Nowe prawo przewiduje m.in. jednolitą formę informowania o kosztach kredytów i wprowadzenie okresu „na przemyślenie” dla konsumentów, kiedy będą mogli zrezygnować z podpisanej już umowy. Te nowe regulacje mają obowiązywać najpóźniej za 2 lata.
Natomiast pierwsza ważna zmiana, która nas czeka już niedługo, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to likwidacja kredytów na 100 procent. Od 2014 roku trzeba będzie mieć wkład własny, a zatem dla osób, które go nie mają, to już ostatni dzwonek... Ale na podpisanie umowy czy na złożenie wniosku?
– Banki mają czas do końca tego roku na wprowadzenie Rekomendacji S, która zmienia wymogi dotyczące wkładu własnego, i dlatego w zależności od banku różnie to wygląda. W większości wystarczy na szczęście, że tylko złożymy wniosek kredytowy. Jedynie dwa banki wymagają obecnie, aby do końca roku podpisać umowę kredytową, więc jeżeli ktoś jeszcze w tych bankach nie złożył wniosku, to szanse na podpisanie umowy jeszcze w tym roku są niewielkie. Dodatkowo, w ostatnich dniach te wymagania w niektórych bankach się zmieniły. Jest to efektem komunikatu KNF, która powiedziała wprost, że do wszystkich wniosków złożonych do końca tego roku banki mogą stosować nową Rekomendację S, ale jeżeli chcą, to mogą te wnioski o kredyty rozpatrywać na starych zasadach, czyli na 100 proc. wartości nieruchomości – tłumaczy Michał Krajkowski z Domu Kredytowego Notus.
Niezbędny wkład własny po Nowym Roku
W roku 2014 banki będą wymagały 5-proc. wkładu własnego, a później ten poziom będzie rósł – w 2015 r. jest to 10 proc., a w następnych latach kolejne 5 proc. więcej. – Natomiast w roku 2016 i 2017 będziemy mogli ubezpieczyć pewna część tego brakującego wkładu własnego, więc jeśli wykupimy ubezpieczenie, to będzie potrzebne tylko 10 proc. wkładu własnego – dodaje ekspert.
Są to zmiany oczekiwane przez rynek. Pierwszy projekt Rekomendacji S pojawił się już rok temu, w grudniu. Dlatego też, jeżeli ktoś świadomie podejmuje decyzję o zakupie nieruchomości, rok jest na tyle długim okresem, że te 5 proc. wkładu – kto chciał mógł zgromadzić. Jednak chociaż rekomendacja S zaostrza w pewnym zakresie zasady przyznawania kredytów, to w zakresie liczenia zdolności kredytowej łagodzi kryteria. – Do tej pory, przy przyznawaniu kredytów wieloletnich banki musiały liczyć zdolność kredytową dla maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania. Rekomendacja pozwala wydłużyć ten okres o 5 lat. W praktyce oznacza to wzrost dostępnych kwot, wzrost zdolności kredytowej od 5 do 7 proc., i o tyle też większy kredyt każdy z nas będzie mógł zaciągnąć – wyjaśnia Michał Krajkowski.
Zmienne koszty kredytu
Na razie mamy czas niskich stóp procentowych, kredyty złotowe są bardzo tanie, ale ekonomiści spodziewają się, że w przyszłym roku Rada Polityki Pieniężnej zacznie stopy podwyższać, podczas gdy polityka pieniężna w strefie euro może być jeszcze łagodzona, a i tak stopy procentowe tam są niższe niż w Polsce, bo bliskie zera. Może to oznaczać, że kredyty w złotych podrożeją, a w euro potanieją. – W przypadku kredytu w złotym, o jego cenie, o wysokości raty decyduje tylko oprocentowanie kredytu, marża jest stała i niezmienna. Ona się nie zmieni dla tych osób, które te kredyty mają. Natomiast banki stosują z reguły 3-miesięczny WIBOR (wysokość oprocentowania kredytów na polskim rynku międzybankowym), który pozostaje na najniższym w historii poziomie 2,65. Jednak jeżeli RPP zacznie podnosić stopy procentowe, bądź rynek będzie oczekiwał, że Rada zacznie podnosić stopy, to WIBOR zacznie rosnąć i wtedy raty kredytów złotowych wzrosną – ocenia ekspert . Natomiast w przypadku kredytów walutowych, o wysokości raty, oprócz oprocentowania, które pozostaje na bardzo niskim poziomie, decyduje również kurs złotego względem tych walut czyli euro, franka szwajcarskiego. Jeżeli więc złoty w przyszłym roku by się umocnił, to wszystkie osoby zadłużone w walutach obcych na tym zyskają, gdyż rata kredytu będzie niższa.
