Tymczasem deweloperzy ubiegły rok mogą zaliczyć do udanych. W całym 2015 roku oddano do użytku ponad 147 tys. mieszkań. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem uzyskali pozwolenia na budowę kolejnych 97 248 mieszkań wynika z danych GUS.
Aż 40 proc. pensji za wynajem
Zarabiamy przeciętnie 4 tys. zł brutto, a wynajęcie mieszkania to co najmniej 1500 zł – 2000 zł, ponieważ w Polsce mamy do czynienia z bardzo płytkim rynkiem najmu. Ofert jest mało, i konkurencji cenowej nie ma aż tak dużej jak na Zachodzie.
– I tak singiel, który mieszka w dużym mieście, i zarabia średnio tyle, ile w tym mieście wynosi średnie wynagrodzenie, wydaje na najem ok. 40 proc. swojego wynagrodzenia. W Berlinie to jest ok. 25 proc., a w Bernie, w Szwajcarii połowę mniej niż w Polsce – wylicza gość Jedynki Bartosz Turek z Lion’s Banku.
Oczywiście, tam zarobki są zupełnie inne. Berlińczyk zarabia średnio 1880 euro, a najem kawalerki kosztuje 450 euro. A mieszkaniec Berna wydaje na kawalerkę 1100 franków szwajcarskich, ale zarabia ponad 5000 franków.
– Czyli w ich domowych budżetach ten wydatek waży znacznie mniej, niż w polskim budżecie – podkreśla Bartosz Turek.
Mała oferta to wysokie ceny najmu
Rynek najmu komercyjnego, czyli po czynszach rynkowych jest cały czas niewielki. Mniej niż 5 proc. Polaków mieszka w tego typu wynajmowanych nieruchomościach. A w Niemczech to jest 40 proc. społeczeństwa.
– Wysokie ceny wynikają z niskiej podaży. W krajach europejskich jeśli jest dużo najemców, to czynsze są relatywnie niższe niż w Polsce. Ważą też mniej w wydatkach domowego budżetu. Jak jest większa oferta, to jest również większa konkurencja między właścicielami mieszkań na wynajem i oni dają relatywnie niższe stawki – tłumaczy gość Jedynki.
W Polsce mamy też ten problem, że w ogóle jest za mało mieszkań. Więc zarówno te, które kupujemy, jak i te które wynajmujemy, to jest zawsze dla przeciętnego Polaka bardzo duży wydatek. Na Zachodzie jest zupełnie inaczej.
– U nas za przeciętną pensję można kupić mniej niż połowę metra kwadratowego mieszkania w dużym mieście, natomiast na Zachodzie te wyniki mogą być 2–3 razy wyższe. Oczywiście, ludzie tam więcej zarabiają, ale też jest znacznie więcej nieruchomości. Nie ma takiego „głodu” jak w Polsce, nie ma takich braków, a przez to ceny dla nich, przy ich zarobkach są znacznie bardziej przystępne – ocenia ekspert z Lion’s Banku.
Państwo powinno dać impuls do inwestowania
Mała podaż mieszkań na wynajem wynika z kilku powodów. Jak podkreśla Jacek Bielecki, członek Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, dyrektor ds. jakości i rozwoju Marvipol SA, po pierwsze tam, gdzie ten rynek najmu jest bardzo rozwinięty, to zawsze jakimś impulsem była pomoc państwa dla inwestorów, żeby rozruszać rynek.
– Ale przede wszystkim brak u nas dużych inwestorów instytucjonalnych, którzy funkcjonują na Zachodzie. W skali np. Banku Gospodarstwa Krajowego mówimy o kilku tysiącach mieszkań na wynajem, co w skali kraju jest nieznaczące. Natomiast w krajach o ustabilizowanej od wielu pokoleń gospodarce rynkowej, to tam głównym właścicielem mieszkań czynszowych są duże, zorganizowane fundusze, głównie emerytalne. Tak jest w Niemczech, w Austrii, w Szwajcarii, w Wielkiej Brytanii, gdzie te fundusze są bardzo poważnym właścicielem mieszkań czynszowych, bo dla tych funduszy jest to idealna inwestycja – ocenia gość Polskiego Radia 24.
Jest to bowiem pewna inwestycja, o dającym się przewidzieć przychodzie. I taki fundusz nigdy nie musi wyjść z tej inwestycji. Może być właścicielem np. kamienicy przez 100 czy 200 lat. A z innych funduszy kapitały są wycofywane po pewnym czasie.
W Polsce natomiast nie ma nawet funduszy nieruchomościowych, które by inwestowały w mieszkania na wynajem.
Korzyści z najmu jest wiele
Co prawda w ciągu 5 lat rynek najmu wzrósł dwukrotnie, ale dalej jest dość rachityczny, bo tylko ok. 5 proc. obywateli korzysta z wynajmowanych nieruchomości. Ma to też takie konsekwencje, że jako właściciele mieszkań, jesteśmy do nich bardzo przywiązani, mniej mobilni, a na tym traci cała gospodarka.
