Obecnie nasz rynek mieszkaniowy to prawie 80 proc. Polaków mieszkających w swoich mieszkaniach, to program wsparcia w zakupie, czyli Mieszkanie dla Młodych. I w tym roku zaczął również działać Fundusz Mieszkań na Wynajem, realizowany przez BGK.
Rynek mieszkaniowy 2015
Sytuacja osób dobrze sytuowanych na rynku mieszkaniowym jest bardzo dobra. Wybór nowych lokali jest duży, specjalną pomoc w zaciągnięciu kredytu oferuje państwo. Jest też program BGK wspierający komercyjny rynek najmu.
– Dla tych, którzy mają wysokie zarobki, sytuacja jest idealna. Ogromna podaż mieszkań, ceny stabilne, czyli tylko kupować. Ale jest też, i to przeważająca grupa Polaków, która o własnych czterech kątach może tylko pomarzyć – zauważa gość Jedynki red. Marek Wielgo z Gazety Wyborczej.
Bowiem jak wynika z badań Fundacji Habitat for Humanity Poland 65 proc. przebadanych gmin posiada mniej niż 100 mieszkań komunalnych, tymczasem w kolejkach po nie stoi około 80 tys. potrzebujących. Sytuacja ta nie ulega znaczącej poprawie od 15 lat.
– To są zresztą tylko takie szacunki, bo tak naprawdę to nikt nie wie, ile jest takich rodzin. Te obliczenia zapewne dotyczą osób, które są zarejestrowane w kolejkach. A ogromna rzesza ludzi nawet nie stara się o mieszkanie komunalne, ponieważ sytuacja jest beznadziejna – wyjaśnia red. Wielgo.
Wielki polski plac budowy
Paradoksalnie Polska jest obecnie jednym z największych rynków budownictwa w Europie. Buduje się bardzo dużo i deweloperzy sprzedają bardzo dużo mieszkań.
– A rok 2015 można zaliczyć do rekordowych, głównie dzięki niezwykle niskim stopom procentowym. Efektem tego są tanie kredyty. Z drugiej strony, jeśli ktoś ma kapitał, i nie chce dostać 2 proc. na lokacie w banku, szuka alternatywy. Badania Narodowego Banku Polskiego wskazują, że wiele osób znalazło tę alternatywę na rynku mieszkaniowym. Kupuje się mieszkania, wykańcza i wynajmuje. Ponieważ z wynajmu można zyskać znacznie więcej niż z bankowej lokaty – podkreśla gość Polskiego Radia 24 Bartosz Turek z Lion's Banku.
I dodaje, że w Polsce jest problem, jeśli chodzi o rynek najmu. Ponieważ jest on bardzo mały.
– W Europie Zachodniej kilkanaście procent stanowią mieszkania wynajmowane, a u nas średnio to 4 razy mniej, mamy tylko ok. 4 proc. najemców, co w skali kraju stanowi 500–600 tys. podpisanych umów najmu na zasadach rynkowych. Natomiast w Niemczech prawie 40 proc. obywateli wynajmuje, a w Szwajcarii ponad 50 proc. obywateli wynajmuje mieszkania – wylicza gość Polskiego Radia 24.
Największe problemy rynku mieszkań
Patrząc z kolei na działania rządu to widać przede wszystkim, że wspierany jest zakup własnego mieszkania, a także wynajem, ale po cenach rynkowych.
– Ale i ten wynajem i Fundusz Mieszkań na Wynajem, który utworzył Bank Gospodarstwa Krajowego, to jest jeszcze pieśń przyszłości. Na razie BGK ma kilka czynszówek w swoim portfelu, to jest niespełna tysiąc mieszkań, natomiast są to mieszkania wynajmowane na zasadach komercyjnych. Czyli dla osób, które mają stosunkowo wysokie zarobki. Natomiast całkowicie „leży” w Polsce budownictwo czynszowe, dla ludzi mało zarabiających. I budownictwo komunalne, w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego – ocenia gość Jedynki.
Statystyki GUS wskazują, że na przeciętną gminę przypadają dwa budowane mieszkania komunalne, rocznie. To jest po prostu nic. Ale jest szansa, że to się zmieni.
– Bo jest już taki program, gdyż poprzedni Sejm uchwalił ustawę, która reaktywowała budownictwo o umiarkowanych czynszach, w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego lub spółdzielni. Już w tej chwili gminy i spółki komunalne mogą występować do BGK o preferencyjne kredyty. Problem jednak polega na tym, że tych pieniędzy w budżecie jest bardzo mało – zwraca uwagę Marek Wielgo.
