Program Mieszkanie Plus przewiduje budowę tanich lokali na wynajem w budynkach stawianych na państwowych i samorządowych gruntach. Przewidziano też dochodzenie do uzyskania własności takich mieszkań oraz tworzenie indywidualnych kont dla oszczędzających na własne lokum.
Główną rolę w realizacji programu odgrywa Bank Gospodarstwa Krajowego Nieruchomości, który pozyskuje na ten cel działki budowlane. Bank podpisał już umowy i listy intencyjne z kilkudziesięcioma samorządami i instytucjami państwowymi.
Mieszkania będą powstawać w całym kraju
Budowa pierwszych mieszkań rozpoczęła się w grudniu ubiegłego roku w Białej Podlaskiej i Jarocinie. W tym tygodniu została podpisana umowa z Wałbrzychem.
Coraz więcej gmin przestępuje do programu Mieszkanie Plus, a liczba miejscowości zainteresowanych jego realizacją prawdopodobnie jeszcze się zwiększy. Współpraca z BGK może być szczególnie atrakcyjna dla władz tych miast, które nie wzbudzają zainteresowania deweloperów i prywatnych inwestorów.
Mieszkania na wynajem będą budowane w całym kraju - nie tylko w najbardziej atrakcyjnych miejscach, zwraca uwagę w Polskim Radiu 24 Bartosz Turek, ekspert Open Finance.
Bartosz Turek Jeżeli spojrzymy na listę miast, które podpisały już stosowne listy intencyjne, to faktycznie są one rozlokowane w całym kraju.
- Jeżeli spojrzymy na listę miast, które podpisały już stosowne listy intencyjne, to faktycznie są one rozlokowane w całym kraju. Są to też duże miasta, jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Katowice, Łódź itd. Ale są też mniejsze miejscowości, np. Kobyłka, Nowa Dęba, Zduńska Wola, Pelplin, Biała Podlaska, Jarocin. To nie są największe miasta w Polsce, ale też kwalifikują się do tego pilotażowego programu prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Co więcej w Białej Podlaskiej, Jarocinie i Wałbrzychu podpisano umowy i nawet zaczynają już się budować mieszkania. Zaczyna się już więc coś dziać – podkreśla ekspert. – To o tyle ciekawe, że jeszcze nie ma stosownej ustawy, a już pilotażowy program zaczyna działać, czyli BGK stara się zdobyć jak najwięcej doświadczenia w prowadzeniu takich inwestycji, co jest dużym wyzwaniem organizacyjnym – dodaje.
Jeszcze w czerwcu dojdzie do podpisania kolejnych umów
Program Mieszkanie Plus zatem wyraźnie rozkręca się. Jeszcze w czerwcu dojdzie do podpisania kolejnych umów, zapowiada w radiowej Jedynce Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGK Nieruchomości.
Włodzimierz Stasiak Pod koniec czerwca planujemy ogłosić rozpoczęcie kilku następnych inwestycji.
- Najwyższa pora, żeby ruszały kolejne budowy. I tak też się stanie. Pod koniec czerwca planujemy ogłosić rozpoczęcie kilku następnych inwestycji. Mamy w tej chwili podpisanych już kilkanaście warunkowych umów inwestycyjnych i do końca czerwca stawiamy sobie taki cel, żeby przed wakacjami podpisać kolejnych kilkanaście. To jest dobry prognostyk na to, że po wakacjach, w drugiej połowie roku powinny się pojawić kolejne inwestycje. Tak więc program rozkręca się i w najbliższym czasie będzie coraz więcej inwestycji już w trakcie realizacji – zapowiada gość radiowej Jedynki.
Kryteria dla najemców jeszcze nie do końca określone…
Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości w Home Broker, przyznaje, że program nabiera realnych kształtów, jednak brakuje jeszcze ustaleń dotyczących zasad rozdziału oddawanych do użytku mieszkań.
Marcin Krasoń Nadal największą niewiadomą pozostaje sposób, w jaki będą dystrybuowane te mieszkania.
