Jeżeli ktoś nie jest w stanie spłacać swojego kredytu walutowego, to traciłby mieszkanie, na którym ustanowiono hipotekę, ale nadal mógłby w nim mieszkać. Tyle tylko, że wynajmowałby je od jakiejś instytucji, płacąc co miesiąc odpowiedni czynsz.
Zadłużone mieszkania miałby wykupić od banków państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego. Tak w skrócie wygląda propozycja Związku Banków Polskich. Dlaczego bankowcy zgłaszają takie rozwiązania?
– Pomysł jest na razie w bardzo wczesnej fazie. Natomiast ZBP chciałby, by polityka mieszkaniowa państwa zmierzała do tego, aby mieszkania były bardziej dostępne. Elementem tego jest m.in. pomoc tym, którzy są nadmiernie zadłużeni. Mimo że spłacają kredyt, to zadłużenie nie maleje, a rata wzrasta, co wiąże się ze zmianą kursu walutowego – wyjaśnia gość radiowej Jedynki Bolesław Meluch, doradca Zarządu Związku Banków Polskich (ZBP).
Kto może skorzystać
Rozwiązanie jest szczególnie atrakcyjne dla osób zadłużonych we frankach szwajcarskich. Wartość kredytów mieszkaniowych wyrażonych w walutach obcych stanowi co prawda już mniej niż połowę naszego ogólnego zadłużenia w tego rodzaju kredytach. Ale to i tak bardzo duża kwota.
– Według danych NBP wartość zadłużenia z tytułu kredytów udzielonych w walutach obcych jest w tej chwili niższa niż tych udzielonych w złotych. Aczkolwiek liczba kredytobiorców, którzy skorzystali z kredytów hipotecznych w złotych jest prawie dwukrotnie większa niż walutowych – dodaje doradca ZBP.
Czyli ci, którzy brali kredyt walutowy, zaciągali kredyty o większej wartości. – Brali na siebie wyższe zobowiązania, ale też i musieli wykazać się większą zdolnością kredytową. I obecnie można zakładać, że ich zdolność kredytowa nadal jest duża, a swoje zadłużenie spłacają regularnie – uważa gość radiowej Jedynki. Tylko kwota do spłacenia często niewiele się zmniejsza, o czym decydują i stopy procentowe, i kursy walut.
Spadek liczby kredytów to także efekt m.in. tego, że od początku tego roku banki przestały udzielać kredytów walutowych. Jednak i tak kwota zadłużenia w walutach obcych jest ogromna – ponad 165 mld złotych. I jeśli tylko znikomy procent zadłużonych nie radzi sobie z kredytami, to są to już tysiące rodzin.
Kłopot całego sektora bankowego
Problemem kredytów walutowych jest wysokość aktualnego zadłużenia. – Ponieważ osłabienie złotego i korekta na rynku nieruchomości spowodowały, że wartość tych kredytów znacząco wzrosła, a wartość nieruchomości, które zabezpieczają te kredyty znacząco spadła. W wielu przypadkach, mimo wielu lat spłaty, kwota aktualnego zadłużenia przewyższa wartość nieruchomości i kwotę, jaką byśmy dzisiaj uzyskali ze sprzedaży tej nieruchomości – mówił w Polskim Radiu 24 Michał Krajkowski, analityk Domu Kredytowego Notus.
Dlatego jest to problem całego sektora. I banku, i kredytobiorcy. Patrząc na to z punktu widzenia kredytobiorcy: jeżeli chciałby on dzisiaj sprzedać mieszkanie lub zamienić na mniejsze, to niestety zanotuje stratę. Wyjście z tego kredytu, niezależnie od przyczyn, będzie się wiązało z dosyć dużą stratą, mimo wielu lat spłacania.
Dla sektora bankowego to jest również problem.– Ponieważ jeżeli te kredyty przestaną być spłacane i dojdziemy do momentu, kiedy banki będą masowo dokonywały egzekucji z tych nieruchomości, będą próbowały je sprzedać, by w ten sposób spłacić te kredyty, to nastąpi sytuacja, kiedy nieruchomość zostanie sprzedana, ale kredyt nie zostanie zamknięty – podkreśla analityk z DK Notus.