Korzyści z mieszkań na wynajem jest wiele…
W tych krajach gdzie jest mały rynek najmu, to jest on bardziej rozchwiany, ceny bardziej rosną w okresach prosperity i bardziej spadają w okresach kryzysów. Natomiast w tych krajach gdzie jest duży rynek najmu ceny są bardziej stabilne.
– Dlatego powinno nam zależeć, aby najmu było jak najwięcej – uważa Bartosz Turek. Jego zdaniem, można rozważać wprowadzenie np. ulg podatkowych.
– Osoba fizyczna, która inwestuje na rynku mieszkaniowym, w mieszkania na wynajem, korzysta już z polskiego prawa w taki sposób, że po pierwsze: korzystając z umów o najem okazjonalny nie należy się obawiać tego, że ktoś zamieszka i nie zechce opuścić lokalu. Ponieważ ten najem pozwala na uproszczony tryb eksmisji, jeżeli ktoś np. nie płaci za najem. A z drugiej strony system podatkowy jest tak skonstruowany, że kupując mieszkanie na wynajem, można zgodnie z prawem płacić bardzo niewielki podatek, albo podatku od zysków za wynajem w ogóle nie płacić. Korzystając np. z amortyzacji. Jeśli też ktoś kupuje mieszkanie na kredyt, to odsetki może wliczyć w koszty uzyskania przychodu – zaznacza ekspert z Lion’s Banku.
Czyli łatwo jest nie płacić podatku od wynajmowania mieszkania. No i są jeszcze tanie kredyty. Inwestorom opłaca się więc kupować mieszkania na wynajem.
…ale ciągle są za drogie
Ale z drugiej strony najem w Polsce jest bardzo drogi. Mieszkaniec dużego miasta musi wydać na wynajem kawalerki ponad 40 proc. swoich dochodów. Czyli prawie połowę pensji trzeba wydać, aby sobie zapewnić dach nad głową. Co w skali europejskiej stanowi bardzo dużo. W Bernie wystarczy 20 proc. dochodów, a w Berlinie 25 proc. A ponieważ większość Polaków zarabia poniżej średniej, to nawet połowę można wydawać na wynajęcie – zwraca uwagę Bartosz Turek.
Gdyż podaż tych mieszkań jest mała i przez to ceny są wysokie.
- Trzeba więc wspierać najemców. Zamiast wielkich programów mieszkaniowych. Może to być program dla rodzin z dziećmi, gdzie wydatki na najem można odliczyć od dochodu w PIT. I to może dawać kilkaset złotych miesięcznie, faktycznych oszczędności dla rodziny. I wtedy też zmalałaby ta całkiem spora szara strefa najmu. Ci którzy nie płacą podatku zostaliby po prostu ujawnieni – proponuje gość PR24. A to raczej dobra wiadomość dla Ministerstwa Finansów...
Mieszkanie dla Młodych zamiast wynajmowania
Ten działający już Program wspierania zakupu własnego mieszkania też się zmienia. Został włączony np. rynek wtórny nieruchomości.
– Od września tego roku można już w MdM-ie ubiegać się o dotacje przy zakupie mieszkania używanego. Można więc kupować mieszkanie od dewelopera, albo używane. Z kolei rodziny wielodzietne mogą liczyć na znacznie większe pieniądze. Górny limit to sto kilkanaście tysięcy złotych w formie dopłaty. Choć średnia to około 23 tysięcy złotych. I też często banki traktują to jako wkład własny – przypomina gość z Lion's Banku.
Ale niestety, Program został bardzo zliberalizowany, łatwiej o pieniądze, i jest wielu chętnych na te kredyty z dopłatą. W roku 2016 może się okazać, że pieniędzy po prostu zabraknie.
Program budownictwa z kampanii wyborczej
Jest też jeszcze program, który został ogłoszony w czasie kampanii wyborczej przez Prawo i Sprawiedliwość, o budowie mieszkań w cenie ok. 3 tys. zł/mkw.
– I ten program ma pozwalać wynajmować mieszkania. Natomiast, jeśli później te mieszkania miałyby przechodzić na własność najemców, to może się okazać, że ci którzy w czynszu spłacą te mieszkania, zostaną do nich „przykuci”. W tym momencie traci się ten bardzo duży plus rynku najmu, który mobilizuje ludzi do tego, aby szukali pracy. Jeżeli nie ma jej w Warszawie, to można się przenieść do Wrocławia, nie ma mieszkania na własność, lecz wynajęte i wtedy można szybko się przeprowadzić w poszukiwaniu pracy. Idzie się tam, gdzie jest praca. Jeśli te mieszkania przejdą na własność to główna część majątku takiej osoby będzie zamrożona w mieszkaniu. I pracy będzie się szukało tylko w okolicy miejsca zamieszkania – tłumaczy Bartosz Turek.
