Sprzedaż jest nawet większa niż przed światowym kryzysem finansowym w roku 2007.
Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika też, że jeszcze nigdy deweloperzy nie rozpoczynali tak wielu nowych inwestycji jak w bieżącym roku. Od stycznia do lipca inwestorzy zaczęli budowę 47 tys. lokali. To aż o 27 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego, a także o 8 proc. więcej, niż w tym samym czasie rekordowego 2008 roku.
Osiągnięcia te w dużej mierze wynikają z najniższych w historii stóp procentowych, bo kredyty są wyjątkowo tanie, a oprocentowanie lokat bankowych na tyle niskie (średnio poniżej 2 proc. w przypadku lokat rocznych), że oszczędzający szukają alternatywnych i bardziej korzystnych sposobów na pomnażanie kapitału. Dlatego skłonni są rezygnować z lokat bankowych na rzecz inwestycji w mieszkania pod wynajem.
Będzie potrzebny większy wkład
Tymczasem mniej zasobni w gotówkę Polacy mają utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych. A w przyszłym roku wkład własny na kredyt mieszkaniowy ma wynieść 15 procent, w roku 2017 już 20 procent. Takie rekomendacje wydała Komisja Nadzoru Finansowego.
Polski Związek Firm Deweloperskich uważa, że wkład własny nie powinien z roku na rok rosnąć o 5 punktów procentowych, a co najwyżej o jeden lub dwa punkty. Inwestorzy budowlani zamierzają wkrótce przedstawić KNF swoje stanowisko w tej sprawie.
– To zdarzy się w najbliższym czasie i rzeczywiście mówimy nie o tygodniach, ale o najbliższych dniach. Jeżeli chodzi o podstawy, dlaczego tak myślimy – nasz portfel kredytowy zachowuje się bardzo dobrze. Ludzie spłacają dobrze kredyty. Dlatego wydaje się nam, że nie ma co utrudniać młodym Polakom jeszcze bardziej zdobycia tego własnego mieszkania, którego po prostu potrzebują – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który był gościem radiowej Jedynki.
Obawy, jak będą zachowywały się banki
Jednocześnie deweloperzy niepokoją się sytuacją banków w Polsce.
– Bardzo obawiamy się zmiany polityki banków, bo faktycznie dodatkowe obciążenia banków, czy to wynikające z podatku bankowego w jakikolwiek formie, czy obciążeń dodatkowych, związanych z kredytami frankowymi, niestety mogą, nie muszą, ale mogą, odbić się na tych, którzy chcieliby dopiero zostać klientami banków i dopiero chcieliby ten kredyt zaciągnąć. Prawdopodobnie banki o wiele ostrożniej poodchodziłyby do udzielania nowego kredytowania, co oznacza zarówno mniejsze kredytowanie na firmę jak i na mieszkania. I rzeczywiście to jest coś, co martwi cały rynek, a nie tylko deweloperów: w jaki sposób akcja kredytowa w przyszłości będzie się kształtować – mówi gość Jedynki.
Może nie będzie tak źle
Od przyszłego roku zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, wkład własny na zakup mieszkania przy zaciąganiu kredytu ma wynosić 15 proc.. Dziś jest to 10 proc. Jednak osoby, które nie zgromadzą nowego, wymaganego kapitału i tak będą mogły pozwolić sobie na zakup mieszkania.
– 1 stycznia 2016 wchodzi zapis Rekomendacji S, który mówi o tym, że jeśli ktoś kupuje mieszkanie, to musi mieć co najmniej 15 proc. wkładu własnego. Ale bardzo ważną rzeczą jest to, że tak naprawdę, to nie jest 15 proc. tylko 10 proc., bo brakujące 5 będzie można ubezpieczyć. Faktycznie więc sytuacja pomiędzy rokiem 2015 a 2016 aż tak bardzo się nie zmieni. Ktoś, kto ma zgromadzone tylko te 10 proc. wkładu własnego nadal będzie mógł zaciągnąć kredyt, ale będzie mu o niego trochę trudniej, bo będzie musiał go ubezpieczyć, czyli mieć dodatkowe pieniądze – wyjaśnia Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker.
