Podwyższony wkład własny to nowy koszt dla kredytobiorców. Ale także banki czekają nowe koszty. Przede wszystkim podatek bankowy czyli 5–6 mld zł, w lutym będą musiały zapłacić składkę na BFG, ponad 2 mld zł, muszą uzupełnić lukę po SK Banku, to też 2 mld zł i założyć fundusz restrukturyzacji kredytów hipotecznych, a to jest ok. 600 mln zł. Ewentualne przewalutowanie kredytów frankowych to 13,5 mld zł, i jeszcze unijny fundusz uporządkowanej upadłości, który wymaga 15 mld zł w ciągu 18 lat. Dochody banków będą więc się uszczuplać.
Kredytobiorcom pomogą IKE, IKZE, obligacje, lokaty lub…
Utrzymanie wysokości wkładu własnego na poziomie 10 proc. w 2016 r. będzie możliwe gdyż brakującą część wkładu będzie można pokryć dodatkowym zabezpieczeniem.
– Rekomendacja rzeczywiście mówi, że maksymalna kwota kredytu nie może przekroczyć 85 proc. wartości nieruchomości, ale dopuszcza udzielenie kredytu do 90 proc., pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia pokrywającego tę różnicę 5-proc. Bądź też zabezpieczenia tej brakującej kwoty w postaci blokady środków na rachunku bankowym, zabezpieczenia się na papierach wartościowych NBP, Skarbu Państwa lub też na środkach kredytobiorcy zgromadzonych na kontach IKE lub IKZE – wyjaśnia gość Jedynki Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus.
… ubezpieczenie bankowe
Czwarta opcja to ubezpieczenie. Ale czy takie, jak to znane już obecnym kredytobiorcom?
– Rekomendacja S wyraźnie mówi, że musi to być ubezpieczenie. Nie może to być zabezpieczenie, nie może to być opłata za podwyższone ryzyko, prowizja z tytułu wyższego kredytu, jak dzisiaj różnie to w bankach jest nazywane. Musi to być ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w takiej formie, w jakiej rekomendacja je wymusza, i które funkcjonowało już w bankach kilka lat temu. Około 2–3 lat temu większość banków odeszła od tego typowego ubezpieczenia produktu na rzecz podwyższonej marży, która jednak nie była ubezpieczeniem. A rekomendacja mówi wyraźnie, że musi to być ubezpieczenie. Nie wiemy jeszcze, które banki zdecydują się na to. I w jakiej formie. Jak to będzie wyglądało, ile będzie kosztowało, a to jest istotne dla kredytobiorców – podkreśla Michał Krajkowski .
Wydaje się, że raczej to banki będą musiały takie ubezpieczenie zaoferować.
– Innego rozwiązania nie wyobrażam sobie w tym momencie. Bo na rynku nie ma dostępnych ofert ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Takich ofert dla przeciętnego Kowalskiego, kiedy klient detaliczny może wejść i takie ubezpieczenie sobie wykupić. Dlatego takie ubezpieczenia będą musiały zaoferować banki, bo w tym momencie jest to jedyne rozwiązanie – uważa gość radiowej Jedynki.
Bank może się zgodzić na zabezpieczenie lub nie
Wszystkie trzy z wymienionych możliwości zabezpieczenia brakującej części wkładu własnego, jak blokada środków na rachunku bankowym, lokata, zastaw na papierach wartościowych, choć bank może przyjąć jednak tylko określonego typu aktywa: papiery emitowane przez Skarb Państwa lub NBP (np. obligacje skarbowe), gdyż chodzi o to, że muszą to być bezpieczne instrumenty finansowe, a te gwarantowane przez Skarb Państwa czy też NBP są zaliczane do grupy bezpiecznych instrumentów, i jeszcze środki zgromadzone na IKE i IKZE, mają bardzo korzystną, wielką zaletę. Otóż te środki przeznaczone na zabezpieczenie brakującego wkładu własnego nadal należą do nas (chociaż nie możemy nimi czasowo dysponować) i są w stanie przynosić dochód, czyli dalej pracują dla nas.
– Tak, te środki nadal będą w ten sposób spełniały swoją rolę. Ale pamiętajmy, że te wszystkie instrumenty, czy to ubezpieczenie, czy zabezpieczenie się na jednej z tych trzech grup, to o tym, czy będziemy mogli z tego skorzystać w ostatecznym rozrachunku będzie decydował bank udzielający kredytu. Banki nie mają obowiązku stosowania tylko tych wymagań, które Rekomendacja narzuca, mogą stosować bardziej restrykcyjne. Już dzisiaj część banków, mimo że Rekomendacja dopuszcza 10-proc. wkład, to niektóre wymagają 20-proc. wkładu własnego – zauważa Michał Krajkowski.