- Zaczęło się coś dziać, jeżeli chodzi o temat Mieszkania Plus. Co jakiś czas otrzymujemy komunikat, że BGK Nieruchomości podpisał jakąś umowę, co do miejsca budowy kolejnego osiedla w programie. Najnowsze informacje dotyczyły Wałbrzycha, wcześniej mieliśmy Sochaczew i Wieluń, a także informację o tym, że BGK Nieruchomości podpisał umowę z Pocztą Polską, która ma przekazać grunty w kilku ważnych miejscach, między innymi w Warszawie i Wrocławiu. Nadal tylko największą niewiadomą pozostaje sposób, w jaki będą dystrybuowane te mieszkania. Na pewno budowa 200 mieszkań w Wieluniu czy w Wałbrzychu to bardzo dobra wiadomość dla mieszkańców tych miast. Nie wiemy tylko, jakie będą zasady przydzielania tych lokali – zaznacza analityk.
… poza warunkiem minimalnej zdolności czynszowej
Kryteria dla przyszłych najemców nie są jeszcze do końca określone, przyznaje Włodzimierz Stasiak.
- Pracujemy nad tym. Już teraz mogę powiedzieć, że w tej części, za której realizację my jesteśmy odpowiedzialni, a jest to część komercyjna, czyli nie jest to budownictwo społeczne, komunalne, czy tym bardziej socjalne, musi być spełnione kryterium pewnej minimalnej zdolności czynszowej. Czyli zdolności do tego, żeby zaspokoić podstawowe potrzeby życiowe i być w stanie zapłacić czynsz, który jest ustalany w tych „naszych” mieszkaniach na zasadach komercyjnych, czyli musi zapewniać zwrot dla inwestorów. Co do pozostałych kryteriów, to myślimy nad takim rozwiązaniem, żeby włączyć w dużym stopniu w ustalanie tych zasad samorządy. Jesteśmy przekonani, że samorządy najlepiej się orientują co do tego, jakie są potrzeby mieszkaniowe w danej lokalizacji. Jeśli chodzi o to minimum zdolności czynszowej, to planujemy uwzględniać w tym wpływy z programu 500+, co będzie spójne z założeniem, że te mieszkania mają zachęcić polskie rodziny do posiadania większej liczby dzieci, co jest potrzebne do tego, aby przeciwdziałać zapaści demograficznej, jaka nam grozi – podkreśla wiceprezes BGK Nieruchomości.
Chętnych nie zabraknie
Choć kryteria dla najemców nie są zatem jeszcze do końca znane, to jednego można być pewnym, że chętnych potencjalnych lokatorów, a w perspektywie możliwie, że i właścicieli takich mieszkań nie zabraknie, przewiduje Bartosz Turek. Program przewiduje bowiem, przypomnijmy, możliwość nabycia do mieszkań prawa własności po 30 latach użytkowania, po spełnieniu określonych warunków.
- Popyt na takie mieszkania będzie znacznie większy niż podaż. Te tanie mieszkania na wynajem z opcją dojścia do własności mają kosztować od 10 do 20 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy miesięcznie. Taki ma być czynsz. Dodatkowo, jeśli ktoś będzie chciał zostać właścicielem takiego mieszkania, to będzie musiał do tego czynszu doliczyć 20 proc. Do tego jeszcze trzeba będzie doliczyć opłaty administracyjne, czyli w przypadku Warszawy, biorąc pod uwagę górne widełki, można liczyć się z tym, że 50-metrowe mieszkanie z dojściem do własności będzie można wynająć za ok. 1700 zł. W perspektywie 30 lat daje nam to łączny koszt ok. 612 tys. zł. Oczywiście tutaj nie uwzględniamy tego, że ten czynsz może się zmieniać w czasie, wraz z tym, jak będą się zmieniały stopy procentowe, czy jak będzie zmieniać się poziom cen, czyli jak będziemy mieli do czynienia z inflacją. Bez wątpienia te czynsze będą indeksowane – przewiduje gość radiowej Jedynki. – Gdybyśmy takie mieszkanie chcieli kupić normalnie na rynku, od dewelopera czy używane, to już musielibyśmy wydać ok. 390 – 400 tys. zł w Warszawie. Ale do tego jeszcze trzeba doliczyć to, że zadłużamy się na zakup takiego mieszkania, czyi dochodzą nam odsetki, opłaty administracyjne itd. Jakby zsumować to wszystko, to mogłoby się okazać, że takie mieszkanie kupione na rynku będzie nas kosztowało dwa razy więcej niż lokal w ramach programu Mieszkanie Plus. Bez wątpienia będzie więc więcej chętnych na te mieszkania niż lokali – podkreśla.