Jeśli nie będzie też progu dochodu, to skorzysta z tego wiele osób i może się okazać że problem będą mieli ci, którzy mają teraz mieszkania i będą chcieli je sprzedać, by kupić większe.
– Dlatego ten program trzeba zrobić z głową, aby nie zniszczyć rynku, który mamy. Lepiej promować najem w czystej postaci – dodaje gość PR24.
Wielka płyta do wymiany?
Problemów polskiego rynku budowlanego jest jednak więcej.
– Mamy problem, który tak naprawdę dopiero za kilka lat będzie takim namacalnym problemem. To budownictwo wielkopłytowe, które w Polsce stanowi aż 4 mln mieszkań. I gdybyśmy chcieli ten cały zasób wymienić, i to nie w ciągu najbliższych 10 czy 30 lat, ale do 2100 roku, to już dzisiaj musielibyśmy podwoić produkcję największych miast. Rokrocznie buduje się w Polsce takiego budownictwa wielorodzinnego średnio ok. 60–70 tys. lokali. A gdybyśmy chcieli tylko i wyłącznie wymienić tę wielką płytę, i zakończyć ten proces w 2100 roku, to musimy co roku zacząć budować dodatkowe 50 tys. mieszkań – podkreśla Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Bo też ta tkanka mieszkaniowa – różnie się starzeje. Jak dodaje red. Marek Wielgo, złośliwi twierdzą, że te budynki z wielkiej płyty będą dłużej stały, niż te budowane współcześnie przez deweloperów.
– Na pewno nie ma potrzeby wymiany wszystkich mieszkań wielkopłytowych. A deweloperzy w wielkich aglomeracjach mogą być w miarę spokojni, bo rodziny mieszkające w tej wielkiej płycie będą chciały poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Chociażby kwestia garażu podziemnego jest teraz coraz ważniejsza, ponieważ już w tej chwili nie ma miejsca na samochody, i to jest problemem. A na pewno jest większym komfortem posiadanie mieszkania z zagwarantowanym miejscem postojowym. I dlatego w większych miastach ten proces będzie postępował. Natomiast większy problem będzie dotyczyć wielu domów np. sprzed I wojny światowej – ocenia gość Jedynki.
Trzeba i budować, i zmieniać przepisy
Na pewno oprócz wydawania pieniędzy z budżetu na programy wspierające budownictwo, warto też przyjrzeć się przepisom, m.in. lokatorskim.
– Ustawa o ochronie praw lokatorów wręcz prosi się o zmianę. Projekt takiej gruntownej nowelizacji powstał kilka lat temu, i dziwnym trafem gdzieś w szufladzie kancelarii premiera się zagubił. A przede wszystkim trzeba spowodować, żeby to gminy mogły decydować o swoich mieszkaniach. Dzisiaj raz przydzielone mieszkanie komunalne staje się w zasadzie „własnością” danego lokatora, ponieważ można je nawet „odziedziczyć”. Nie ma możliwości sprawdzenia dochodów takiego lokatora, tego czy jego sytuacja materialna pozwala mu na wyprowadzkę, na kupno mieszkania za kredyt komercyjny, lub na wynajem na warunkach rynkowych. Szacuje się, że co 10 mieszkanie komunalne zajmują osoby, które mogłyby sobie spokojnie poradzić na wolnym rynku – podkreśla Marek Wielgo.
I jest jeszcze najgorsza praktyka, czyli sprzedaż zasobów komunalnych, w sytuacji ich ciągłego braku.
– Co prawda ta sprzedaż dotyczyła głównie budynków w fatalnym stanie technicznym, i gmina w ten sposób pozbywała się kłopotu z utrzymywaniem tych nieruchomości. Te zasoby na pewno topniały, choć ostatnio już mniej. Szansą jest natomiast budowanie mieszkań przez TBS-y, pod warunkiem, że w budżecie będą pieniądze na dopłaty do kredytów preferencyjnych – dodaje gość Jedynki.
A już wiadomo, że przyszłoroczny budżet, nad którym debatuje Sejm, jest raczej dość napięty.
Krzysztof Rzyman, Sylwia Zadrożna, Elżbieta Szczerbak, Małgorzata Byrska