Według wstępnych planów ziemię rolną będzie mógł nabywać tylko rolnik, posiadający już nie więcej niż 300 hektarów i prowadzący działalność na terenie danej gminy od co najmniej pięciu lat.
Koniec okresu ochronnego dla Polski
Już 1 maja kończy się 12-letni okres ochronny na zakup polskiej ziemi przez obcokrajowców. Aby zapobiec spekulacjom i masowemu wykupowi gruntów, resort rolnictwa przygotowuje zmiany przepisów. Chce objąć obrót ziemią ścisłą kontrolą. Tylko rolnik będzie mógł kupować ziemię rolną.
– Zmiana zarówno ustawy o ustroju rolnym, jak i innych ustaw, przewiduje ograniczenie wykupu, sprzedaży ziemi z Zasobów Własności Rolnej Skarbu Państwa, czyli ziemi, którą dysponuje Agencja Nieruchomości Rolnych. Preferowana będzie dzierżawa tych gruntów. Z drugiej strony nowelizacja ogranicza nie tylko obrót ziemią będącą we władaniu Agencji, ale także obrót między rolnikami. I tutaj także zwiększy się nadzór państwa w tym zakresie. Większe kompetencje dostanie ANR – wyjaśnia gość Jedynki: Monika Orłowska z BGŻ BNP Paribas.
Dodatkowo wprowadza się definicję gospodarstwa rodzinnego, zaś rolnicy indywidualni będą mieli największe prawa i możliwości zakupu gruntów rolnych. Ogranicza się te preferencje do 300 ha użytków rolnych. Nabywcami mogą być nie tylko rolnicy indywidualni, ale także osoby fizyczne posiadające kwalifikacje rolnicze. Mogą one mieć albo wykształcenie rolnicze, albo pracować w gospodarstwie rolnym, czy też w spółce rolnej, i zamieszkiwać przez co najmniej pięć lat w gminie, gdzie leży jedna z ich nieruchomości, muszą też prowadzić to gospodarstwo osobiście.
Ograniczony obrót ziemią od 1 maja
Nowe przepisy to duża zmiana wobec tego, co mamy teraz. Obecnie mamy do czynienia z wolnym obrotem ziemią rolną. Od 1 maja ta sytuacja najprawdopodobniej się zmieni.
– Mówi się, że powodem obostrzeń w obrocie ziemią jest zabezpieczenie przed wykupem ziemi przez cudzoziemców. Na Zachodzie, w niektórych krajach, hektar ziemi rolnej jest 2–3 razy tańszy niż w Polsce. Ale są też kraje, gdzie za hektar płaci się wielokrotnie więcej niż w Polsce. Oczywiście średnio w krajach Europy Zachodniej ziemia jest wyraźnie droższa. I teoretycznie rolnicy z tych państw mogliby po 1 maja 2016 r. kupować ziemię u nas – tłumaczy gość Polskiego Radia 24: Bartosz Turek z Lion’s Banku.
Natomiast do tego dnia, tak Polska umówiła się w traktacie akcesyjnym, obywatele Unii Europejskiej nie mogli kupować w sposób wolny ziemi w Polsce.
Bez ochrony ziemia zdrożeje?
Ograniczenie wolnego obrotu ziemią rolną miało duży wpływ na sytuację na rynku rolnym. Rolnicy, choć nie tylko, zaczęli się spodziewać, że po otwarciu tego rynku ceny gruntów mocno wzrosną.
– Dlatego ci, którzy myśleli o sprzedaży, woleli poczekać jakiś czas, żeby sprzedać drożej. A ci, którzy chcieli kupić, wiedzieli, że niedługo będzie jeszcze drożej, więc chcieli dokonać transakcji jak najszybciej. I to powodowało, że ceny ziemi w Polsce bardzo szybko rosły. Średnio, rocznie aż o 17 proc. Pod koniec 2004 roku ta cena wynosiła ok. 6 tys. zł za hektar, a teraz 1 ha kosztuje ok. 36 tys. zł. Czyli ceny nieruchomości rolnych wzrosły prawie sześciokrotnie – podkreśla Bartosz Turek.