Co najwyżej w części, ponieważ wartość nieruchomości jest znacząco niższa niż kwota aktualnego zadłużenia. Ponadto zwiększy się podaż mieszkań na rynku, i ceny nieruchomości jeszcze spadną, czyli te "nożyce" rozchylą się jeszcze bardziej.
Banki mogą odzyskać część pożyczonych pieniędzy
To rozwiązanie, w którym państwo przejmuje zadłużone mieszkania jest na pewno wygodne dla banków, mówi Kazimierz Kirejczyk z firmy REAS. – W przypadku kredytów walutowych problem polega na tym, że w obecnej sytuacji pewna część tych mieszkań, które stanowią zabezpieczenie kredytów jest warta mniej, czyli może być przez bank sprzedana za wyraźnie niższą kwotę, niż ta którą zgodnie z umową jest winien kredytobiorca. I wtedy pojawia się pytanie, czy bank ma pogodzić się z tą stratą, czy też ma przez kolejne 20 lat ściągać z tego nieposiadającego już mieszkania kredytobiorcy jakieś comiesięczne raty na poczet tej powstałej nadwyżki – dodaje prezes Kirejczyk.
Jeżeli ktoś zadłużył się we franku szwajcarskim na równowartość 300 tys. zł, następnie wartość złotego spadła – więc klient jest winny bankowi 400 tys. zł, a mieszkanie ciągle jest warte 300 tys. zł lub mniej. Jeśli zostanie sprzedane nadal trzeba będzie bankowi zwrócić 100 tys. zł.
Natomiast jeżeli będzie można skorzystać z ustawy o upadłości konsumenckiej, to wtedy dłużnik nie będzie musiał spłacać takich rat.
Kredytobiorcy też zyskają
To rozwiązanie proponowane przez ZBP może być atrakcyjne i dla banków, i dla kredytobiorców. Podobne działania są realizowane także w Stanach Zjednoczonych.
– Powstały tam fundusze wspierane przez rząd federalny, by pomagać tym, którzy są zagrożeni eksmisją. Chodzi o to, by zapobiec eksmisji i zapobiec spadkowi cen nieruchomości – tłumaczy Bolesław Meluch.
W pomyśle ZBP Bank Gospodarstwa Krajowego staje sie właścicielem mieszkania, które jest wynajmowane osobie, która w nim mieszka, i dzięki temu nie trafia ona na bruk. Ale czy jest szansa na odzyskanie mieszkania?
– We wstępnych założeniach ZBP przyjął, że dana osoba w ciągu 2 lat, jeżeli jej sytuacja finansowa się poprawi i chciałaby w dalszym ciągu być właścicielem tej nieruchomości, mogłaby spłacać to zobowiązanie, które będzie oczywiście narastało, bo przez 2 lata np. by nie płaciła kolejnych rat – ocenia doradca ZBP.
Zadłużonym pomoże, deweloperom i wynajmującym – raczej nie
Na razie Bank Gospodarstwa Krajowego jest zaangażowany w program budowy mieszkań na wynajem, gdzie środki finansowe popłynęłyby do firm deweloperskich. I wygląda na to, że pomysł bankowców nie spodoba się deweloperom, mówi Marcin Jańczuk, analityk z firmy Metrohouse.
– Źródłem finansowania wykupu mieszkań od osób, które popadły w kłopoty finansowe byłyby środki, które przeznaczone były docelowo na program związany z Funduszem Mieszkań na Wynajem, czyli budową mieszkań dla osób, które przy obecnych warunkach rynkowych nie mogą sobie pozwolić na wynajem po cenach komercyjnych. Proponowana zmiana zapewne spotka się z dużym protestem ze strony deweloperów, którzy w tym Programie upatrywali dosyć daleko idącą możliwość współpracy z BGK, no i oczywiście wśród samych zainteresowanych takim wynajmem, którzy mieli szansę na wynajem nawet o 30 proc. taniej niż ceny rynkowe – podkreśla Jańczuk.
ZBP broni propozycji
– Jest to jedna z opcji, którą warto rozważyć. Chociażby z tego punktu widzenia, że BGK jest to bank państwowy, realizujący politykę państwa, ponadto założył swoje towarzystwo funduszy inwestycyjnych i ma już odpowiednią strukturę, która potrzebna jest do zarządzania takim Funduszem. Ponadto realizuje ustawę o pomocy państwa wobec tych kredytobiorców, którzy nabyli mieszkanie, a utracili pracę i nie mogą spłacać kredytu (ustawa z 2009 roku) – wylicza Bolesław Meluch.