Dlatego może się okazać, że w 2016 roku część banków nie zdecyduje się na zastosowanie tych dopuszczalnych rozwiązań, i będzie wymagało 15-proc. wkładu własnego.
Konkurencja może pomóc kredytobiorcom
Choć być może presja konkurencyjna spowoduje, że przynajmniej część instytucji zdecyduje się na zastosowanie tych przewidzianych rozwiązań, i udzielanie kredytu z 10-proc. wkładem własnym może nie wszędzie, może nie w każdym banku, ale w kilku będzie jednak możliwe.
Już bowiem pojawiają się informacje, że jednak banki będą miały takie kredyty z niskim wkładem własnym w ofercie.
– Część banków czy to oficjalnie, czy nieoficjalnie informuje, mówi o tym, że u nich w przyszłym roku zasady udzielania kredytów dotyczące zasady LTV, czyli stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości, że to się nie zmieni, i będą takie jak w tym roku – zwraca uwagę gość radiowej Jedynki.
Tym bardziej, że z kolei już są banki, które wymagają wyższego wkładu własnego, np. 20-proc., a zgodnie z Rekomendacją S, taki poziom ma obowiązywać dopiero od roku 2017.
– Tak, w 2017 roku Rekomendacja narzuca 20 proc. wkładu własnego, ale ciągle zostawia tę furtkę, jaka będzie w przyszłym roku, czyli możliwość udzielenia kredytu do 90 proc. wartości nieruchomości, ale pod warunkiem skorzystania z tych dodatkowych zabezpieczeń – przypomina Michał Krajkowski.
Czy będzie trudniej o kredyt mieszkaniowy?
Wkład własny to jedno, i może się okazać, że w części banków te zasady się nie zmienią, ale na pewno możemy spodziewać się, oczekiwać, że w przyszłym roku wzrosną marże kredytowe.
– Przyczyn jest tutaj na pewno kilka, ale jedna z podstawowych, jaką należy dostrzec, to jest wprowadzenie podatku bankowego. I tutaj banki będą zmuszone do ponoszenia a dodatkowych opłat, wiec będą poszukiwały dodatkowych przychodów z jednej strony, a z drugiej strony obniżenia kosztów. Dlatego zmiany w przyszłym roku w bankach będą dosyć duże, jeśli chodzi o koszty produktów – tłumaczy ekspert z DK Notus.
Poza tym banki zostaną obciążone w przyszłym roku nowym podatkiem, co może wpłynąć na oprocentowanie kredytów, dodaje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości w Lion's Banku.
– Trudno się spodziewać, aby bank albo nie podwyższył marż, albo nie podwyższył opłat. Słyszałem nawet taką opinię, że skoro cały portfel kredytów udzielonych do końca 2015 roku, a to jest jednak potężna kwota, i od całej tej kwoty będzie trzeba płacić podatek bankowy, to banki będą sobie rekompensowały ten wzrost kosztów udzielaniem nowych kredytów na znacznie droższych warunkach. Czyli podniosą marże nie o 0,3–0,4 punkty proc., ale o 1 czy 2 punkty proc., co moim zdaniem jest mało prawdopodobne. Ale faktycznie, banki jakoś będą musiały te swoje bilanse poprawić – wyjaśnia Bartosz Turek.
Kosztów będzie coraz więcej
O jeden czy dwa punkty procentowe wyższe marże to byłaby bardzo duża podwyżka.
– To byłoby bardzo dużo. W tym tygodniu już dwa banki podniosły swoje marże kredytowe o 0,65 pkt proc. i o 0,4. Ale trzeba się zgodzić z tym, że bank będzie musiał płacić podatek od wszystkich swoich aktywów, choć aktywa poniżej 4 mld zł być może nie będą objęte tym podatkiem, ale bank będzie musiał też płacić podatek od tych kredytów udzielonych kilka lat temu. Dlatego nowi kredytobiorcy, czyli te osoby które dopiero się będą ubiegały o kredyt, po części będą musiały zapłacić więcej po to, aby bank mógł zarobić na pokrycie podatku bankowego od tych kredytów, od których marży już nie może podnieść – zauważa Michał Krajkowski.
Czyli kredyty w przyszłym roku, jeśli chodzi o marże, będą droższe, a marże będą znacznie wyższe niż były do tej pory.
A koszty dla kredytobiorcy to nie tylko sam wkład własny. Do tego dochodzą jeszcze koszty transakcyjne (sąd, notariusz, podatek, pośrednik) i okołokredytowe. Kredytobiorca powinien być przygotowany na to, że musi mieć sporo gotówki.