Najdrożej będą więc płacić ci, którzy i tak mają mniejsze zasoby.
Mieszkania nie drożeją, a dobrze się sprzedają
Czy jednak znaczący wzrost wymagań wobec kredytobiorców zahamuje rozwój budownictwa mieszkaniowego w naszym kraju?
– Mieszkania nie drożeją. To jest dobra informacja dla wszystkich klientów, a jeżeli drożeją, to bardzo nieznacznie, to są dosłownie procentowe zmiany. A spadek cen zatrzymał się dwa lata temu. I od połowy 2013 roku widzimy istotne odbicie w sprzedaży mieszkań. I faktyczny wynik za cztery ostanie kwartały: w okresie rocznym sprzedaliśmy najwięcej od 1989 roku. W największych miastach sprzedało się prawie 46 tysięcy mieszkań. I aby to porównać do tego, co się działo wcześniej – do tej pory rekordowymi latami były 2007 i 2013 r., w których w dużych miastach sprzedawano 36 tys. mieszkań – mówi gość Jedynki.
Poza tym 40 proc. jest realizowana w mniejszych miastach.
Mieszkanie to lepsza inwestycja
Dobra sprzedaż wynika z zakupów gotówkowych.
– Osoby, które mają zgromadzone jakieś środki wycofują pieniądze z banku, oferujących dziś mało rentowne lokaty, wynikające z niskich stóp procentowych i inwestują je w rynek nieruchomości, który przynosi lepsze stopy zwrotu. NBP mierzy, ile transakcji zawarto za gotówkę i okazuje się, że 65 proc. transakcji w pierwszym kwartale 2015, to są transakcje gotówkowe – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Zdaniem profesora Jacka Łaszka, szefa zespołu rynku nieruchomości w NBP, ożywienie na rynku nieruchomości nie ma związku z kredytami mieszkaniowymi.
– Banki ostrożnie udzielają kredytów, natomiast ludzie, w znacznej mierze, angażują swoje oszczędności w mieszkania. W efekcie tego, popyt na mieszkania wzrósł, a więc działa nie kanał kredytowy, który zazwyczaj działa przy niskich stopach procentowych. Tylko kanał inwestycyjny, depozytowy – mówi przedstawiciel NBP.
Część osób wycofuje środki z banku, by kupić lokal pod wynajem.
Bartosz Turek z Lion's Bank, który był gościem PR 24 wskazuje, że duża część dziś sprzedawanych mieszkań – to mieszkania kupione na wynajem.
– Bez wątpienia dużo mieszkań się sprzedaje właśnie po to, by je potem wynajmować. To zaskakujące, do tej pory nawet dwie trzecie mieszkań kupowanych u deweloperów, kupowanych jest za gotówkę. Tylko jedna trzecia z kredytów. Czyli np. ktoś posiadający akcje sprzedaje je i kupuje mieszkanie na wynajem albo likwiduje lokatę w banku, żeby zarobić trochę więcej. Na lokatach można zyskać około 2 proc. Inwestor, który ma dużo pieniędzy może się zdecydować, by kupić mieszkanie i zarabiać na jego wynajmie: 4-5 proc. w dużych miastach jest jak najbardziej możliwe – mówi Bartosz Turek.
Także gość Jedynki Konrad Płochocki jest przekonany, że wynajem mieszkania się bardziej opłaca niż lokata bakowa.
– Stopy zwrotu, które udaje się osiągnąć, są ponad dwa razy wyższe niż gdybyśmy trzymali środki na lokacie – podaje.