Oczywiście te ceny nie rosłyby nieustannie. W końcu przyszłaby korekta na tym rynku. Bo rolnicy zaczęliby się zastanawiać, czy wydawanie coraz większych sum za ziemię ma sens ekonomiczny, czy to się opłaci, ponieważ produktywność nie rośnie tak szybko, jak ceny.
– Dlatego spekulacje na tym rynku mogłyby doprowadzić do krachu. Stąd uspokojenie tego rynku bez wątpienia było potrzebne. Ale czy aż tak drastycznymi metodami, jak te zaproponowane przez rząd? – komentuje gość Polskiego Radia 24.
Ceny polskiej ziemi rolnej
Jakie mogą być prognozy dla cen „uwolnionej’ ziemi rolnej? Przewidywania są różne. Zdaniem Moniki Orłowskiej, spadku cen oczywiście nie można wykluczyć.
– Chociażby z tego tytułu, że popyt zostanie znacznie ograniczony. Także sama preferencja przy zakupie ziemi przez rolników indywidualnych do 300 ha wskazuje, że te gospodarstwa wielkoobszarowe, które posiadają największe środki finansowe do inwestowania – teraz będą wykluczone z tego rynku. Co może odbić się właśnie na poziomie cen, na ich spadku – zauważa ekspertka.
Dane z nowych krajów członkowskich UE, które w 2014 uwolniły rynek ziemi, ale wprowadziły dodatkowe obostrzenia, wskazują że tylko na Litwie pojawił się spadek cen. W pozostałych krajach – jeszcze nie.
Obecnie najdroższe ziemie rolne są w woj. wielkopolskim i kujawsko-pomorskim, cena wynosi ok. 50 tys. zł/ha. Najtaniej jest w woj. świętokrzyskim i podkarpackim – około 20 tys. zł/ha.
Nabywca i sprzedający, czyli zmienia się i popyt, i sprzedaż
Nowa, będąca jeszcze w fazie dyskusji, ustawa wprowadza obostrzenia zarówno po stronie podażowej, jak i popytowej. Większe oczywiście po stronie podażowej, gdzie aktywnie działała ANR, gdzie transakcji sprzedaży ziemi, będącej w dyspozycji Agencji, było dużo. Podaż może tu być ograniczona znacząco.
– Jednak większa skala ograniczeń będzie dotyczyła popytu, i to na terenie całej Polski. Zarówno tam, gdzie Agencja Nieruchomości Rolnych aktywnie działała, jak i tam, gdzie tak nie było. Natomiast od strony rolnika znaczenie będą miały lokalne preferencje. Tam, gdzie dominujące są gospodarstwa wysokotowarowe, gdzie zainteresowanie rynkiem ziemi jest bardzo duże, oczekujemy, że ten popyt nie wygaśnie i w dalszym ciągu będzie duży. I rolnicy nadal będą zainteresowani nabywaniem ziemi. Oczywiście, jeśli są to gospodarstwa powyżej 300 ha, to ta możliwość zostanie im zdecydowanie ograniczona, ponieważ gospodarstwo można będzie powiększać tylko do 300 ha – podkreśla gość radiowej Jedynki.
Przy czym ustawa nie preferuje działu dużych gruntów i odsprzedawania. Zakłada, że w takim przypadku możliwy będzie odkup tych ziem przez ANR i możliwa będzie też dzierżawa.
Jak dodaje Monika Orłowska: – Przy dzierżawie też preferowani są rolnicy indywidualni, gospodarstwa rodzinne do 300 ha. Ma tu znaczenie zarówno obrót prywatny, jak i ziemie, które rolnicy nabyli od ANR w latach poprzednich – ocenia ekspertka.
Komu potrzebna jest ziemia rolna?
Ziemi potrzebują np. deweloperzy, którzy budują magazyny, przede wszystkim wokół miast.
– Problem natomiast polega na tym, że przeważnie nie ma planów miejscowych dla obszarów gminy i nie ma prawa lokalnego, które reguluje, co i gdzie można robić, jakie docelowo ma być przeznaczenie danej działki. I dlatego o tym, w jaki sposób można wykorzystywać ziemię – decydują urzędnicy, wydając decyzje administracyjne, tzw. warunki zabudowy. Często było tak, że inwestor kupował ziemię rolną i dążył do wydania decyzji o warunkach zabudowy, pozwalającej np. na zabudowę mieszkaniową. I wówczas gwałtownie rosła wartość takiej działki, a inwestor mógł ją sprzedać ze sporym zyskiem – wyjaśnia Bartosz Turek.
