Czy program Mieszkanie Plus zmieni się nasz rynek nieruchomości? To również jeden z tematów dyskutowanych na VI. Europejskim Kongresie Finansowym w Sopocie. Bowiem Program zaproponowany przez rząd polega m.in. na tym, że Polacy będą raczej wynajmowali mieszkania, a nie kupowali na własność.
Deweloperzy spokojni
– Nie mamy obaw. Poza tym trudno w tej chwili wypowiadać się precyzyjnie o tym Programie, ponieważ na razie znamy wstępne założenia i zarys. Natomiast i ja, i duża część środowiska deweloperskiego nie widzi problemu w tym, że powstaną mieszkania na wynajem. Od lat powtarzam, że za mało jest w Polsce budownictwa czynszowego, takiego rynkowego. Z tym, że znacznie lepiej sprawdziłoby się budownictwo czynszowe prywatne. Tak jak się sprawdza w wysoko rozwiniętych krajach, o stabilnej sytuacji gospodarczej, i o stabilnej sytuacji mieszkaniowej. Tam to prywatne budownictwo czynszowe jest głównym dostawcą tego najpotrzebniejszego towaru, jakim jest mieszkanie – wyjaśnia Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju Marvipol Development, współzałożyciel i członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Adresat ściśle określony
Jednak program Mieszkanie Plus ma zapewnić mieszkania tym ludziom, którzy są niezamożni. To nie są ci najbiedniejsi, bo dla nich będą mieszkania socjalne, ale ci którzy np. nie mają zdolności kredytowej, albo kredyt byłby zbyt dużym obciążeniem dla rodziny. Chodzi więc o to, by ludzie mogli mieć tanie mieszkanie, po 10-20 zł/mkw. miesięcznie czynszu. Mieszkania mają być tanie, ponieważ pod budownictwo będą przeznaczone grunty, które są w rękach Skarbu Państwa. I to powinno w znaczący sposób wpłynąć na niższą cenę wynajmu.
Jacek Bielecki, dyrektor
Marvipol Development
– I to nas właśnie uspokaja, że te mieszkania mają być dla osób, które nie mają zdolności kredytowej. Czyli nie dla naszych klientów. Mówi się także o priorytetach dla osób mniej zamożnych, dla osób z dziećmi, dla tych którzy nie mogą sobie w inny sposób zapewnić warunków mieszkaniowych, czyli to też nie są nasi klienci. Stąd żadnych obaw w naszym środowisku nie ma, może oprócz tych nieco psychologicznych – zauważa gość PR24.
Niektórzy mogą bowiem pomyśleć, że będzie można tanio wynająć mieszkanie i to będzie alternatywą dla zakupu mieszkania. Ale to nie będzie alternatywa.
– Ponieważ jeżeli ktoś będzie miał zdolność kredytową, będzie dobrze zarabiał, to po prostu do tego Programu się nie dostanie. Mówi się bowiem o kolejkach, o punktacji, o listach oczekujących. A to mi coś przypomina… – komentuje Jacek Bielecki.
Państwo raczej jako regulator, nie deweloper
Ale jedynym kryterium, o jakim się mówi, eliminującym z tego Programu, to fakt posiadania obecnie lub w przeszłości mieszkania. Dobrze zarabiający też będą mogli uczestniczyć w tym programie, tyle że będą na końcu kolejki.
– Dlatego konkurencja to nie będzie. Natomiast to może być zamiast rozwoju realnego budownictwa czynszowego, takiego jakie jest np. na Zachodzie Europy, czyli prywatnego, komercyjnego. I tutaj jest zagrożenie, że potencjalni inwestorzy prywatni nie będą chcieli w tej chwili rozwijać tego budownictwa. Bo czy to się komuś podoba, czy nie – to prywatny biznes jest zawsze efektywniejszy niż państwowe przedsięwzięcia. Rola państwa to bycie regulatorem, wyznaczanie pewnych kierunków, priorytetów, ale niekoniecznie państwo ma być deweloperem, budowniczym domów, zarządzającym tymi domami, czyli nie powinno pobierać czynszu, rozliczać wodę, prąd itd. W moim pojęciu to nie jest rola państwa – ocenia ekspert.
I dodaje, że korzystniej byłoby, żeby ewentualne środki, które państwo chce na to przeznaczyć, zostały skierowane na wsparcie prywatnego budownictwa czynszowego.
Wsparcie dla inwestujących
Tak jak to było na przełomie lat ’90 i ‘2000, kiedy była np. duża ulga budowlana dla tych, którzy inwestowali w mieszkania czynszowe. I wtedy około 80 tys. mieszkań w ten sposób powstało.
– Im więcej takich mieszkań będzie powstawało, tym te rynkowe czynsze będą niższe. Natomiast jest w Europie stosowane rozwiązanie, dla tych których nie stać na rynkowy czynsz, i są to dopłaty do czynszu. To ma tę przewagę nad takimi przydziałami, że dopłaty uwzględniają aktualną sytuację tych wynajmujących. Na podstawie deklaracji PIT jest to aktualizowane – tłumaczy Jacek Bielecki.
Natomiast kiedy ruszy ten program Mieszkanie Plus, to może być tak, że ktoś kto wejdzie do tego Programu, ponieważ będzie miał niezbyt dobrą sytuację materialną, to nawet kiedy ta sytuacja się polepszy, dalej będzie beneficjentem, mimo że już nie będzie należał do tej grupy osób, do której jest kierowany Program.