Jest jeszcze jeden problem – przejmowane mieszkania stanowiłyby wartość rozproszoną, w wielu budynkach, co jest trudne do zarządzania. Czy planuje się grupowanie mieszkańców-kredytobiorców, w jednym budynku?
– Przede wszystkim musi być chęć właściciela tej nieruchomości do zamiany tytułu prawnego nieruchomości – na wynajem. Musiałaby powstać odpowiednia instytucja. A po trzecie łatwiej jest zarządzać mieszkaniami w jednym budynku. I być może istotnie te osoby musiałyby przenieść się do innej nieruchomości, żeby z takiej opcji skorzystać – zastanawia się doradca Związku Banków Polskich.
Warto tu przypomnieć, że w ramach projektu Mieszkań na Wynajem BGK miał kupować tylko nowe mieszkania, całe budynki, czy też całe klatki schodowe, całe inwestycje, a nie pojedyncze mieszkania, rozsiane po całym mieście. Chodziło o rozruszanie całej branży i zarządzanie całą inwestycją jako właściciel, co obniża koszty, w odróżnieniu od zarządzania kilkunastoma czy kilkuset pojedynczymi mieszkaniami. – I dlatego nie jest to dobry pomysł. Chyba że BGK by kupił, a następnie sprzedał, ale wówczas występowałby w roli agencji nieruchomości – komentuje Michał Krajkowski w PR24.
Propozycja ZBP może być ostatnią szansą dla banków…
Od przyszłego roku wejdzie w życie ustawa o upadłości konsumenckiej. W jej efekcie będzie często tak, że wierzyciele nie odzyskają wszystkich należnych im pieniędzy. Może to skłania banki do znalezienia rozwiązań, które zmniejszą ich straty.
– Zawsze istnieje ryzyko. Jako sektor bankowy zgłaszaliśmy do Ministerstwa Sprawiedliwości szereg uwag do projektu tej ustawy, było to kilkadziesiąt stron. Istotne jest, żeby wziąć pod uwagę najważniejszą rzecz. Otóż w pierwszej kolejności klient powinien przyjść do banku i próbować dyskutować, rozmawiać, przedstawić swoją sytuację i dopiero na tej podstawie wspólnie strony powinny podjąć decyzję – zachęca Bolesław Meluch.
Zwłaszcza, że banki niejednokrotnie podejmowały decyzje o udzieleniu kredytu nie zwracając uwagi na rzeczywistą sytuację kredytobiorcy, na jego możliwości.
…ale kredytobiorcy też mogą polepszyć swoją sytuację
Jeśli kredytobiorca przeinwestował, to nie ma powodu by mu pomagać w spłatach. Kredytobiorcy świadomie decydowali się na kredyty albo w złotym, albo we franku.
– Natomiast gdy bank popełnił błąd, i źle ocenił zdolność kredytową, a klient nie został poinformowany o ryzyku zmiany kursu i stóp procentowych, to w tej sytuacji bank ponosi odpowiedzialność. Rekomendacje KNF wyraźnie nakazywały informowanie o ryzyku walutowym – zauważa Michał Krajkowski.
Jeżeli nie możemy spłacać kredytu, tylko ze względu na wzrost raty związanej z ryzykiem walutowym, czyli występuje ograniczona płynność – to można wydłużyć okres spłaty, co jednak spowoduje wzrost łącznych kosztów kredytu, ale odzyskamy płynność.
Można też spłacić kredyt bezpośrednio w tej walucie, w której został zaciągnięty. Ponieważ w kantorach można kupić walutę taniej. Reguluje to ustawa antyspreadowa, i bank nie może pobierać z tego tytułu żadnych opłat – ani za sporządzenie aneksu, ani za prowadzenie rachunku walutowego.
– I przypomnijmy, że ZBP zwrócił się do KNF już w 2006 r. o ograniczenie udzielania kredytów w walucie obcej – dodaje Bolesław Meluch. Właśnie po to, by chronić konsumentów przed ryzykiem zmian kursów. – Mieszkaniowe kredyty walutowe ma w Polsce ponad 600 tys. rodzin. Wartość tych kredytów to ponad 165 mld złotych – przypomina.
Robert Lidke, Halina Lichocka, Małgorzata Byrska