Nowa ustawa uniemożliwi taki proceder. Bo obrót ziemią rolną, nawet z decyzją o warunkach zabudowy, będzie nadal obrotem ziemią rolną.
– Czyli nabywcą może być tylko rolnik. Chyba, że ktoś uzyska zgodę prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. A warunkiem jej uzyskania będzie m.in. zapewnienie, że nabywca będzie mieszkał na terenie gminy przez pięć lat i że będzie dobrym rolnikiem – dodaje gość Polskiego Radia 24.
Tylko istniejący plan miejscowy może pozwolić na zakup ziemi rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem. Natomiast rolnik może wystąpić o zmianę przeznaczenia posiadanej przez niego ziemi, żeby została odrolniona. Gmina może też zmienić przeznaczenie danych gruntów. Wówczas deweloperzy będą mogli zaczynać inwestycje.
Nie własność, a dzierżawa. A co z dziedziczeniem?
Podstawową formą gospodarowania ziemią z zasobów Agencji Nieruchomości Rolnych ma być jednak dzierżawa, minimum na 10 lat. Rolnicy chwalą to rozwiązanie jako dające pewność użytkowania.
– Długoterminowa dzierżawa zapewne umożliwia lepsze planowanie produkcji, od strony kosztów i przychodów. Oczywiście, wszystko, co długoterminowe, jest zapewne lepszym rozwiązaniem niż np. krótkoterminowe gospodarowanie ziemią – podkreśla gość Jedynki.
Jednak rolnicy bardziej boją się innych wątków w związku z projektowanymi zmianami, a dotyczących chociażby zasad dziedziczenia ziemi.
– Rolnik jest mocno przywiązany do ziemi, często od wielu pokoleń. I dla niego popularna „walka o dwa palce miedzy” nadal jest aktualna. Dlatego nie możemy tą ustawą pozbawić rolników prawa dziedziczenia przez ich dzieci, spadkobierców. I także możliwości dysponowania ziemią przez jej właściciela, którym jest rolnik – wyjaśnia Wiktor Szmulewicz, prezes Krajowej Rady Izb Rolniczych.
Resort rolnictwa zaprzecza, jakoby miałyby być takie zmiany. Dziedziczenie ma być nadal możliwe.
– Ustawa przewiduje możliwość i prawo pierwokupu dla dzierżawcy, właściciela nieruchomości graniczącej czy ANR. Jednak nie stosuje się tego prawa pierwokupu do osoby bliskiej dla posiadacza nieruchomości rolnej, gruntu rolnego. Dlatego dziedziczenie nie będzie ograniczone – zaznacza Monika Orłowska.
Kontrola obrotu gruntami niemal w całej UE
W większości krajów Unii Europejskie takie ograniczenia w obrocie ziemią rolną, która jest coraz bardziej deficytowym towarem, występują. Zarówno w tzw. starych państwach członkowskich, jak również w tych nowych. Także tych, które przystępowały do Unii równolegle z Polską. Chodzi tu o Litwę, Łotwę, Węgry.
– Te wszystkie kraje już w 2014 roku uwolniły rynek ziemi dla cudzoziemców, wprowadzając równocześnie dodatkowe obostrzenia w obrocie ziemią. A dotyczą one zarówno cudzoziemców, jak i obywateli tych krajów – zauważa gość Jedynki.
Także we Francji, gdzie ceny ziemi są o połowę niższe niż w Polsce, jak i w Hiszpanii, też są obostrzenia. Podobnie na Węgrzech.
– We Francji działa specjalna agencja, która ma prawo ingerowania w transakcje. Zarówno jeśli chodzi o ceny, jak i nabywców. Czyli cena ziemi może być niższa wtedy, jeśli np. jej obrót jest kontrolowany – zauważa Bartosz Turek.
Obecnie ziemia należąca do Skarbu Państwa to około półtora miliona hektarów, z czego milion jest dzierżawiony. Zmiany w obrocie ziemią mają wejść w życie od 1 maja 2016.
Sylwia Zadrożna, Grażyna Raszkowska, Kamil Piechowski, Małgorzata Byrska