Zanikające kredyty walutowe
Problem w tym, że zaledwie kilka banków oferuje kredyty w euro, i to tylko tym zamożniejszym klientom. – Właściwie kredytów walutowych obecnie nie ma. A Rekomendacja S zaostrza te kryteria, ponieważ o kredyt walutowy będzie mogła ubiegać się tylko osoba, która w tej walucie zarabia. Dlatego mówiąc o kosztach kredytu walutowego musimy mówić tylko o tych osobach, które go już mają, bo nowych kredytobiorców w najbliższym czasie raczej nie będzie nam przybywać. Te kredyty to przede wszystkim lata 2006–2008 czyli kredyty we franku szwajcarskim, potem lata 2009–2011i kredyty w euro. Natomiast od kilkunastu miesięcy są one przyznawane w niewielkich, śladowych ilościach – zauważa Michał Krajkowski z Domu Kredytowego Notus.
Rosnące marże banków
Koszty kredytu mogą być zmienne, natomiast szczególnie w tym roku obserwujemy nieustannie rosnące marże różnych instytucji finansowych. – Nie będzie też inaczej w przyszłym roku. Pocieszeniem jest fakt, że wzrosty są nieduże. Nie spodziewałabym się, aby taka średnia marża rynkowa dla kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości „przebiła” 2 pkt proc. Będzie to w tych okolicach albo nieco mniej. Obecnie jest to 1,7 pkt proc. – prognozuje Halina Kochalska z Open Finance.
Banki może zaczną konkurować
Jednak marża może stać się tym elementem, którym banki będą mogły konkurować między sobą. Zwłaszcza, że od kilku miesięcy obserwujemy duży wzrost marż kredytowych, w porównaniu do ubiegłego roku. – Raczej tylko dla dobrych klientów, którzy mają duży wkład własny i duże dochody, banki będą w stanie zaoferować znacznie lepsze warunki kredytowe. I to jest ten element, którym banki muszą między sobą konkurować, ponieważ to de facto różnicuje oferty kredytów – stwierdza Michał Krajkowski.
Przewalutować – czy raczej nie
Jeśli złoty będzie się umacniać, to czy to będzie dobry czas na ewentualne przewalutowanie kredytu? –To zależy od tego, po jakim kursie zaciągnęliśmy kredyt, po drugie od tego, o ile w przyszłym roku złoty się umocni. Jeżeli to będzie umocnienie kilkugroszowe, to wtedy nie ma sensu, ponieważ saldo zadłużenia ciągle będzie wyższe od tego pierwotnego salda zadłużenia – uważa ekspert. Dlatego decyzję o przewalutowaniu bądź wcześniejszej spłacie, trzeba zawsze rozpatrywać indywidualnie.
Jednakowa informacja o kredycie
Parlament Europejski proponuje, aby w każdym kraju Unii klient dostał taki sam zestaw informacji w banku, jeśli się będzie starać o kredyt. Co ważne, z podpisanej umowy będzie się można wycofać w ciągu 7 dni. W przypadku kredytów mieszkaniowych ten okres na wycofanie się z kredytu nie ma aż tak wielkiego znaczenia, ponieważ jest to proces nawet kilkutygodniowy, więc nie zaciągamy go pod wpływem emocji, tak jak np. pożyczki gotówkowe, kiedy często decyduje impuls. Przy kredycie mieszkaniowym mamy czas na przemyślenie tej decyzji, dlatego możliwość, że będziemy mogli odstąpić od umowy jest ważna, ale nie decydująca. – Natomiast na pewno jest ważne, że wszędzie dostaniemy identyczną informację nt. kredytu. Umowy kredytowe są różnie konstruowane i wysokość oprocentowania kredytu jest niekiedy na 1 stronie, albo na ostatniej lub w środku, co może utrudnić dotarcie do tych danych. Jednolity formularz, w którym w ten sam sposób będą podane informacje i w ten sam sposób każdy będzie mógł sobie to porównać – jest czymś, co należy ocenić pozytywnie – podkreśla Michał Krajkowski.
Sylwia Zadrożna
