Dlatego m.in. ostatnio powrócił temat kas oszczędnościowo-budowlanych. Ten sposób długoterminowego oszczędzania na mieszkanie sprawdza się w Niemczech.
Kasy dzielą ministrów
W takiej kasie oszczędza się przez pewien czas na niski procent, a potem można uzyskać tani kredyt o stałym oprocentowaniu. U nas zwolennikiem kas jest wicepremier i minister gospodarki, natomiast zdaniem ministra finansów – kasy to piramida finansowa.
– Piramida to może nie jest, ale sama zasada ma trochę formę kontrolowanej piramidy. Polega to na tym, że finansujemy swoje zobowiązania z należności. Jeżeli oszczędzamy w kasie, to te pieniądze są w miarę bezpieczne. Natomiast to, żebyśmy dostali kredyt, to będzie miało miejsce tylko wtedy, gdy przyjdą do kasy inni klienci, bo to oni nam zapewnią ten kredyt. I to jest ten element niestabilności – wyjaśnia gość radiowej Jedynki prof. Jacek Łaszek ze Szkoły Głównej Handlowej.
Problem naszych kas mieszkaniowych leży w pieniądzach. W Niemczech dopłata wynosi ok. 100 euro, a w Polsce miałoby to być ok. 6 tys. zł, co może spowodować, że do kas weszłoby ok. 7 mln Polaków. Tak było na Słowacji i w Czechach, i te państwa miały olbrzymie problemy z obsługą kas, a wydatki na to wzrosły do 1 proc. ich budżetów. A efekty działania kas nie były znaczące, mieszkań wcale tak nie przybywało. Głównie udzielano kredytów na remonty, a finansowo korzystały instytucje obsługujące i uczestnicy tych kas. Ponieważ jest tam dopłata, a nie ulga podatkowa, i dlatego do kas wchodzą ci, którzy płacą małe podatki. Jest to więc ryzyko dla budżetu, i dla systemu finansów publicznych.
Ci którzy płacą, i ci którzy finansują
– W Polsce ta sytuacja wygląda tak, że podatki płaci przemysł, urzędnicy, sfera budżetowa, a podatków nie płacą rolnicy, w mniejszym zakresie drobne rzemiosło, i to jest odpowiedź na pytanie, kto będzie do kogo dopłacał. Dlatego wsparcie dla tego systemu ministra gospodarki nie jest dziwne – uważa prof. Łaszek.
Nic dziwnego też, że minister finansów jest przeciwny takim rozwiązaniom, bo ten system oznaczałby koszty dla budżetu państwa, gdyż albo trzeba byłoby pomyśleć o dopłatach do oprocentowania, albo do wkładu własnego, żeby to jakoś uatrakcyjnić, żeby zachęcić Polaków do długoterminowego oszczędzania.
A to jest argument, na który uwagę zwracają banki. Ich zdaniem, potrzebne jest długoterminowe finansowanie dla banków, aby miały pieniądze na kredyty hipoteczne, bo nie mogą to być pieniądze z rachunków ROR, czy nawet lokat 3–6 miesięcznych, a listów zastawnych też nie mamy.
Gdyby natomiast było powiązanie kredytów hipotecznych z listami zastawnymi, które mają dłuższy termin zapadalności czy z obligacjami, które mają dłuższy termin wykupu, ta struktura byłaby bardziej dopasowana. Wobec czego rynek rozwijałby się na tyle stabilnie, że można by było rozważyć dołączenie do tej puli większej liczby środków dla tych, którzy rzeczywiście wsparcia potrzebują.
Skorzystajmy z gotowych wzorów
Jest np. system francuski, który oferuje osobom o bardzo przeciętnych dochodach wsparcie w wynajmowaniu mieszkań, a docelowo w dochodzeniu do własności tych mieszkań. Poza tym łączy to z bardzo silnym systemem dodatków mieszkaniowych. Ale to jest państwo opiekuńcze. – Z drugiej strony mamy system szwajcarski i austriacki, gdzie tych szczebli dochodzenia do własności jest bardzo dużo. Na każdym etapie czy miasto, czy państwo wspiera najemców, a potem właścicieli w tym dochodzeniu, np. właśnie przez obligacje. Przez to, że inwestorzy mogą korzystać z bardzo tanich kredytów mieszkaniowych na budowę mieszkań. Dzięki temu mieszkania są tańsze, a wszystko dlatego, że mogą emitować obligacje bardzo nisko oprocentowane. I tutaj jest to wsparcie – tłumaczy dr Aleksandra Jadach-Sepioło ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.
Jak można pomagać, Polakom żeby mieli mieszkania
Od tego jest polityka mieszkaniowa, o której zapominamy, a która powinna być segmentowa, ponieważ są różne potrzeby. Zdaniem ekspertki z SGH, bardzo dobrym instrumentem wspierającym tę politykę są ulgi podatkowe.
– Wiemy, jak chętnie gospodarstwa domowe korzystają z ulg. Jak umieją szybko się zaadaptować. Przede wszystkim ulgi mogłyby oddziaływać na rynek wtórny, np. MdM na ten rynek nie wpływa. Wobec czego, gdyby byłaby sensowna ulga remontowa, powiązana z zakupem mieszkań na rynku wtórnym, byłoby to i atrakcyjne dla konsumentów, dla których taniej i łatwiej kupić oraz wyremontować mieszkanie z rynku wtórnego. I byłoby to też atrakcyjniejsze pod kątem działań rewitalizacyjnych, które planuje polski rząd – podkreśla.
Na pewno ważny jest segment najbogatszy, mieszkań własnościowych, opartych na kredytach hipotecznych, który się znakomicie rozwija i na który stać ok. 40 proc. ludności. Ale w Europie jest cała gama produktów typu spółdzielnie, mieszkania nastawione na zysk, mieszkania socjalne i to tworzy cały zasób. Nie musi on być lokalizowany w centrach miast, nie musi mieć super standardu, ale jest budowany z pomocą państwa i przez to jest tańszy.
Natomiast jeśli chodzi o nasz rynek, to istniejące mechanizmy nie wspierają tego elementu rynku, który najbardziej wymaga wsparcia. – Czyli segmentu podażowego. Oddziałują na popyt, przez co ceny mieszkań rosną – uważa Aleksandra Jadach-Sepioło z SGH.
Może lepiej wynajmować mieszkanie zamiast kupować
– Wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Wynajmując można też odkładać na wkład własny i na opłaty transakcyjne, a to już stanowi ok. 20 proc. wartości nieruchomości, którą chcielibyśmy kupić – radzi gość Polskiego Radia 24 Marcin Krasoń, analityk Home Broker.
W Poznaniu 50 mieszkań na wynajem, z programu finansowanego przez BGK już trafiło na rynek. Są to mieszkania nowe, z urządzoną kuchnią i łazienką, właściciel jest stabilny, dlatego mimo mało konkurencyjnych stawek, mieszkania znajdują najemców.
– Fundusz może zrobić bardzo wiele dobrego dla rynku. Po pierwsze podniesie standard działania, nauczy cywilizowanego najmu. Nasz rynek jest bowiem zdominowany przez inwestorów indywidualnych, nie ma funduszy inwestycyjnych, i niekiedy jest to istny Dziki Zachód – uważa Marcin Krasoń.
A potencjał rynku najmu w Polsce jest ogromny. Wg danych Eurostatu 4 proc. Polaków wynajmuje na warunkach rynkowych. A w innych krajach UE jest to nawet 50 proc.
Sylwia Zadrożna, Krzysztof Rzyman, Justyna Golonko, Małgorzata Byrska
