierania czynszówek. Nie boją się tego przynajmniej deweloperzy.
– Przypomnijmy bowiem, że w Polsce brakuje cały czas ok. miliona mieszkań. Gdybyśmy natomiast chcieli np. wymienić całą wielką płytę do 2100 roku, czyli w ciągu następnych 85 lat, to musimy zacząć budować o 50 tys. mieszkań rocznie więcej. To jest właściwie tyle, ile wynosi cała produkcja nowych mieszkań wielorodzinnych na sprzedaż lub wynajem w tej chwili – podkreśla Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jeszcze jedno źródło mieszkań
Startuje nowy program, ale warto pamiętać też, że i państwo, i samorządy mają olbrzymi zasób mieszkaniowy, tzw. komunalny, który nie jest najlepiej wykorzystywany. I tam jest duży potencjał.
– Niestety, polityka mieszkaniowa w Polsce bardzo często ma charakter przedmiotowy, a nie podmiotowy. Nie ważne, ile zarabiam, jeżeli mieszkam w mieszkaniu komunalnym płacę bardzo preferencyjny czynsz. Czyli jestem dotowany przez państwo – zauważa w gość Polskiego Radia 24 Aleksander Łaszek, ekspert Fundacji FOR.
Ponadto można takie mieszkanie odziedziczyć, a na koniec wykupić za bezcen.
– A jednocześnie osoba o znacznie niższych dochodach, wynajmuje mieszkanie prywatne i wsparcia de facto nie ma. Dlatego istotnym krokiem powinno być urynkowienie czynszów w mieszkaniach komunalnych. Żeby tam ten zasób normalnie funkcjonował, przy jednoczesnym wsparciu dla tych 20–30 proc. najbiedniejszych. A nie budowanie mieszkań na zasadzie, że potem jakoś się zobaczy – dodaje Łaszek.
Jednak urynkowienie cen w mieszkaniach komunalnych – to się raczej Polakom nie spodoba…
– Ale tutaj musimy myśleć o równym traktowaniu. Ktoś kiedyś wprowadził się do takiego mieszkania i teraz niezależnie od jego dochodów ma być wspierany przez innych podatników. Pamiętajmy, że jeżeli samorząd daje komuś bardzo preferencyjne warunki, to oznacza że inni mieszkańcy albo muszą płacić wyższe podatki lokalne, albo mają niższą jakość usług publicznych. To jest wspieranie jednej grupy, niekoniecznie najbardziej potrzebującej – kosztem innych grup obywateli – tłumaczy ekspert FOR.
Lepsze wyniki dzięki PPP?
Źródłem finansowania nowych czynszówek ma być Fundusz Dopłat, na który trafi z budżetu państwa ponad 750 mln zł, co pozwoli na udzielenie kredytów na łączną kwotę ponad 4 mld zł. Z tych pieniędzy wybudowanych będzie 30 tys. lokali w ciągu 10 lat, niektórzy eksperci mówią, że to mało.
Nowe czynszówki, w ramach TBS-ów mają więc budować np. samorządy, dzięki preferencyjnym kredytom. A może lepszą współpracą byłaby np. forma partnerstwa publiczno-prywatnego?
– W innych krajach takie projekty bardzo często są realizowane w formule PPP. Co bardzo istotne – zawsze trzeba pilnować standardu, żeby nie był zbyt wysoki. Ponieważ teoretycznie startujemy z programem dla najbiedniejszych, ale potem przy głosowaniach dochodzi do licytacji: jak duże i jak wygodne musi być to mieszkanie. I nagle lądujemy ze wspieranymi mieszkaniami dla klasy średniej. To oczywiście jest drogie. Więc nie jesteśmy w stanie wybudować dla wszystkich i znowu wspieramy mniej lub bardziej losowo wybrana grupę, wcale nie najbardziej potrzebującą. A taki zasób czynszowy powinien być o ograniczonym standardzie, dla najbardziej potrzebujących – podkreśla gość Polskiego Radia 24.
I dodaje, że jego zdaniem polityka mieszkaniowa państwa powinna skupiać się na najbardziej potrzebujących, a resztę zostawić wolnemu rynkowi. Osoby o średnich dochodach i wyższych powinny kupować mieszkania na rynku. Państwo natomiast powinno wspierać tylko najbiedniejszych.
A pierwsza ustawa o TBS-ach weszła w życie w październiku 1995 roku. Do tej pory, w ponad 200 gminach, zbudowały one ponad 100 tys. mieszkań.
Sylwia Zadrożna, Krzysztof Rzyman, Błażej Prośniewski, Małgorzata Byrska