Udział w programie banków komercyjnych
Zatem można się spodziewać, że popyt na takie mieszkania będzie duży. Tak samo jak kapitał potrzebny do zrealizowania już zaplanowanych i przyszłych inwestycji w programie. Stąd, jak podkreśla Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich, w programie większą rolę powinny odgrywać banki komercyjne.
Bolesław Meluch Program zakłada w tej chwili największy udział BGK. Natomiast w stosunku do sektora bankowego, czyli pozostałych banków nie wystosowano zaproszenia do współdziałania.
- Program zakłada w tej chwili największy udział Banku Gospodarstwa Krajowego. Natomiast w stosunku do sektora bankowego, czyli pozostałych banków nie wystosowano zaproszenia do współdziałania. Chyba że poszczególne przedsięwzięcia będą realizowane przez takie podmioty, które będą zaciągały kredyty inwestycyjne w innych bankach. Od samego początku trzeba było podjąć ten wysiłek, żeby zaprosić do współpracy w realizacji programu wszystkie podmioty mogące być nim zainteresowane, czyli np. banki, fundusze inwestycyjne, deweloperów, ale także TBS-y – uważa ekspert.
W programie jest miejsce dla innych banków, zgadza się Włodzimierz Stasiak.
- Bank Gospodarstwa Krajowego jako bank państwowy został wskazany do tego, żeby rozpocząć te działania inwestycyjne, ale podkreślam, że BGK nie inwestuje pieniędzy podatników, tylko inwestuje pieniądze z własnych środków, w związku z czym musi tych inwestycji dokonywać na zasadach komercyjnych, oczekując odpowiedniej rynkowej stopy zwrotu. Ja traktuję udział BGK jako kapitał zasiewowy, bo potrzeby na rynku mieszkaniowym są olbrzymie. Jak się szacuje, nawet sięgające do 3 mln mieszkań. Jeżeli ta luka ma być wypełniona do roku 2030, to średnio rocznie w tym okresie musiałoby powstawać na rynku 210 – 220 tys. mieszkań, co przy dzisiejszym poziomie oddawania nowych lokali w liczbie ok. 150 tys. rocznie oznacza zwiększenie tej podaży nowych mieszkań o kolejne 60 – 70 tys. W związku z tym będzie duże zapotrzebowanie na kapitał, tutaj zaangażowanie BGK nie będzie wystarczające. Będzie potrzebne finansowanie kapitałowe i finansowanie dłużne. Banki mogą się zaangażować w finansowanie dłużne. Będzie też potrzebne finansowanie kapitałowe i stąd też z dużą radością odbieramy informacje, że w kolejnym projekcie ustawy o tzw. REIT-ach znalazła się możliwość inwestowania tych REIT-ów w mieszkania. To będzie bardzo dobry wehikuł do pozyskania finansowania kapitałowego z rynku – podkreśla gość radiowej Jedynki.
Obecnie ważą się losy projektu ustawy, która wprowadza do polskiego prawa REIT-y (z ang. Real Estate Investment Trust), czyli podmioty inwestujące w istniejące nieruchomości komercyjne i osiągające zyski z ich najmu lub dzierżawy. Zwykle mają one formę spółki akcyjnej lub komandytowo-akcyjnej.
Zaś sam BGK Nieruchomości dysponuje obecnie potencjałem budowy około 20 tys. mieszkań, w ponad 70 miastach w całej Polsce.
Sylwia Zadrożna, Justyna Golonko, Dariusz Kwiatkowski, Anna Wiśniewska