– Mobilność obywateli to jest jedno, czyli to czy łatwo jest zmienić miejsce zamieszkania w poszukiwaniu pracy. U nas łatwiej wyjechać z Polski i szukać pracy, niż zmienić miejsce zamieszkania pomiędzy województwami. Mobilność jest u nas strasznie niska – zwraca uwagę gość Jedynki.
Zdaniem Jacka Bieleckiego większości rodzin nie stać na zakup mieszkania.
– Kiedy się wynajmuje mieszkanie, i jeśli jest lepsza sytuacja finansowa, to można wynająć np. większe mieszkanie. Jeśli dochody nam zmaleją, można wynająć mniejsze. Natomiast przy kredycie na dwadzieścia parę lat, nie ma możliwości dopasowania swojego standardu do aktualnych możliwości. Z góry podejmuje się zobowiązania – zauważa gość PR 24.
W innych krajach ten rynek jest tak rozwinięty, ponieważ jest elastyczny w stosunku do potrzeb, a raczej do aktualnych możliwości tych którzy wynajmują.
Ponadto w tych krajach, gdzie rynek najmu jest duży, ceny zakupu nie rosną aż tak dużo, i nie spadają aż tak mocno w czasie hossy i bessy. Czyli gdy mamy duży rynek najmu mamy i mobilność społeczeństwa, ale też znacznie bardziej stabilne ceny zakupu.
– W Szwajcarii czy też w Niemczech, gdzie rynki najmu są bardzo duże, ceny nieruchomości w czasie kryzysu albo w ogóle nie spadały, albo spadały bardzo niewiele. Natomiast w czasie boomu, gdy ceny szybko rosły, to tam te ceny tak szybko nie rosły. Dlatego, że właśnie był duży rynek najmu – dodaje Bartosz Turek.
Bez zachęt nie będzie mieszkań na wynajem
Na pewno problemem do rozwiązania jest jak zachęcić do inwestowania, i to nie tylko indywidualnych inwestorów, którzy kupują jedno mieszkanie na wynajem, ale żeby to były bardziej instytucjonalne zachęty. Na razie jest powoli rozwijający się projekt BGK Funduszu Mieszkań na Wynajem.
Jak zauważa Bartosz Turek, na rynku słyszy się plotki, że już w tym roku pojawią się poważni inwestorzy instytucjonalni. – Ale zobaczymy, czy te plotki się sprawdzą. Bo brakuje rzeczywiście dużego, instytucjonalnego inwestora, który na ten rynek wejdzie – dodaje ekspert.
Z kolei dyrektor Jacek Bielecki zaznacza, że nie liczyłby na zagranicznych inwestorów, ponieważ oni inwestują u nas w nieruchomości komercyjne, takie gdzie nie ma ryzyka kursowego. Ponieważ są one wynajmowane w euro.
– Natomiast nie wyobrażam sobie wynajmowania mieszkań w euro, bo żaden rozsądny najemca nie powinien brać na siebie takiego ryzyka. Czyli inwestor zagraniczny musiałby mieć gwarancje zwrotu w swojej walucie – dodaje gość Polskiego Radia 24. I przypomina, że aby polscy inwestorzy chcieli w to inwestować, to musi być impuls ze strony państwa. Pod koniec lat ’90 działała ulga na wynajem dla prywatnych inwestorów. Odliczało się od podatku bardzo znaczącą kwotę.
– W ciągu 3 lat działania tej ulgi, kilkadziesiąt tysięcy mieszkań powstało w ten sposób. Ten impuls jest potrzebny do tego, żeby przekroczyć pewną masę krytyczną, i dalej już to będzie biegło – komentuje Jacek Bielecki.
Ułatwienia już są, a inwestorów nie ma
Jednak w opinii gościa radiowej Jedynki, są dwa powody, które powinny zwabić inwestorów.
– Jest ustawa, która wprowadziła program MdM, a w której zaszyta była taka informacja, że od początku 2014 roku każdy może korzystać z najmu okazjonalnego. To jest taka formuła, która pozwala eksmisję niepłacącego najemcy skrócić z trzech lat do kilku miesięcy. Znacznie więc ułatwia proces rozstania się z najemcą, który jest nierzetelny, i ogranicza ryzyko inwestowania na tym rynku. Dlatego ta ustawa o ochronie praw lokatorów nie powinna już tak odstraszać – ocenia Bartosz Turek. Zresztą z danych o tym, jak dużo umów wynajmu w Polsce kończy się eksmisją wynika, że to jedna umowa na sześćdziesiąt. To jest znacznie mniejsze ryzyko, niż udzielanie przez banki kredytów hipotecznych.
– Bo więcej tych kredytów jest niespłacanych niż umów najmu kończy się eksmisją. Tu ryzyko jest mniejsze – komentuje ekspert. I dodaje, że często jednak bardziej się opłaca kupić mieszkanie na kredyt niż być najemcą tego mieszkania. Więcej też można zarobić kupując mieszkanie na kredyt, bo w czynszu najemca spłaca wtedy ratę kredytu.
