Udzielanie kredytów hipotecznych jest dla banków jedną z form wykorzystania pieniędzy, które gromadzone są m.in. poprzez lokaty. Zarabiają na oprocentowaniu depozytów, marży kredytowej oraz pobieranych prowizjach. Oczywiście, każdy kredyt wiąże się z ryzykiem, a nieuregulowanie zadłużenia to strata dla banku.
Zabezpieczenia przed ryzykiem kredytów hipotecznych
By chronić swoje interesy, banki przede wszystkim szczegółowo sprawdzają sytuację finansową osób ubiegających się o kredyty. Dlatego, jeśli staramy się o kredyt, to bank dokładnie prześwietli naszą historię kredytową.
– Wiarygodność kredytowa jest uzależniona m.in. od tego, czy w przeszłości już pokazaliśmy, że jesteśmy osobą wiarygodną, że jesteśmy osobą odpowiedzialną i terminowo spłacamy swoje raty. Niewiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że informacje na ich temat są zapisane nie tylko w BIK-u, czyli w tej bazie związanej z „historią bankową”, ale możemy też trafić do wielu innych baz dłużników. Na przykład, gdy będziemy się opóźniali z zapłatą rachunków za media, albo za zasądzone alimenty. Możemy wówczas trafić na taką czarną listę, a banki też takie informacje sprawdzają – tłumaczy Jarosław Sadowski, ekspert z Expandera.
Banki gromadzą informacje
Banki chcą zgromadzić o nas jak najwięcej informacji, by nie mieć w przyszłości problemów z klientami, którzy nie spłacają kredytów.
– Weryfikowany jest dochód, czyli na jaką wysokość kredytu może sobie dana osoba pozwolić, i to jest główne kryterium. Następnie, czy może wprowadzić jakieś dodatkowe zabezpieczenie, np. inną nieruchomość, lub czy więcej osób może podpisać kredyt, czyli chociażby rodzice albo osoby z bliskiego otoczenia rodziny – dodaje Maciej Górka z portalu Domiporta.pl.
A wszystko po to, by upewnić się czy klient będzie się starał dotrzymać warunków umowy kredytowej, czyli terminowo spłacał dług.
Kupujemy nieruchomość, ale odpowiadamy całym majątkiem…
Jednak bank chce mieć też pewność, że w przypadku problemów ze spłatą kredytu będzie mógł w inny sposób odzyskać zainwestowane pieniądze, i dlatego zabezpiecza ten kredyt.
– Odpowiadamy całym swoim majątkiem, czyli nie tylko nieruchomością, ale po prostu do wysokości zobowiązania jakie podjęliśmy wobec banku. To jest o tyle niebezpieczna sytuacja, że fluktuacje na rynku nieruchomości powodują to, iż ceny nieruchomości spadają, i nasza nieruchomość nagle traci na wartości. Tym samym kredyt, który musimy spłacić jest wyższy, zobowiązanie względem banku jest wyższe niż wartość naszej nieruchomości. I niestety, mimo iż sprzedamy mieszkanie, czy też dom, to różnicę będziemy musieli dopłacić z własnych środków – podkreśla ekspert.
…choć w Stanach Zjednoczonych bywa inaczej
W USA zdarza się, że kredyt hipoteczny jest zabezpieczony tylko na danej nieruchomości.
– W przypadku kłopotów możemy do banku oddać nieruchomość, np. zapakować dokumenty i klucze do koperty i wysłać do banku, czyli zostawić ten problem bankowi, o nic się więcej nie martwiąc. Natomiast takie rozwiązanie, gdy bank może windykować, ściągać swoje należności tylko z nieruchomości, a cały nasz pozostały majątek jest bezpieczny, funkcjonuje tylko w 1/3 stanów amerykańskich, ponieważ nie jest to prawo federalne, a stanowe – dodaje Michał Krajkowski, główny analityk NOTUS Doradcy Finansowi.
W innych stanach kredytobiorca jest zobowiązany jednak do spłaty całego kredytu.
Unia woli niezbędny limit wkładu własnego
W Unii Europejskiej banki dodatkowo zabezpieczają się przed ryzykiem źle spłacanych kredytów
– Bank nie udzieli większego kredytu niż 80 proc. wartości nieruchomości. Także w Polsce od kilku lat jest przyjęty ten standard niefinansowania nieruchomości w 100 proc. To jest o tyle ważne, że mimo zmian cen nieruchomości na rynku bank jest pewny tego, że nawet jeśli cena nieruchomości spadnie, to dłużnik po sprzedaniu nieruchomości będzie w stanie oddać cały dług – podkreśla Maciej Górka.
W Polsce w tym roku wartość zaciąganego kredytu nie może przekroczyć 90 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Natomiast od 2016 r. wkład własny będzie musiał wynosić 15 proc., a od 2017 r. – 20 proc.
Justyna Golonko, mb