– Nawet jeżeli bank, będzie do kredytu wymagał tylko 10 proc. wkładu własnego, i brakującą część będzie ubezpieczał, to posiadanie tylko tych 10 proc. to zbyt mało. Opłaty okołotransakcyjne, opłaty w bankach lub prowizyjne, a coraz mniej banków udziela kredytów bez prowizji za rozpatrzenie wniosku, za udzielenie kredytu – wylicza gość Jedynki.
Dlatego tylko te 10 proc. to jest zbyt mało, i w tym roku, i w przyszłym – aby sfinansować zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu.
Czy Mieszkanie dla Młodych – szansa na tańszy kredyt?
Na znaczeniu może zyskać także oferta kredytów MdM z wyższym wkładem własnym. Przypomnijmy, że od września uczestnicy programu posiadający dwoje dzieci mogą uzyskać 20 proc. dopłaty, a ci którzy mają troje lub więcej aż 30 proc. Ponadto ci ostatni mogą otrzymać dopłatę nawet wtedy, jeśli będą chcieli zamienić mieszkanie na większe lub jeśli mają już więcej niż 35 lat.
Program MdM i dopłata, i te umowne 10-, 15-, 20- lub 30-proc. dopłaty, mogą być traktowane przez banki jako wkład własny. Czyli ten wkład gotówkowy nie zawsze jest niezbędny.
– Ale w przypadku MdM musimy się spodziewać tego, że może nie w pierwszym półroczu, ale pod koniec 2016 roku tych środków może zabraknąć. Zarezerwowano w ustawie budżetowej 730 mln zł na dopłaty, a na koniec listopada 2015 r. jest już złożonych wniosków na 30 proc. tej kwoty. Czyli 1/3 tej sumy, a nawet więcej, bo na koniec grudnia może być więcej wniosków – zostanie już wykorzystana. Dlatego osoby, które w przyszłym roku planują zaciągnąć kredyt w programie MdM, powinny bacznie śledzić komunikaty i informacje o stopniu wykorzystania tego przyznanego limitu, bo może się okazać, że w końcowych miesiącach 2016 roku Program będzie na kilka miesięcy zawieszony – zwraca uwagę gość Jedynki.
Podatek bankowy a akcja kredytowa
Zdaniem Michała Krajkowskiego, także akcja kredytowa w bankach po wprowadzeniu w życie podatku od aktywów może się zmniejszyć, ponieważ kredyty mieszkaniowe są to kredyty udzielane na bardzo niskich marżach. – Czyli są to produkty o niskiej rentowności dla banku. Może się więc okazać, że dla banku korzystniej będzie w ogóle nie udzielać tego kredytu, nie powiększać swoich aktywów, niż udzielać tych kredytów bardzo drogich – podkreśla. I wtedy akcja kredytowa może być wstrzymana.
Natomiast według doktora Andrzeja Kurnickiego, kierownika Katedry Finansów i Bankowości Uczelni Łazarskiego, wcale tak nie musi się stać. Wręcz przeciwnie.
– Banki powinny zwiększać akcję kredytową, i wtedy mogłyby nawet więcej zarobić na marżach. Są też rezerwy w polskim sektorze bankowym, jak chociażby wskaźnik kredytów w stosunku do depozytów. Trzeba więc kredytować gospodarkę, polskie firmy i tą masą kredytowania bank może zwiększyć i zysk, i ewentualną dywidendę.
Ale banki chcą jednak podnosić marże i opłaty. I zmniejszać akcję kredytową.
– Ale wtedy zmniejszą się też ich zyski ze spreadów. Czyli różnica między tym, co płacą w depozytach, a tym co pobierają w formie stóp procentowych od kredytów. Te marże w Polsce, razem z prowizjami są na poziomie 4–5 proc., a np. w Niemczech to tylko 1,5 proc. I warto, by KNF sprawdził, czy banki nie przeprowadzają pewnej reorganizacji kosztowej w ten sposób, a próbują to przerzucić na klientów. Rynek jest w miarę konkurencyjny, ale gdyby to zrobiły wszystkie banki, to byłaby to zmowa kartelowa – zauważa gość Polskiego Radia 24, dr Kurnicki.
I dodaje, że większy wpływ mogłoby mieć wprowadzenie przez KNF bardziej restrykcyjnej polityki wobec kredytobiorców, co ograniczyłoby liczbę osób spełniających te wymagania.
Sylwia Zadrożna, Błażej Prośniewski, Kamil Piechowski, Małgorzata Byrska