Inwestorzy instytucjonalni mogą odblokować rynek…
Może dlatego brak jest inwestorów instytucjonalnych, gdyż jeszcze zniechęca ich brak ulgi podatkowej, która pozwoliłaby im w sposób przyspieszony amortyzować swoje inwestycje, i tym samym unikać płacenia podatku dochodowego.
– Ale nawet w tych warunkach, które mamy teraz, zwykli inwestorzy, którzy mają po 2–3 mieszkania, jeżeli dobrze zarządzają swoim portfelem mieszkań, to nie płacą podatku dochodowego dzięki amortyzacji, i jest to zgodne z prawem – tłumaczy Bartosz Turek.
I ocenia, że tak naprawdę nie ma powodów, by nie inwestować w naszym kraju w mieszkania na wynajem. Może ewentualnie decyduje o tym braku inwestorów sprawa krótkoterminowych zysków, o które tu trudno, a wszyscy są właśnie nastawieni na krótkoterminowe zyski.
– Bo więcej można zarobić kupując obiekt handlowy, czy biurowiec niż kupując blok mieszkalny. Ale np. w czasie kryzysu zyski z wynajmowania mieszkań są bardziej stabilne niż z wynajmowania biura – zauważa gość Jedynki.
…ale czekają na ułatwienia
Jak przypomina Mariusz Jańczuk z Metrohouse, w historii mieszkalnictwa w Polsce mieliśmy już do czynienia z ulgami podatkowymi dotyczącymi mieszkań.
– Z jednej strony te ulgi potrzebne byłyby dla osób, które chcą wynająć mieszkanie, są potencjalnymi najemcami. Być może warto pomyśleć nad systemem, który umożliwiałby częściowe odliczanie kosztów najmu od podstawy opodatkowania. Z drugiej strony te ulgi są potrzebne też właścicielom tego typu mieszkań, aby dodatkowo zdynamizować podaż mieszkań, która obecnie nie jest zbyt duża, jeśli chodzi o mieszkania na wynajem i jest generowana głównie przez osoby indywidualne, które nie mają co zrobić z oszczędnościami – komentuje Mariusz Jańczuk. Bo depozyty niskooprocentowane są zbyt mało atrakcyjne, aby te lokaty kontynuować, stąd te pieniądze trafiają na rynek mieszkaniowy.
Będzie bez programu MdM …
Z ostatnich zapowiedzi rządowych wynika, że program MdM będzie wygaszony, mają za to powstać kasy mieszkaniowe, ale to oczywiście dla tych, którzy mieszkanie chcą kupić.
– Zapowiedź kończenia programu MdM to dobry ruch. Bo ten program wspierał własność. Za te pieniądze lepiej wspierać inwestorów budownictwa czynszowego, komercyjnego. Poza tym powinny być zachęty podatkowe, co może wpłynąć na niższe stawki czynszu. I trzeba ucywilizować ustawę o ochronie lokatorów. Nigdzie w Europie Zachodniej nie jest ona tak restrykcyjna. U nas miała ona chronić lokatorów komunalnych, a potem ją dostosowano także do lokali komercyjnych, i to ogranicza chęć inwestorów do inwestowania – zwraca uwagę Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
I dodaje, że z punktu widzenia dewelopera rynek najmu nie jest zagrożeniem. Bo zamiast 100 czy 200 pojedynczych klientów, będzie 1 lub 2 zorganizowanych. I wtedy też ceny są niższe. Bo maleje ryzyko i koszty obsługi tych transakcji. A ryzyko to element ceny.
…ale z mieszkaniami po 3 tys. zł/mkw.?
Jest też propozycja z kampanii wyborczej PiS budowy mieszkań po 3 tys. zł /mkw., z dochodzeniem do własności tych lokali, po początkowym wynajmowaniu.
– Jeśli stworzy się taki program, w którym osoby biedniejsze zyskają takie mieszkanie po 3 tys./mkw. i będą miały je na własność, to przez to nie będą chciały zmieniać miejsca zamieszkania. To mieszkanie będzie ich zatrzymywać i nie będą przez to mobilni, nie będą np. szukać pracy tam, gdzie ona jest. Także to jest negatywny element tego rozwiązania. A jeżeli zbyt duży będzie dostęp do tego Programu, i będzie można wynajmować mieszkanie kosztujące po 3 tys. zł /mkw., i jeszcze z dojściem do własności, gdy np. w Warszawie metr kosztuje 7,5 tys. zł, to kto będzie kupował mieszkania na rynku? Także jest to pewne niebezpieczeństwo rozregulowania tego rynku, który dobrze się dotąd rozwija – przestrzega Bartosz Turek.
I dodaje, że jednym z rozwiązań, które można by zaproponować jest duński sposób, gdzie z niewielkim wkładem własnym, i z pomocą państwa na poziomie gwarancji, bez finansowania – buduje się bardzo dużo mieszkań na wynajem, ale bez możliwości docelowego dojścia do własności.
Krzysztof Rzyman, Błażej Prośniewski, Małgorzata Byrska