Fundusze inwestycyjne mogą pomóc…
Ulgi, które obowiązywały kilkanaście lat temu dotyczyły budowania mieszkań na wynajem, a nie całych kamienic. Obecnie chodzi raczej o rozwój budownictwa prywatnego, gdzie buduje się właśnie całe domy z mieszkaniami na wynajem. I tylko to ma sens. Poza tym jeśli inwestuje się w budynek, gdzie jest wiele mieszkań, to mogą to robić także fundusze inwestycyjne. Wtedy też obywatel może kupić udział w takim funduszu, i tym samym będzie udziałowcem budownictwa czynszowego.
- Ale tego nie ma. Dzisiaj można przecież tez powołać np. otwarty fundusz, czy też zamknięty fundusz, i robić takie inwestycje. Jednak tego się nie robi, i to z dwóch powodów. Jeden to ustawa o ochronie lokatorów, to jest ten hamulec. Nigdzie w Europie nie ma tak restrykcyjnej ochrony lokatorów, jak u nas. Ta ustawa została powołana do ochrony lokatorów budynków komunalnych, a przeszła w gospodarkę rynkową, choć w ogóle nie pasuje do niej. A po drugie – dzisiaj nie jest to dla takich inwestorów do końca ekonomicznie pewne. I ze względu na tę ustawę o ochronie lokatorów i dlatego, że nie daje satysfakcjonujących zysków – zaznacza gość Polskiego Radia 24.
…ale państwo też powinno pomóc
W każdym kraju, gdzie budownictwo czynszowe jest rozwinięte, to na początku trzeba było dać jakieś zachęty. To mogły być ulgi podatkowe, to mogła być jak w Niemczech – przyspieszona amortyzacja. Praktycznie było to zwolnienie z podatku z przychodów z tych kamienic takich inwestorów na 10 lat.
– Żeby rozwinąć taki biznes, żeby pokazać że to się opłaca, muszą być pewne działania państwa, wpierające ekonomię. W Niemczech, Austrii, we Francji, wszędzie tam gdzie to budownictwo jest rozwinięte, dla rozruszania tego systemu było takie wsparcie. I o takim wsparciu też można rozmawiać dla zorganizowanego kapitału – uważa Jacek Bielecki.
Kontrowersyjne mieszkania zastępcze
Rząd myśli jednak też o tym, jak rozwiązać problem lokatorów, którzy nie płacą czynszu, i jest m.in. propozycja, by to gminy zapewniały mieszkania zastępcze, ale takie specjalne.
– Mieszkania zastępcze można już dzisiaj proponować, ale tego się nie robi. A żadnych przeciwskazań nie ma – przypomina ekspert.
Natomiast te specjalne najpierw jednak trzeba mieć, wybudować takie obiekty, gdzie jest np. jedna łazienka dla paru rodzin, jedna kuchnia dla kilku rodzin. Ale raczej opór społeczny jaki przeciwko temu będzie, już na samym starcie wyeliminuje ten pomysł. – Jestem zażenowany, że coś takiego można proponować w XXI wieku, dla rodzin. Bo dla pojedynczych osób – tak. Jeżeli już uznaliśmy, że takim osobom należy pomagać, to trzeba pomóc im przez zasiłki w wynajęciu mieszkania, poprzez dopłaty do czynszu – dodaje Jacek Bielecki.
Fundusze REIT
Na świecie jest wiele różnych rozwiązań wspierających budownictwo. Istnieją np. fundusze REIT czyli Real Estate Investments Trusts. Można w nich wykupić udziały, a inwestowanie odbywa się na rynku nieruchomości, jest także regularnie wypłacana dywidenda. Natomiast państwo przyznaje inwestorom jakaś ulgę. Fundusze działają już w wielu krajach, są też plany by pojawiły się w Polsce.
– To dobrze, jednak jest jedno „ale”. Jeżeli dzisiaj już tego typu fundusze mogą działać w Polsce, a nie działają – to właśnie z tych już wspominanych powodów, a także ze względu na ryzyko kursowe. Stopa zwrotu z nieruchomości to jest ok. 5–7 proc. A złoty stracił w stosunku do euro, w ciągu paru tygodni ok. 10 proc., a więc zysku nie ma. Czyli nie możemy tak długo liczyć na inwestorów zagranicznych, dopóki nie będziemy w strefie euro. Bo dzisiaj komercyjne budownictwo, biurowce mają czynsze w euro, a to jest niemożliwe w mieszkaniówce. Tu muszą być w złotych polskich. A w Polsce nie widzę takiego kapitału, ponieważ tego kapitału wciąż mamy za mało – ocenia gość Polskiego Radia 24.
Nieruchomości a emerytury
Jednak takie fundusze to także idealne narzędzie do odkładania na starość, czyli gromadzenia długoterminowych oszczędności, potencjalnego kapitału.
– Na całym świecie idealnym inwestorem dla budownictwa mieszkaniowego są fundusze emerytalne. W Szwajcarii 30–40 proc. całego zasobu mieszkaniowego w miastach należy do funduszy emerytalnych. Natomiast u nas np. otwarte fundusze emerytalne nie mogą inwestować w nieruchomości, a po drugie – znikają, już są bardzo zredukowane, a za chwilę w ogóle może ich nie będzie – uważa ekspert.
I choć mogłyby tutaj zostać wykorzystane możliwości funduszy z III filaru, to tam jest niewielu uczestników, gdyż składki do ZUS i OFE praktycznie uniemożliwiają inwestowanie, wpłacanie jeszcze do tych funduszy.
– Jeśli obywatel będzie mógł wybrać, gdzie chce wpłacać, to wtedy np. ja bardzo chętnie zainwestuję w takim fundusz związany z nieruchomościami. To działa bowiem na całym świecie, a u nas niestety ciągle tego brak – zwraca uwagę Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju Marvipol Development, współzałożyciel i członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jest jednak dobra wiadomość. Są plany, by OFE mogły jednak inwestować w nieruchomości.
Robert Lidke, mb