Ale jednocześnie jest też grupa kupujących inwestycyjnie, z myślą o swoich dzieciach,
– Okresowo te mieszkania wynajmując, ale docelowo kupują mieszkania dla swoich rodzin lub też większe dla siebie. Udział większych mieszkań w sprzedaży poprawił się i dziś łatwiej się je sprzedaje. Oczywiście to nie znaczy, że małe mieszkania nie są nadal najbardziej popularne. To one są głównie w zasięgu zainteresowania – podkreśla ekspert.
Jednak coraz więcej osób kupuje duże mieszkania, po to, by poprawić sobie sytuację mieszkaniową.
W Polsce na jedną osobę przypadka 1,1 izby, a w Europie to 1,6.
Lepiej kupić czy wynająć?
Jest wiele powodów, by rozważyć wzięcie kredytu na wiele lat, ale też wynajem lokalu ma swoje wady i zalety.
– Ceny najmu są na tyle mało atrakcyjne, że jednak opłaca się kupić mieszkanie na własny użytek. Za 100 tysięcy zł kredytu zapłacimy miesięcznie 500-600 zł całkowitej raty, więc niezależnie od sytuacji na lokalnych rynkach, w większości dużych miast te różnice wychodzą od 400 do 600 zł na korzyść zakupu własnego mieszkania. Uśredniając, przy obecnych cenach kredytu, jednak zakup nieruchomości i kredytowanie jest nieco tańszy niż wynajmowanie długoterminowe – uważa Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Możliwy rozwój sytuacji
Podaż mieszkań może się okazać tak duża, że ceny najmu spadną, a Polacy, którzy mają zaskórniaki wydadzą je na mieszkania.
Zdaniem gościa Jedynki rynek najmu mieszkań szybko się nie nasyci.
– W Polsce udział mieszkań na wolnym rynku najmu jest poniżej 5 proc. – czyli tyle procent z naszego zasobu mieszkaniowego jest wynajmowanych na rynku – podaje Konrad Płochocki.
Porównując to z naszymi zachodnimi sąsiadami: w Niemczech jest to 50 proc. A średnia europejska przekracza 30 proc. – Mamy wiec naprawdę dużo do nadrobienia – podkreśla gość Jedynki.
Natomiast wzrost wkładu własnego od stycznia przyszłego roku sprawi, że osoby mniej zarabiające będą miały utrudnione zadanie z pobraniem kredytu.
Hossa na rynku zaczęła się od sprzedaży
Jeszcze nigdy nie było rozpoczętych tak wielu nowych inwestycji, jak w tym roku. Deweloperzy biją kolejne rekordy. Mamy zaskakująco wysoką liczbę nowych budów i rekordową liczbę sprzedanych mieszkań.
– Najpierw zaczęły się lepiej sprzedawać mieszkania, później dopiero deweloperzy zaczęli ich więcej budować. Po prostu jest popyt i trzeba uzupełniać ofertę. Faktycznie dane GUS pokazują, że jeszcze nigdy w historii deweloperzy tak dużo budów nie rozpoczynali, jak w roku bieżącym. Nawet w 2008, kiedy też bardzo dużo budów rozpoczynali i tak wtedy było ich około 10 proc. mniej niż w tym roku, w analogicznych okresach. To pokazuje, że faktycznie u deweloperów mamy do czynienia z boomem bądź nawet z euforią. Tak dobrych wyników nie mieli nigdy – mówi gość PR 24 Bartosz Turek z Lion's Bank.
Przestrzega też przed cyklami w koniunkturze mieszkaniowej, które raz przynoszą deweloperom zyski, a raz starty.
– Ale jeśli deweloperzy będą budować na fali optymizmu, to może być problem, bo nadpodaż spowoduje spadek cen. To oczywiście może cieszyć nabywców, ale mogą się tez pojawić upadki deweloperskiej – mówi.
A w Polsce, zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, brakuje obecnie co najmniej około 700 tysięcy mieszkań.
Robert Lidke, Justyna Golonko, Dominik Olędzki, Grażyna Raszkowska